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丁祖昱：持有还是卖掉，商业地产必须做选择了！

https://www.biud.com.cn 2014年12月10日10:27 家居装修知识网

这两天，关于房企商业地产新战略的相关词，层出不穷！昨天保利还刚刚发布消息称，计划4年增加11个购物中心，且全部自持。除了保利之外，新城也在前不久表示至2017年，新城吾悦广场将累计开业15个、在建25个，集团进入国内商业地产第一梯队。再看最近几天的万达上市，根据万达招股说明书公布，截止到今年6月，万达商业地产总持有面积(包括在建)达到2950万平方。从数字上看，目前万达商业地产物业持有面积(包括在建)已经位居全球第一。看来当前商业地产的风向有所改变，过去开发销售模式的一枝独秀，逐步在被持有打破。

但从目前情况来看，内地商业地产的租赁收益回报，相对还是比较低的。从在内地商业地产做的相对较好的华润、瑞安和万达来看，除了华润，其他两家企业平均租金都不足150元/平米/月，其他内地房企租金回报更低。如此低的投资回报，更多的房企选择销售，也是一件正常的事情。比如绿地今年11个月实现破纪录的1900多亿元，40%以上就是商业地产销售贡献的。就是连信誓旦旦要做商业地产运营的万科，也连续向基金出售了多个商业地产项目。(近3个月内，万科出售给凯雷投资9个商业物业80%的股权；后又出售给RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED上海万狮置业90%的股权，旗下拥有虹桥万科中心；且又在11月，与信托基金领汇房产基金签订无约束力的意向书，拟出售位于深圳龙岗区中心的商场80%股权，包括若干临街商铺及停车位。)

但看一下港资房企的数据，却又是另外一回事了。新鸿基今年上半年平均租金可达到1071.81元/平米/月，即使是恒隆内地项目的平均租金也达到182.74元/平米/月。不过如果今天照搬港资房企的运作，那就是一个巨大的陷阱。因为港资的这些资产大多集中在香港和内地一线城市的核心位置，投资回报当然要比了一线城市的其他区域、或二三线城市的一般位置要高得多。以上海港汇广场和恒隆广场为例，两个项目今年上半年租金收入达到13.95亿港元，按照总面积估算，项目平均租金可达424.66元/平米/月。而据了解，上海恒隆广场今年上半年首层日租金高达117元/平方米/天。但你能在上海再找一个恒隆港汇广场么？即使有，估计也早被港资(或其他外资占了)。内地开发商也只能眼巴巴的看着别人发财，谁叫你当时没钱圈地呢。

持有或是卖掉，其实并不是个特别困难的选择。如果具备这样三个条件，自然可以持有。1、未来稳定的回报以及不断增长的租金收入；2、当前现金流没有问题，资金成本较低；3、开发企业长期从事房地产行业，并不想做完这波就走。如果以上三个条件都符合，自然可以长期持有。但如果以上三个条件有任何一个不符的话，我还是劝你卖掉省事。