丁祖昱：比降息更能利好楼市的公积金政策
上周五晚央行刚刚发布降息消息，周六各地政府就纷纷开始行动，据不完全统计，北京、上海、广州、深圳 、天津、南京、合肥、苏州、沈阳、郑州、南昌、青岛、长沙、昆明、东莞等近20个城市宣布下调公积金贷款利率0.25个百分点。在10月以来的这轮救市中，公积金政策一直是各个城市普遍采用的一大招，上海、厦门、苏州、杭州、成都等城市或在公积金缴存期限、或在贷款额度、或在首付比例方面都做出了不同程度的调整。
我认为公积金政策利好楼市有三个优势：
首先，公积金政策是最靠谱的政策。政府主导性强，作为政策性贷款，基本是由政府说了算，中央政府给个口径，地方政府马上就能执行起来，也不会受到商业银行的制肘。
其次，公积金政策对刚需最有效。只要你缴纳了公积金，理论上每人都可以申请，贷款额度各城市不尽相同，最高的北京已经突破至104万元。对于一般的二三线城市而言，目前的公积金贷款额度，已经足够支撑刚需房70%的贷款额。更有甚者，如湖南、贵阳等省市，公积金贷款首付比例最低只要两成，对刚需而言也是大大的支持。
最后，公积金政策越来越灵活。目前越来越多的城市在公积金提取方面放宽条件，如长沙住房公积金新政规定，在长沙市无自有产权住房的，可提取住房公积金支付房租，且租房提取不需再提供租赁合同，实行诚信申报即可。漳州也提出可以用提取公积金支付房租、物业费，一年提取一次。除此之外，长沙、西安、常州、徐州等多个城市还提出取消住房公积金个人贷款担保收费，降低公积金贷款成本。安徽、山东等省市在省内异地贷款方面也放开了口子。
但是公积金政策也不是万能的，目前来看，有以下几个方面的问题急需解决。
首先，公积金异地贷款的问题。目前工作流动导致人员流动的现象越来越频繁，而跨城市之后就会导致公积金贷款缴存期限要重新算起，公积金异地贷款问题凸显。10月9号住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务。但是到目前为止，除了四川泸州、成都、呼伦贝尔、杭州、济南等少数几个城市支持全国范围内公积金贷款，兰州、长春、武汉和长沙等少数几个市允许省内办理公积金贷款之外，公积金异地贷款业务普遍未能展开。即便是已经出台相关政策的这些城市，也存在只针对本市户籍人口、满足条件但无法实现贷款等种种问题。实际上我认为公积金异地贷款根本就没有那么难，只是地方政府本位主义在作祟。
其次，公积金贷款额度问题。今年8月以来广州住房公积金贷款收紧，每月向已经通过审批的申请者只发放10亿元贷款，为此不少楼盘都拒绝公积金贷款，对此广州出台新的管理办法——如果开发商拒绝或者限制购房者使用住房公积金贷款支付购房款，将面临1万元的处罚。根据广州住房公积金管理中心发布的公告，截至2014年9月23日广州市公积金贷款本年发放金额约163.27亿，处于审批流程尚未放款的贷款金额26.23亿。此外，已录入贷款系统、因额度限制未能进入审批流程，排队等候的贷款申请金额19.54亿(已包含广州市住房置业担保中心预受理的贷款数据)。按照每月限贷10亿元、今年限贷170亿元的额度，9月底时广州今年公积金贷款额就只剩不到7亿元。我认为，政策性贷款必须要确保额度，公积金政府余额不足，政府也要给予相应的支持，不然公积金政策就很难持续下去。
最后，一线城市的缴存比例和贷款额度问题。一线城市房价较高，即使是刚需房总价也不低，最高贷款额度应该进一步提升。比如上海，目前家庭公积金贷款额度最高60万元，有补充公积金的为80万元，但是经过这么多年的房价上涨，现在上海外环甚至郊环随便一套刚需房子都要150万，70%的贷款额就是105万，80万的公积金贷款额度远远不够。现在普通住宅的标准都提高了，是不是公积金贷款额度也应该随之提高。我认为北上广深的公积金贷款额度完全可以提高到100万以上。
公积金是好政策，对推动自住型住宅消费有极大的促进作用，而且作用直接，效果可控，政府应该力挺该政策实施并不断完善其中存在的各类问题，真正为消费者做点实事！
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