丁祖昱：相比沪深 北京十大热卖楼盘稍逊一筹

  在今年北京项目金额榜单TOP10中，销冠项目成交金额36.6亿元，和深圳、上海的第十位差不多，而北京的入榜门槛也仅有24亿元，成交均价超过7万元/㎡的项目仅有泛海国际一个，成交均价最低项目只卖出了2.66万元/㎡。对比上海、深圳来看，明显略逊一筹。

  而在今年上海的金额榜单TOP10中，第十位的入榜门槛达到34.9亿元，第一名销冠锦绣前城销售额高达55亿元，单价最高的古北壹号，则是卖出了9.9万元/㎡的单价。整个十强的成交金额总和比14年十强同期提升了77%。深圳方面，销冠华润城达到百亿，前4名都突破50亿，单价均超过5万元/㎡，单价最高的深圳湾壹号更是卖出了11万的均价，TOP10入榜门槛达到了35.6亿元。

  北京十大楼盘主要存在这样几个特征

  1.大盘占主导。

  如泛海国际、中粮万科长阳半岛、华业东方玫瑰等项目体量均超过50万㎡，都已经开发超过5年，其余项目体量也多在30万㎡以上。“常青树“华润萬橡府今年更是第十个年头了，如今别人一招鲜很难吃遍天，但华润万象府在第十年还能排在前十。

  2.中端项目为主。

  从单价来看，仅第一位的泛海国际单价达到8.4万元/㎡，但放在今天号称遍地是“顶豪”的北京，也不是特别突出，最多只能算个中高端。其余均价都不及7万元/㎡，5-6万元档的项目有4个，3-4万元档的项目有3个，3万元/㎡以下的项目还有两个。放在今天来看，这些北京热销楼盘整体定位说是中端偏低还差不多。

  从总价段来看，全盘跻身千万的也就是泛海国际了，加上一个勉强列入的五矿万科如园项目也就两个，其余项目起步总价都不高，最便宜的华业东方玫瑰总价甚至只有100万起。

  你也可以说北京的“顶豪”还没有真正上市，那么让我们拭目以待，看看明年北京的单价10万+楼盘能不能跻身TOP10。

  3.清一色五环外

  除了泛海国际在四环-五环，其他项目都在五环外，放在两三年前算是远郊，放在今天应该算是中心城区的扩大版。联想到今天五环外宅地楼板价都卖到了3万以上，看来未来北京项目都会集中在五环外。原先我们对北京的区域划分只到五环外，但今年六环外的西山艺境也已经跻身TOP10，看来以后应该再加上的六环的分类。

  每个项目也都有各自热销理由

  TOP1：泛海国际

  位置稀缺，8.4万元的均价不贵，性价比突出。

  TOP2：臻园

  今天在大望京板块，今天有5万元的项目实属不易，热销也是正常

  TOP3：中粮万科长阳半岛

  0距离对接轨交，既是区域首个楼盘，也是区域的标杆项目。

  TOP4：华业东方玫瑰

  托了通州的福，而且均价就2万过一点，明显卖低了。

  TOP5：亦庄金茂悦

  金茂的品牌效应，再加上区位的发展潜力，再加上自身的产品力，成为热销的理由。

  TOP6：西山艺境

  低密度标杆项目，总价合理配套完善。

  TOP7：润泽御府

  区位优势，价值逐步体现，高单价低总价优势明显。

  TOP8：五矿万科如园

  京西学区房，板块土地供应有限，同类产品稀缺。

  TOP9：华润萬橡府

  十年磨一剑，价格越卖越贵，从开盘的8500元/㎡到现在的6.6万元/㎡，上涨近7倍，目前已完全成熟。

  TOP10：枫丹壹號

  融创品牌效应，板块需求旺盛，产品力较强。

  北京热销项目热销原因很简单，第一，大都属于五环外的成熟板块，区域供应相对较小；第二，多为知名房企的规模项目，企业品牌效应显著，产品力较强；三是定价合理，在五环外楼板价轻松破三万的如今，部分项目已经低于“面粉”价格，自然接受度相对较高。

  但还是要说一句，在今天的市场行情当中，北京的十大热卖楼盘真是显得不够突出。

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