你不知道的地产数据｜全球房地产未来发展趋势如何？
2015年第一季度，全球经济增长乏力，下行压力较大，国家和地区间增长呈分化态势。美国经济增长低于预期，表现疲软；欧盟经济整体向好，但国家间表现参差不齐；日本经济呈复苏态势；印度、俄罗斯、巴西等新兴国家经济表现非常不均衡。那么，在经济增长乏力、分化明显的背景下，世界房地产市场形势如何，未来发展趋势怎样？
易居房地产研究院报告选取美国、欧盟（主要是英国）、日韩、澳大利亚、香港等国家和地区作为样本，依据这些国家和地区的政府统计数据，从综合房价指数、房屋成交量、开工量三个方面分析了今年第一季度海外房地产市场的现状，并对未来市场发展进行了初步预判。本期侧重分析典型国家和地区新房成交和开工量，从投资和需求的角度分析未来几个季度全球房地产市场的走势。
一、典型国家和地区新房成交量
全美新房成交量连续3个季度实现正增长
据美国统计局公布的数据，2015年第一季度，全美新房成交量为12.9万套，同比上涨21.7％，连续3个季度实现正增长；环比上涨24％，扭转了2014年三、四季度连续下跌的趋势。表明美国本季度成交活跃，市场升温迅速。
历史统计数据显示，近十年美国新房成交呈现“升-降-升”的态势。2004年第一季度开始，美国新房成交量逐渐走高，至2005年第二季度达到35.1万套的十年高点，随后开始下行，到2010年第四季度跌至6.6万套的十年低谷，之后开始震荡上行，目前仍处于平稳回升中。从近五个季度的成交量来看，基本维持在10万套/季度的成交量，同比/环比增减幅度不大，仅今年第一季度增幅明显，表明美国近两年房地产市场稳中有升，成交渐趋活跃。
香港私宅成交量同比上涨55.4％
统计显示，2015年第一季度，香港私有新住宅成交量为16,768套，同比上涨55.4％，连续4个季度实现正增长；环比下跌1.6％，连续2个季度负增长。
历史统计数据显示，香港私有新住宅成交量最新的一个涨跌周期始于2012年，当年的第二季度达到22,452套的高点后开始下行，至2014年第一季度跌至10,788套的本轮低谷，之后快速反弹，目前仍处于震荡上行通道中。从私宅成交的绝对量来看，香港近十年，成交的两个高峰期分别是2007年、2009-2010年。从“涨-跌”周期的频率看，香港近十年共出现过4次。由此可以看出：香港房地产市场易受国际经济环境影响，波动幅度大、频率高，短期内容易出现“冷热交替”的局面。
二、典型国家和地产新房开工量
美国新房屋开工量最近4个季度首现下跌
统计显示，2015年第一季度，美国新房开工经季节调整后年率为292.4万套，同比上涨4.4％，连续4个季度实现正增长；环比下跌7.6％，是最近4个季度的首次下跌。另据美国统计局公布的数据显示，4月份美国新房开工经季节调整后年率为113.5万套，同比环比皆实现了正增长。表明最近一年美国房地产市场稳中有升，市场投资和开发力度保持上升势头。
历史统计数据显示，近十年美国新房开工量呈现“先降后升”的趋势，在2006年第一季度，新房开工经季节调整后年率达到636.1万套的十年峰值，随后开始下滑，特别是次贷危机和金融危机的爆发使得美国新房开工量剧减，到2009年第一季度，跌至经季节调整后年率157.7万套的十年低谷，从2009年第二季度开始震荡回升，目前仍在上行通道中。
英国新房屋开工量一季度环比上涨60％
统计显示，2015年第一季度，英格兰新房开工量为40,340套，同比上涨8.6％，扭转了上季度同比负增长的局面；环比上涨60％，环比增长也实现了转负为正。
历史统计数据显示，英格兰新房开工最新的一个涨跌周期始于2007年，当年第一季度，新房开工量达到近八年的峰值49,370套，随后开始下行，到2008年的第四季度跌至近十年的历史低谷16,420套，之后快速反弹，目前保持回暖态势。因此，从开工量角度判断，英国（英格兰）的房地产市场整体处于上升阶段，投资和开发力度在不断增强。
澳大利亚新房屋开工量连续10个季度实现正增长
统计显示，2015年第一季度，澳大利亚许可开工量为58,359套，同比上涨16.5％，连续10个季度实现正增长；环比上涨6.5％，连续3个季度实现正增长。表明澳大利亚房地产投资和开发意愿不断增强，市场逐渐升温。
历史统计数据显示，澳大利亚新房许可开工最新的一个涨跌周期始于2010年，当年的第一季度冲到47,910套的历史高点后开始下行，到2011年第四季度跌至34,655套的本轮低谷后开始反弹，一路震荡上升，最近连续两个季度突破了近十年的历史最高点。这表明澳大利亚房地产市场预期增强，温度明显上升。
日本新房屋开工量同比下跌5.4％
统计显示，2015年第一季度，日本新房开工量为205,152套，同比下跌5.4％；环比下跌12.3％，环比是最近4个季度的首次下跌。
从新房屋开工量变化趋势看，最近二十年，日本新房开工量呈现下跌态势，1996年开工量达到1,643,266套的峰值后开始下滑，至2009年跌至788,410套的历史低谷，之后反弹，但增幅较小。因此，无论季度数据还是长期的年度数据，表明日本房地产市场整体偏弱，虽然近期投资和开发力度有所回升，但仍不稳定。
结论：全球房地产市场总体呈升温之势
新房成交量和开工量是观察房地产市场走势的重要参考指标，从北美、欧洲、澳洲、东亚等房地产市场的新房成交和开工情况可以判断出：全球房地产市场总体呈升温之势，投资开发和成交渐趋活跃，房价也在不断上扬。未来几个季度，随着宏观经济形势的好转及宽松货币政策的持续实施，全球房地产市场将延续上行态势，成交和投资开发将进一步走高。但国家和地区的分化也将进一步凸显。
来源：本报告由上海易居房地产研究院副院长杨红旭指导、研究员徐向科执笔撰写
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