你不知道的地产数据｜典型国家和地区房地产市场走势预测
2015年第一季度，全球经济表现疲软，下行压力较大，国家和地区间增长呈分化态势。美国经济增速低于预期，低迷不振；欧盟经济整体向好，但国家间表现参差不齐；日本经济呈复苏态势；印度、俄罗斯、巴西等新兴国家经济表现非常不均衡。那么，在经济增长乏力、分化明显的背景下，世界房地产市场形势如何，未来发展趋势怎样？
为此，本报告选取美国、欧盟（主要是英国）、日韩、澳大利亚、香港等国家和地区作为样本，依据这些国家和地区的政府统计数据，从综合房价指数、房屋成交量、开工量三个方面分析了今年第一季度海外房地产市场的现状，并对未来市场发展进行了初步预判。本期着重分析世界典型国家和地区的经济政策，从宏观视角审视未来全球房地产市场走势。
2015年全球经济增长率将升至3.5％
国际货币基金组织（IMF）的统计数据显示，今年第一季度美国经济几乎零增长，低于去年第四季度的增速，表明美国经济复苏乏力、持续疲软。欧元区今年第一季度经济增速与去年第四季度基本持平，但维持在0.4％的低水平。日本今年第一季度经济增长提速，但仍不稳定。新兴国家和地区经济增长整体走低，巴西、俄罗斯等国家今年第一季度表现明显弱于去年三、四季度。但随着主要经济体采取宽松的货币政策和积极的财政措施，未来3-4个季度，全球经济增速将有所提高。据国际货币基金组织预测，2015年全球经济增长率将升至3.5％，2016年为3.7％。不过，主要国家和地区经济增长非均衡的局面将进一步扩大。
新兴经济体宽松货币政策仍是主基调
针对全球经济增长下行的趋势，去年10月国际货币基金组织在《世界经济展望》报告中呼吁主要经济体采取宽松货币政策和实施积极的财政政策，以刺激经济增长。
美国方面，虽然从去年开始市场对美联储加息预期增强，但今年第一季度美国经济增长放缓、美元走强、就业增长也低于预期，美联储决议维持0-0.25％的利率不变，预计未来加息将小步放缓。
欧洲方面，欧元区今年第一季度虽然经济增长持平，但其他方面表现好于预期。在货币政策上，3月份欧洲央行开始实施新一轮量化宽松货币政策，欧元加速贬值。6月欧洲央行宣布再融资利率维持在0.05％不变。预计未来欧盟将维持宽松货币政策不变。
日本方面，日本今年第一季度经济持续增长，复苏明显，表明日本采取的宽松货币政策发挥了效用。日本央行公布6月最新决议，将贴现率（Discount Rate）维持在0.3％的水平，同时，承诺继续以每年80万亿日元的速度扩大基础货币。预计未来，日本将延续低利率和量化宽松的货币政策。
此外，面对经济下行和通缩压力，新兴经济体各央行纷纷采取降息等宽松货币政策，一季度印度央行、俄罗斯央行均两次降息。未来一段时间，对于新兴经济体，低利率的宽松货币政策仍是主基调。
典型国家和地区楼市整体呈升温态势
从全球房地产市场来看，世界典型国家和地区的房地产市场整体呈升温态势，未来房价也将持续上扬。但国家和地区间分化趋势愈益明显：
英国、澳洲和香港的房地产市场将保持上行态势，房价也将快速上涨。
美国短期内房地产市场继续升温，房价上涨，但加息政策一旦出台，明年美国房地产市场或将转热趋冷。
欧元区房地产市场整体向好，但房价上涨幅度仍然有限。
日本房地产市场仍以复苏为主，未来随着中国购房者大量涌入，房价将保持适度上扬。
韩国未来房地产市场将延续“市场稳中有升，房价微幅上扬”的态势。
典型国家和地区房地产市场走势
（一）美国房地产市场将保持升温态势
美国商务部公布的数据显示，2015年第一季度GDP增长仅0.2％，低于2014年第四季度2.2％，但美国房地产市场延续了升温态势，房价指数持续上涨、成交活跃、投资和开发力度不断加强，但纽约相对平稳，旧金山、洛杉矶增速较快。预计第二、三季度在加息延后出台、税制改革、提升就业率和国民收入等政策的影响下，美国房地产市场将保持升温态势，房价也将持续上扬。在大城市层面，旧金山、洛杉矶房地产市场将延续火热状态，而纽约房地产市场则仍维持平稳发展。
（二）欧盟二三季度房地产市场将稳中有升
欧盟统计局公布的2015年第一季度GDP增长1.2％，相比2014年第四季度0.5％的增长率有所加快，但整体经济形势不景气，面临着失业率居高不下，投资率下降和通货紧缩的压力。反映到房地产市场上，整体比较平淡，波动幅度较小。预计随着德英法主要经济体预期的增强和经济政策的进一步调整，欧盟二三季度房地产市场将稳中有升，继续向好。
就英国情况而言，英国国家统计署公布的数据显示，2015年第一季度英国GDP增长0.3％，略低于2014年三四季度的增速，但经济整体向好，连续9个季度实现正增长。反映到房地产市场，房价指数快速上扬，投资和开发力度也明显增强。预计随着英国私人消费的走强和经济形势的继续向好，今年二三季度，房地产市场（尤其伦敦市场）将继续保持快速升温的态势，房价也将进一步上涨。
（三）澳大利亚楼市仍将延续火热态势
澳大利亚国家统计局公布的数据显示，2015年第一季度GDP增长0.9％，同比增长了2.3％，经济形势整体向好。反映到房地产市场，重点城市（尤其悉尼）房价指数快速上涨、新房屋开发和投资力度持续增强。预计随着二三季度全球经济的回暖，澳大利亚房地产市场仍将延续火热态势，重点城市房地产投资和房价继续上扬。
（四）日本房地产市场将保持回暖态势
日本统计局公布的数据显示，2015年第一季度GDP增长2.5％，比2014年第四季度的1.4％增长率有所加快，连续8个季度GDP实现正增长，说明日本经整体形势趋好。反映到房地产市场，日本东京都市圈房地产市场稳中有升，继续向好。预计今年日本继续推行量化宽松货币政策和减税等刺激经济增长的政策，二三季度房地产市场将保持回暖态势，房价也将适度上涨。
（五）韩国房地产市场将继续平稳发展
韩国统计信息服务处公布的数据显示，2015年第一季度，韩国GDP增长0.8％，比2014年第四季度0.3％的增长率有所加快。从近17个季度的经济增长来看，韩国经济处于1％左右的低速增长期，反映到房地产市场，整体平稳，波动较小，尤其首尔房地产市场，活跃度不高。预计韩国经济将维持低速增长的态势，今年二三季度，房地产市场将继续平稳发展。
（六）房地产市场也将延续快速升温的态势
香港特区政府统计处公布的数据显示，2015年第一季度GDP增长6.7％，比2014年第四季度的4.8％，进一步提高。香港经济的强劲表现反映到房地产市场上，房价指数迅猛上涨、私宅成交非常活跃。预计受大陆经济、全球经济形势趋好等因素的影响，香港经济将保持强劲增长的势头，今年二三季度房地产市场也将延续快速升温的态势，房价也将继续看涨。
本报告由上海易居房地产研究院副院长杨红旭指导、研究员徐向科执笔撰写
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