丁祖昱：上海“新静安”房地产市场展望

  11月4日，上海市委、市政府召开工作会议，宣布闸北和静安撤二建一已获国务院正式批复，成立新静安区。之前疯传的两区合并，昨天终于尘埃落定。对于业内来说，最关心的莫过于合并之后对房地产市场会有什么样的影响？应该讲，影响肯定都是正面的。

  第一，老静安的二手房会有较大空间的上升。从目前情况来看，自从两区疯传合并之后，原闸北大宁板块的二手商品房，好的都已经涨到5万元/平米以上。而老静安中心城区的房价效应却并没有完全显现，特别是二手房这块，除了中凯城市之光、远中风华等高档项目和一些老式洋房之外，老静安的二手房大多数也就是5万元/平米的价位。正式合并后或有一轮上涨。特别是老静安的学区房，如果5年一次的额度尚未用足的话，合并后将有更大的上升空间。

  第二，老静安中心城区的豪宅仍将一枝独秀。上海市中心的豪宅本就异常稀缺，除了传统的新天地板块和陆家嘴板块之外，原静安区只有一根独苗，在静安寺的嘉天汇，加上在原闸北的华侨城苏河湾整个新静安单价超过10万的也就这两个。而对于新静安来说，这些项目鹤立鸡群的局面仍将保持一段时间。随着这些豪宅项目价格坚挺，也将逐步带动其他中高端项目均价上涨。

  第三，原闸北中环附近的房价可以进一步夯实基础。之前大宁大金茂府单价已破7万，但只是一枝独秀，中环以内诸如象屿大宁悦府等项目均价也就5万多元/平米的水平。两区合并之后，对这些项目有一定的利好，但能否站稳7万元房价高点，还得看华润华发所拿地块项目的最终亮相。

  第四，原闸北中环外的彭浦、永和板块价格也有一定的上升空间。毕竟静安区的名头冠在彭浦、永和之前，让那里的二手房一下子高大上很多。不管之前的段子是不是笑话，但“静安彭浦新村”已经成为现实。有了这个名称，房价上升个5-10个百分点也不奇怪。

  第五，未来新静安的土地将更成为大家角逐的重点。原静安是几乎无地可供，而原闸北作为还有土地供应的少数几个中心城区，土地一向非常抢手，今年已经连续出了多个地王，为此原闸北还被戏称为“地王区”。以后这个称号也将在新静安延续下去。而此前公告的苏河湾的地块，可谓正逢其时，估计地价将再创新高。

  当然，两区合并并不会让新静安的房价一夜之间改头换面，但1+1>2还是可以实现的。

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