丁祖昱：当前房地产行业形势分析与未来预判
7月26日，由中国房地产业协会指导，中房网、地产人网主办的“2016中国房地产人力资源高峰论坛（半年度）”在北京召开，会议以“2016上半年房企 薪酬数据分析及市场行情总结”为主题，详细发布了“2015-2016中国房地产上市企业薪酬数据”，恒大地产、深圳控股和碧桂园位列薪酬总额榜前三位。万科地产、绿地集团、融侨地产、融创集团、远洋地 产、世贸地产等120余家房企200余位代表参加论坛。易居中国执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱发表了题为《当前房地产行业形势分析与未来预判》的演讲。
丁祖昱在演讲中表示，从政策面总基调来看，“化解房地产库存，促进房地产持续健康发展”两个基本点不会动摇，尤其是城市吸附力不足、人口净流出的三、四线城市，楼市库存风险悬而未决，预计下半年整体政策面保持宽松，一方面继续落实推进农民工市民化，引导人口落脚中小城市，另一方面，“个税抵扣房贷利息”的政策仍值得期待。
在多种利好政策的刺激下，2016年上半年全国房地产市场火热，TOP100房企继续引领楼市，金额、面积各梯队入榜门槛双双大幅提升。今年TOP10房企入榜门槛为501亿元，同比增长66%；TOP20房企同比增长115%；TOP50房企同比增长82%；TOP100房企的入榜门槛为65亿元，同比增长71%。
2016年上半年，受多重利好因素的推动，各家房企的销售业绩水涨船高，成为了历史上最好的半年。其中，半年突破500亿的企业达到10家，千亿军团今年也很可能扩容至10家；同时，万科、恒大、碧桂园、绿地、保利、中海六家房企，全年业绩均有望突破2000亿。
易居中国执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱
以下为文字实录：
刚刚过去的上半年是最近6年最好的上半年，市场非常的火爆，但是也有很多业内人士发出了不同的声音，这样的火爆是否能够持续，就这个问题跟大家一起探讨一下。
看一下上半年的市场，为什么这么火爆呢？拒绝于两方面。一个是政策很多，市场上宽松的正常非常多。去年把房地产作为长期健康稳定的产业定位之后，“去库存”刺激政策持续发力，热门城市政策趋紧。进入2016年，中央率先发力，政策面下调首套和二套首付比例，下调契税和营业税，取消非一线普通住宅限制。无论是在供给侧改革还是需求端促进，都在利用这些政策手段来大张旗鼓的“去库存”。
第二方面是从去年到今年，资金链非常的宽松，对企业来讲非常宽松，开发贷并没有大幅度的增长。看一下上半年的数据，银行开发贷的增长是10%左右，但是企业在资本市场上拿钱更容易了，特别是从去年1月份以来，企业债的发行在政策方面打开了限制的空间，应该讲房企，特别是百强房企最近一年多的资金链非常宽松。
今年上半年整个房地产信贷增长是28%，开发贷增长了10%，剩下的增长是按揭贷，今年对消费者的信贷也非常的宽松。所以今年上半年的市场非常的红火，在这个红火的过程中有一部分限制性的政策，就是针对部分城市房价较高，地价不断创新高搞了一些限制性政策。其中只有一线城市搞了两个，深圳和上海，也取得了一定的效果，二季度上海和深圳的成交量也所下滑，但是房价并没有应声而落，地价随之上升。北京只搞了区域性的限制性政策，针对通州的限制性政策，所以我们把北京纳入进去，广州不像一线城市，不管是房价还是地价，表现都一般。剩下的限制性政策处在二线城市，而且是二线的热点城市。其中今年房价和地价涨幅比较大的苏州、南京、合肥、厦门，都出台了相关政策。这些限制性政策并没有是的这些地方的地价和房价有所收敛，比如说苏州目前的房价还比较坚挺。
从目前来看，行政手段不一定是控制房价的最好的方式。最后取得什么效果呢？或者说政策是否满意呢？从宏观的数据上来说，政府是满意的。今年房地产开发投资增速1—6月份增长了6.1%，去年年末的数字是1%，应该讲今年房地产开发投资增速让政府非常满意。而且今年其他的行业都没有特别好的表现的情况下，房地产算是一枝独秀。进出口今年上半年是-3.8%，消费和去年上半年持平没有增长。固定资产投资比去年同期下滑了2个百分点，去年增速是11%，今年上半年是9%，房地产起的了定海神针的巨大作用。加上今年上半年销售面积和金额都有所增长，销售面积增长了28%，消费金额增长了42%，今年上半年政府对房地产业本身来说是满意的，对于GDP的拉动，对经济的推动取得了比较好的效果。
具体到各个城市，今年上半年一、二、三线城市表现都比去年有明显的提升。一线城市相对比较平稳，上半年成整体同比上升了10%左右，二线城市表现比较突出，整体面积上升了41%左右。平均数是28%，今年上半年很有意思，一线城市因为供应有限，低于平均数的增长，二线高于平均数的增长。二线城市中的差别比较大，有比去年低的，成都比去年下半年回落了6%。天津增长了106%，天津从去年下半年到现在是一匹黑马，很多在座的同行不一定很关注天津，天津市场已经全面复苏了，全面回升了。南京是这两年表现最好的二线城市，上半年增长了104%，郑州增长了73%，太原增长了94%，这些二线城市增长的幅度非常高，武汉增长了75%，武汉今年上半年是所有城市中成交排名第一。
从库存情况来看，库存太少也不好，太多也不好，保持比较合理的库存比例实际上对市场比较好。现在看到有个别城市库存太低了，比如说南京，目前的消化周期只有1.8个月，南京是无房可卖了，除了长期卖不掉和不想卖的房子，剩下所有的项目出来就卖光，合肥只剩两个月了，这也是合肥的房价能够不断攀升的重要的原因。合肥限价，很多楼盘拿出来卖不合算，所以有很多不想卖，合肥有很多行政手段控制房价，但是从市场化的角度来说不太合适。所以现在合肥每一个楼盘出来就抢购一空。武汉上半年1500万套的成交量，目前剩下3个月的消化周期。今年上半年还有一些城市用了一年的时间已经开始供不应求，比如说杭州，现在剩4.4个月的消化期，我们认为，杭州也有可能面临限制性政策的侯选城市，因为原来杭州压力很大，结果用了一年时间，消化期回到4.4个月，成交上升到900多万方，房价也回升到了2013年的最高水平，地价最近也攀升的很快，基本上符合了出台限制性政策的条件。也有一些差的城市，比如说大连、沈阳，市场如此好的情况下，大连还需要22.6个月才能消化完毕，沈阳需要19.5个月，沈阳的库存达到了2600多万方，压力巨大。现在很多产业基地设在了沈阳，沈阳的在建量很大，但是卖不掉也是白搭，所以对产业链的上下游来说东北目前的压力很大。
房价持续攀升，全国的房价指数攀升的非常明显，涨幅最高的第一位是深圳，第二位是上海。部分二线城市可比房价的涨幅更高，从3月份到现在，厦门、苏州、深圳、南京很多项目又上涨了30%以上。所以我个人认为，一部分二线城市短期内房价其实没什么空间了，而且最快的那一段还不是最近3个月，最快一段是去年年末到今年的春节前后，整个一线、二线热点城市房价上升是最快的一个阶段。这样推算的话，这些热点城市的很多项目从去年上半年到现在房价差不多翻了一番。一年内翻一番的话，实际上短期房价的上升就比较有限了。
土地成交今年比去年好很多，但是分布非常不均匀。可以看到，上半年地王主要出现在少数的一线和热点二线城市。今年上半年的北京土地出让数比较少，按照以往惯例，下半年是北京、上海土地供应的高峰，所以下半年北京、上海两个城市将总价榜和单价榜瓜分掉一半，上半年主要是还是热点二线城市。
上半年哪些城市最好呢？用一些指标分析一下。
首先，最关键的是容量指标，这个城市房地产的容量大，长期就会看好。容量指标包括面积和金额，我个人更看重金额，面积和金额都高更好。从面积指标来看，今年上半年最大的是武汉，武汉最近几年都排在了前面，今年上半年冲到了第一位，上半年成交量是1500万方，比去年上升了78%，比前年上升了123%。第二位是成都在1300万方，比2015年上升了7%，比2014年上升了8%。第三位是天津1105万平，比2015年上升了107%，比2014年上升了124%。第四位是重庆，第五位是杭州。杭州是一个先行指标，市场不好的时候就非常不好，好的时候就反应非常快。第六位是南京，第七位是佛山，第八位是济南，第九位是上海，第十位是广州。
从成交金额的排行来看，去年整个中国商品住宅总的消费金额不到8万亿，按照5000亿计算：8万亿差不多占到7%的总量，上海的商品住房市场占有率非常高。北京+环北京是1800多亿元，第三位是南京、第四位是杭州，第五位是武汉，第六位是深圳，第七位是天津，第八位是广州。北京、上海、广州、深圳，四个城市占整个中国的1/4的市场。这四个城市给周边占领住就够了，可以做的更加从容，更加舒服，这是中国最大的四个城市及前十位的相关城市，至少在中期发展没有太大问题，压力不会太大。
购买力是从房价来看的，能够把房价推上去说明购买力强。房价用三个指标来看：均价、最高价，用最高价和房价做一个比值，看一下比值的大小，可以看到房价是否有上升的空间。均价目前最高的是深圳，在5.1万左右，上海虽然同比上升了14%，只有3.5万，深圳去年同期也就3.5万，用一年的时间上升到5.1万。深圳最高价是14.8万，上海成交均价最高是19.1万，两者做一下比较，深圳是2.9倍，上海是5.5倍，可以看到深圳的涨幅现在有限了。实际上终端已经涨的差不多了，如果今天一定要在深圳投资，可以看一下高端的好的房产还有没有上涨的空间，中间这块儿已经上去了，价差比较少。上还有5.5倍，上海今天在3.5万左右的中端房子随便买，后面的上升空间比较大。北京也有5倍，3.1万的均价。厦门全国排第四位，厦门最高价就是17万，价格空间业有限。苏州排名第五位，用了一年的时间把房价攀升到全国第五位，南京是第六位。苏州和南京的最高价是5万块钱，说明苏州的整体涨幅比较大，但是并没有特别贵的房子。苏州、南京平均涨幅的空间也不大了，三亚和去年同期跌了21%，目前来看三亚房价基本上回归了，1.7万的均价。杭州排在第八位，最高价是10万，均价是1.6万，当中有6.4倍，接下来杭州会补涨，中低端会补涨，高端基本上到头了。温州排在第九位，但是量非常少。我认为，广州的房价最安全，广州的房价是1.58万，排在第十位，最高价是9万块钱，中间有5.7倍的差距。
下面看一下豪宅。大家都关注豪宅，媒体说中国遍地是豪宅，其实豪宅是有限的。我们有两个指标，一个是单价5万以上，一个是总价1000万以上。对大多数城市来说，千万以上是极少量的，武汉成交面积最高的城市千万以上的房子就卖了42套。5万/平米的更是如此，深圳是8600多套，上海是7700套，北京是400多套，广州是400多套，南京42套。什么概念？5万/平米以上的南京市场上只有42套，今年上半年南京的几块地拍到什么价格？都是3万以上。今天南京5万/平米单价只有40多套，几年以后大量的5万以上的房子出来是不是会有一定的压力呢？肯定有压力。消费的能力一夜之间就能培养出来吗？不一定。大连只有9套，珠海5套，程度也就11套，苏州是20套，这种数字可以忽略不计。在这种城市做5万/平米以上的房子风险巨大，中国并不是遍地是豪宅，只有北京、上海、深圳这三个地方具备豪宅的基本条件。单价也不是特别高，5万/平米的加在一起就这点儿，除了北上深之外就很少了。所以中国的房地产并不像媒体报道的那样，已经全面超过欧洲、美国这样的发达国家了，超越的是这三个城市的部分项目，超越的也是这些城市的均价，如果跟这些城市的豪宅相比，全球的最高价在80万/平米以上的还不少，中国的汤城一品价格最高，大概在24万/平米左右。中国更多的城市属于人口导出，常住人口多只是在一部分大城市和一部分热点二线城市。
城市投资要看土地。未来的土地供应会比较多，上半年郑州出让是1200万平米，从前20位中没有看到上海、广州、北京、深圳，一线城市目前土地的出让非常有限。从另一张表上看到的数据，杭州成交第一位，南京第二位，上海第三位，北京排在第七位，北京上半年没有表现，要看下半年。前十位基本上可以把中国所有城市土地出让的总金额占到一半，到年底前十位可以占整个中国土地出让全国总数的一半。前十位的商品房成交，占到整个中国的34%，10个城市土地占一半，商品房占34%。
楼面价目前最贵的是深圳，其次是上海，苏州和南京排到第三、第四位。上海房价是3.5万，楼面价是1.8万（含商办），从这个角度来讲，苏州、南京的楼面价目前也是比较高的，合肥的楼面价仅次于北京。上海的地王最多，南京其次。从差的城市来看，这些城市用两个指标可以说明问题，一个是常住人口和户籍人口比，越低越不好。土地出让周期，按照每年的销售面积来算，要多少才能去化完，乌拉察布需要18.9年，这种地方确实房地产很难做。
今年10强、20强、50强、100强指标大幅度的提高。从全年来看，现在130亿才能勉强是100强，去年100亿就是100强了，现在水涨船高。同时带来另外一个变化是集中度越来越高。到年底前100强占50%的市场份额，剩下的房企，实际份额也好，市场空间也豪气十是被压缩的。假说中国有1万家活跃房企，把项目公司全部合并掉的话，100家占一半，剩下1万家占剩下的一半，实际上就是这样的一种状况。房企之间的战略应该发生巨大的变化，大公司还得继续做大，增加市场份额，普通的小公司应该追求利润，甚至要追求几年之后退出以后应该做一些什么事情。10强增长的更厉害，除非万达的战略调整了，今年上半年出现了一些变化。
目前万科是1900亿，按照全年的数字来算可以到4000亿，恒大和碧桂园是很可能实现3000亿，这三个公司加在一起就是1万亿，去年所有企业一共是9万亿，三个公司就占到了1/9，现在寡头垄断已经出现了，前10强公司加在一起会有接近25%的市场份额。这就是寡头垄断的局面。
预测下半年和未来市场的状况：首先下半年的全国性政策是真空的。前两天讨论的是房地产税和利息抵扣所得税，从目前来看这两个政策不会在短期出台，时间上、程序上都来不及。各城市中因城施策会成为主要的旋律，比如说个别城市还会继续收紧，效果一般的，房价还在上升，地价还在攀升会出现收紧性的政策，更多的城市还是要稳增长、去库存。收紧政策，说明市场好，去库存政策说明市场压力大。一旦明年出台贷款利息抵扣所得税的话，一定会对市场产生巨大的影响。到底市场什么时候出现回落？现在很难预测，如果没有这些政策影响的话，明年的市场会出现一定的回落，因为过去十年中国房地产市场基本上是三年调整一次，第一次调整是2005年，第二次是2008年，第三次是2011年北京开始全面限购，第四次是2014年市场上出现了一次比较大的调整，三年之后就是2017年了。2017年如果还是继续银根宽松，出台一些推动房地产发展的政策调整的幅度会比较小，如果不出台这些刺激性政策的话，可能明年会有调整，各个城市之间的调整幅度会出现一定的差异。
我把城市分为五类：第一类是北京、上海、深圳，这是最好的城市，可以长期发展；第二类是南京、厦门、广州，广州也是一线城市，容量够大，房价不高，南京是最好的二线城市，厦门是供不应求的城市；第三类是区域龙头城市，苏州、杭州、郑州、武汉、天津；第四类是容量比较大的城市，成都和重庆，但是不赚钱，房价一直涨不起来。举个例子，成都60%的住宅都是在60万以下，成都92%的新房都在100万以下。第五类是北京、上海、广州、深圳周边的城市，廊坊、东莞、惠州，这些市场的容量比较大。
今年下半年的价格不会飙升，会稳中微升，部分呈现会出现普涨，三四线城市的跌幅也会收窄。市场虽然有压力但是没有下跌空间，因为被土地市场支撑住了。今天每一块地都支撑着周边市场的房价，从土地角度来说，涨幅高于房价的涨幅。土地市场会两极分化，下半年不采取什么措施的话，热点城市的土地还是会供不应求。现在地价方面谁都不敢举牌，但是争夺依然会很激烈。
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