丁祖昱：中国“两房”势在必行
昨天，我批评了成都政府为了让银行发放优惠利率按揭贷款动用财政补贴商业银行的这种做法。地方政府基本已经是病急乱投医，毕竟之前央行和银监会都已“表态”，但商业银行仍并不为所动。在这种情况下，政府也只能就事论钱了，希望通过财政补贴来补偿所谓商业银行发放首套普通住房优惠利率贷款而产生的“损失”，尽管政府对企事业单位给予财政补贴很正常，但以这种名义给商业银行还是很是不妥！
对商业银行今年“不听话”行为，我不仅理解而且赞同。商业银行一定是趋利的，贷款利率上浮也好，不发放首套房按揭也好，这都是商业银行正常的市场化行为。今天无论用哪种方式来引导银行贷款流向，都不应该再用以往行政的那套做法，所以今天商业银行的行为反而是进步。
在这种情况下，到底该怎么办？是不是就对首套自住需求的优惠利率正常放款的愿望置之不理呢？实际上他们的住房需求是最迫切的，但购买力又是“最差的”，因此对贷款是最依赖的。提振这一市场主流需求，也是解决当前房地产市场低迷态势的关键所在。我建议中国应该马上参考美国“两房”模式，尽快开设住宅政策性金融机构——中国版的“房利美”与“房地美”。
千万不能因为“两房”是2008年金融危机的重要因素之一就把“两房”在美国房地产市场中起到的积极作用一概否定。房利美和房地美是美国最大的两家非银行住房抵押贷款公司，分别设立于1938年和1970年。房利美的全称是联邦全国按揭联会(Federal National Mortgage Association)，房地美的全称是联邦家庭贷款按揭公司(Federal Home Loan Mortgage Corporation)。从名称即可看出，“两房”均拥有政府背景，并以为美国家庭、个人提供住房贷款为职责。他们都是由美国国会立法设立的政府支助机构，目的在于为住房抵押贷款市场提供稳定而连续的支持，提高住房抵押贷款的可获得性。自上世纪30年代“罗斯福新政”开始，为中、低收入和贫困者的家庭和个人提供低费用的公共或私人住房，就成为美国政府持续关注和解决的课题。但是，银行系统有其固有的风险控制规章，它们天然地抵制将贷款贷给收入不高、保障不稳的购房者。“两房”的职责，即在于给银行吃下“定心丸”：银行可放宽风险控制流程，将贷款贷给上述低收入者，“两房”再由银行手中买入这些贷款，并包装成各类证券，发售给各类投资者。“两房”运作模式是：1，当市场衰退、信贷紧张时，他们提供债务融资，在二级市场购入按揭资产，向金融机构注入流动性。2，当市场转好时，他们再将手中的按揭资产出售给金融机构，并获得差价收益。也就是说，这两家机构并不直接向社会公众发放贷款，而是买进按揭资产或是提供信贷担保服务，通过增进资本市场流动性实现盈利。
因此，只要我们管控好贷款审核程序，不要因盲目扩大规模而催生“次贷风险”，中国“两房”就不会有大风险。具体流程既可以完全照搬美国模式作为中国按揭证券化的操作者，不过我更建议中国“两房”直接具备政策性住宅银行职能，直接按照商业银行模式操作，在按揭利率上制定优惠政策(比如基准利率9折)，资金吸收给予更大支持，比如把社保基金、保险基金、公积金等都可以投入到中国“两房”。无论是从利差还是坏账率来看，即使利率优惠，政策性银行依然可以获利颇丰。如果加上按揭资产证券化，其风险会更小、效益更大。
在当前情势下，设立中国“两房”，从技术上看没有任何问题，从政策上来看也没有特别障碍，“中国两房”势在必行。也许中国“两房”的成立也将是中国房地产市场真正进入成熟阶段的标志。
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