丁祖昱：万科合伙人计划对中国楼市的重要意义
5月28日，万科“事业合伙人”计划终于落地。盈安合伙代表1320名事业合伙人，用约3亿元购入万科A股股份近3584万股，占总股本的0.33%。这标志着万科的事业合伙人全面启动。从最初公开提出这个想法到开始动手，前后大概就100天，看得出来万科的这个计划已经酝酿已久，堪称自2004年MBO被叫停之后最漂亮的一次行动。这对万科和当前低迷的中国楼市都有重要的意义。
第一，对万科发展的意义。万科是一家没有老板、全靠职业经理人＂自觉奋斗＂而成就的世界第一大房企。在这种情况下，虽然万科给予职业经理人的薪酬在行业中也属高位(我之前发的上市房企高管薪酬榜中，前五十占了11席，前十占了2席)。但相比他们获得的成就来说，这个薪酬水平对这些高级职业经理人的当前激励作用有限。今天能够通过合伙人(股东)的激励模式，把管理层和公司的未来发展捆绑在一起，相信会对万科以后的进一步发展具有至关重要的意义。
第二，对行业未来的意义。万科的这一举动有助于重振企业在当前环境下再攀高峰的信心。万科去年1700多亿的销售业绩和中国房地产2013年的高点同时到来，对于房地产行业容量已触及天花板，这点相信已无异议。在行业很难再扩容的情况下，企业如何再上台阶是让业内和资本界都非常困惑和忧虑的事情。这也可以从去年四季度企业销售火爆，但股价节节败退中看出端倪。就在这个节点上，万科做了新的表率。应该讲，用每个人的真金白银(虽然加了一些杠杆，但借来的钱也是要还的)把自身的激励和企业的发展捆绑在一起，让大家对万科再上台阶充满信心和期待。如果作为行业标杆的万科能再上台阶的话，那么也将点燃包括另6家千亿企业在内的众多规模房企未来再上一层楼的信心。
第三，对当前市场的意义。万科的收购行动对当前低迷的市场是一针强心剂。大家都看到，这段时间市场开始调整，业内普遍认为这次调整相对前三次(05年、08年、11年)来说，力度要大得多，甚至有专家认为未来市场的量价都会一路往下。但我认为，当前并不是没有需求，而是需求都在观望，所以此时此刻，特别需要一些信号来提振大家的预期。之前，所有人都把希望寄托于政府救市之上，但盼到今天只盼来一些地方政府不痛不痒的政策，而中央政府至今尚未对救市有任何的表态。与其期盼中央政府用行政手段来救市，还不如靠房企自己。万科的这一举动对当前市场稳定有巨大作用。随着万科股价或因此受到支撑，整个市场的信心也可能因此得到一定程度的恢复。
从目前情况来看，虽然这次万科购入股份的金额达到了3亿，涉及近3584万股，1320位合伙人参与，绝对数字都不算小，但是相对万科庞大的规模和总股本来说，(股份占总股本0.33%，员工占万科员工3.74%，)这只是万科事业合伙人计划的一小步，之后的步伐会更快。此外，大家对万科的今年乃至未来业绩也会有一个特别的期待(因为购入股份资金来源为合伙人的经济利润奖金，所以要买更多的股票就必须达到更高的超额利润。现在大家都认为未来合伙人所持股份占总股本10%是一个比较合理的数字，那么还有大约30倍的增持空间，而这30倍相当于上百亿的经济利润，对应的可能是数百亿、乃至上千亿的未来盈利)。万科继续做着世界第一的规模房企，但我相信万科更想做一家最会赚钱的超级房企。
表：万科股权结构
每日问答
陈彦刚：丁总你好，全国房价回落，而郑州还有所小涨，郑州房价如何，未来几个月趋势怎样，做为个人改善住房是否可以购买？麻烦解惑。
丁祖昱：郑州市场最近两年供不应求，主要原因是一方面郑州多年市场比较平稳，这两年随着城市基础设施建设全面启动，让郑州房地产市场开始了一轮快速发展；另一方面郑州对整个河南的辐射作用日益显现，外来客户群体追捧郑州楼盘也使得整体市场供求两旺。作为改善需求未来也是郑州房地产市场的主力，因此如果是改善型需求，个人认为可以入市。
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