丁祖昱：11月土地井喷、地王并起
昨天上午(11月26日)出让的杨浦区平凉地块，最终由阳光城以破4万元的楼板价夺得，刷新了杨浦区土地单价纪录，而广州今年的总价地王，也在24日刚刚刷新，更毋论“巨无霸”的董家渡248亿地王也在18日尘埃落定，从土地市场整体情况看，11月前26日成交也已达到了1107亿元，已经超过10月全月。
临近岁末土地出让再迎高潮，11月的土地市场大有看点，有五大关键词可以用作前缀：
1.”放量月”
今天到11月结束还有四天，但截止至11月26日，京沪穗深等一线城市土地成交建面已较10月超出近四成，成交总价更是翻番。而从整体来看，随着一线城市土地市场的回暖，在高价土地的拉动效应带动下，本月成交均价也较年内平均出现了极大幅度的提升，成交总价也已经超过10月全月。
本月地王相继涌现，一线城市更是出现地王成交高热：月初，中海以59亿元击败天恒永同昌联合体，经42轮竞拍获得石景山老古城综合改造项目，溢价率为28%，折合楼面价2.27万/平米。18日以3.5万元楼板价出让的董家渡地王更是毋庸赘述，不仅以248亿拿下全年全国总价地王，更以1.3亿元大幅刷新了每亩土地出让价格记录；广州今年的总价地王，也在24日由栢盈国际以64亿元摘得；昨天阳光城21.08亿竞得杨浦内环宅地，楼板价破4万元，也是刷新了板块楼板价纪录，就此来看，目前开发商的信心已得到了显著提振。
3.”挂牌月”
趁着市场的“东风”，可以看到政府挂牌速度也明显加快，并且优质土地数量明显增多。据不完全统计，在今年年底前，上海将有20余幅宅地出让，其中前滩的5幅土地更早已成为行业焦点，而这是前滩自公布规划以来，首次启动的宅地出让；北京今年推出的楼面单价最贵的地块——海淀区太平庄村2号地，也将在12月4日开始竞价；二线城市中，本月南京市国土局也是接连三次发布土地出让公告，月内推地17宗，总量破百万方，其中不乏城东、城南的优质宅地；合肥市12月首批拍卖土地计划也已出炉，四宗地总面积近300亩将率先拍卖，其中位于主城区优质区域，共计227亩的3宗地块，更是引起了市场广泛关注。
4.”指标月”
回顾今年以来的土地出让情况，虽然上半年整体情况一般，但还是可以看到不少城市土地出让情况较佳，至11月，至26日，北京市土地出让金达1880亿元，已超去年最高纪录，至24日，广州2014年800亿的土地收入目标也已超额完成。上海和深圳虽无公布土地成交计划，而至今为止，二市经营性土地成交价款也分别超过了1300和480亿元。
5,”一线月”
四个一线城市本月土地市场显著放量，成交金额达到641亿，其中上海突破300亿，广州也超过了200亿。10月份市场成交虽有回暖，不过土地成交金额也“仅”有296.7亿。对比百城总量来看，本月一线城市成交总额达到百城总额的近6成，创今年以来新高。至11月，一线城市今年土地出让金额已经达到4506亿元，达到2013年成交总额的九成，较去年火热的土地市场也不遑多让。因此可以说，11月实际上是一线城市最夺人眼球的一个月。
本月土地市场之所以会出现明显的回暖趋势，我认为主要有三大原因：
其一，政策面的支持：“930“以来楼市政策面持续回暖：公积金新政发布后，各地政府积极响应，中央政府发文30多天，就有20个省市先后出台公积金调整政策23次，苏州、武汉、南京等地更是多次发文多调整，部分城市还选择了采用补贴的方式来提振市场。上周末的央行降息，姑且不论长期效果如何，但短期来看，还是为楼市成交注入了又一针强心剂。在政策面的支持下，市场成交显著回暖，行业投资信心更是得到了明显提振，土地市场也因此受益。
其二，地方政府意愿：对于地方政府来说，面对行业信心的回暖，在今年最后两个月加速土地出让，一方面有利于完成年内的土地出让目标，维持房地产市场的长期稳定，另一方面也可为未来的财政收入预算指标留足空间，为地方经济的持续稳定增长打下良好基础。
其三，企业拿地诉求：今年上半年市场确实不太好，企业拿地也不多，因此在年末，如果企业手上有钱，并且土地的价格、出让的时机也都较为合适，为了维持一定的货值总量水平，保证企业今后的良好持续发展，考虑拿地也自然成了房企、尤其是规模性房企现阶段最值得关注的事情。
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