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丁祖昱：房产众筹，互联网思维还是纯属炒作？

https://www.biud.com.cn 2014年10月28日08:31 家居装修知识网

今年，互联网与房地产貌似结合地非常紧密，最多出现的就是各种新名词：互联网思维、电商、跨界、O2O，最近比较热门的是众筹，继房企互联网思维的“先行者”万科在苏州搞了一单众筹后，颇有风起云涌之势，东莞、珠海、昆山等地相继跟上。这些众筹的特征有几个：第一，都只有一套房子；第二，金额低，总价几十万为主；第三，参与者投入金额较低，1000块钱起投；第四，最后拍出去貌似回报率较高。

但这就是众筹了吗？我们回过头来看看众筹的定义：众筹行为，即发起者通过平台发布项目并寻求与网友资金支持，支持者自愿提供资金并在项目成功融资后获取相应回报，双方形成一种互惠互利的关系。我怎么感觉，这些所谓“众筹”，就是开发商专门拿出一套低价房，把与市场价的差价所得直接分给若干个参与者，然后对外进行放大宣传，以取得推广的效果，回过头来对其他房源销售产生作用，和众筹没有一点关系。有没有这些所谓众筹参与者，都能把这套底价房子平价拍出。这样的炒作众筹，有意义吗？更何况整个效应随着炒作者纷纷涌入，炒作效果递减，每个城市只能炒一次。

回归到本质来看，房地产到底能不能做众筹？最近有一家与新浪乐居同名但没有半毛钱关系的的基金公司也推出一个众筹方案：“通过众筹建房这种模式，几百位志同道合想买房的人群，每人拿出几十万元参与众筹建房，将款项放在一个银行监管的账户，专款专用，并和开发商合作共同拿地，由开发商代建，直至项目完工交付，按用户之前确定的房屋面积、户型分配”，有点类似于03年于凌罡的集资建房。当时也是忽悠了一大帮人，声称通过集资建房能节省30%-40%，然而，05年起于凌罡多次在土地市场上拿地失败，并于09年最终宣布暂停集资建房计划。今天把集资换了个马甲就能完成吗？当时最大的问题就是土地，今天土地问题更是不可逾越，不少开发商去年拿了地今年还要赔本卖，你去拿就会有便宜的地了吗？规模房企如果真的亏本了，至少还能建完交付给你，众筹万亏本会怎么办？代建费还付得出来吗？付了钱的众筹者，这个时候会不会奋起和发起方打官司？这些问题不解决，众筹就无法进行。

还有第三种，就是利用众筹的方式了解客户需求，给开发商指引。同样我也觉得较难，了解需求可以直接调研，为什么一定要众筹呢？互联网替代传统产业，核心点在于减去所谓中间环节，大幅降低最终价格。如果这些都没有解决，反而成本越来越高，流程越来越复杂了，那么所谓互联网在房地产行业的运用还有什么意义？

所以，今天看来，房地产众筹就是一场炒作，来得快，去得也快！