谢逸枫：击碎楼市“船撞冰山论”
当下中国房地产最大的危机不是来源于自身调整与周期的变化，是来自于舆论、部分学者过分、房企老板误解误读数据，导致楼市预期混乱，造成不必要的心理恐慌与市场波动。好比中国地产商潘石屹2014年5月23日在清华经管学院中国企业家论坛上说：“我对住宅市场不看好，中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。”其三个根据与理由：“一是不动产统一登记条例出台后，会增加市场上的供应量。房价就会下跌。二是房产税开征，供应量大。三是三中全会决定中提到，允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。北京CBD是4平方公里，但是北京的农村建设用地有1006平方公里，相当于250多个CBD。所以土地的供应量是非常大的。”这简直是信口开河，危言耸听。如果这三个政策真能发挥如此大的杀伤力，何必调控十年没成功过，何必用心良苦的搞房地产市场化改革。事实上，这三个政策不会导致中国楼市“船毁人亡”，因为无法改变供求、货币、土地供应、政治经济体制与经济结构及财税制度、土地制度。
政府已经开始有意“托市”化解局部楼市危机，四方博弈明显形成两股势力。当前中国楼市处于购房者与开发商、地方政府和中央政府之间，政府与开发商之间的的博弈，最后决定权掌握在中央政府。即使是今年4月份开始，央行、住建部和银监会、国土资源部、国家税总、财政部，到国务院的高层释放的微调、微刺激的差别化、分类政策指导，明显感受到来自中央的“托市”意图，博弈的格局目的都是指向“楼市企稳”，意思就是不暴跌不暴涨，平稳发展的市场预期与信心预期稳定。首先是中央官媒舆论转向。5月下旬新华社连发三篇房地产评论文章，驳斥了房地产的崩盘论、暴跌论、经济去房地产化论。其次是“央五条”。央行在5月中旬的会议喊话，虽然受制于银行信贷额度和利润导向，房贷紧张和息高的状况并未得到根本改变，但部分二线城市审批效率确有所提高。
再次是定向降准重提。5月30号国务院常务会议上总理提出定向降准，据测算释放3000亿流动性，同时央行连续四周货币净投放，累计投放2570亿。再其次是限购调整指导。6月4日，住建部官员首次正式对房地产市场热点问题进行回应，明确地方可在坚持遏制投资需求的原则下根据城市情况调整限购政策。最后是力挺首套房贷。6月6日，银监会再度表达力挺首套房贷的态度。虽然对当下楼市实质性影响都不大，因为地方执行不力。但短期众多消息密集释放，能够说明中央政府低调的托市意图，犹如中央政府对经济的微刺激、微调控一样，温和、暧昧的。既不希望中国楼市出现断崖式下滑，更不希望重复2008年强刺激再度积累过剩产能危机，而是让市场的力量占多，妥协、调整、分化，最后形成新的平衡，这种状态就是平稳。
下半年开始中国楼市将迎来稳定趋势，不仅是经济稳增长的需要，也是楼市政策调整的结果。一方面是宏观经济微刺激增强，货币与金融及财税的调整加大。另外一方面是楼市调控局部调整。一是更多的城市在不彻底取消限购的前提下，对限购政策进行调整认房认贷的标准，降低非户籍人士购房门槛、社保与纳税年限放宽、户籍制度的调整等等。二是房贷政策调整。对首套房、改善房的贷款有所改善。三是房地产再融资逐渐放开，满足部分需要资金的房企。四是上市房企为完成销售计划与业绩，不排除适当做价格调整。因此，中国楼市有望在今年三季度内逐步企稳。虽然量价无法回暖上升，但市场信心和预期则企稳，交易量的逐月下滑态势停止，购房者信心不断下滑的态势停止，市场回归理性状态。有利打破上半年市场骤然调整下的非理性恐慌、外媒渲染中国房地产危机、部分购房者期待房价大跌、部分房企和业内人士过分悲观情绪、市场僵持的格局。
目前中央政府的态度看似暧昧，实际上是十分明确，不希望行政权力过分干预市场，让市场自身的调整化解楼市供求矛盾，更不希望非理性恐慌导致市场不健康发展。基本上可以排除中央不会通过继续“全面限购和超发货币”的错误手段，人为制造不健康的泡沫，导致扭曲市场供求关系与过剩产能危机重现。中央政府不会坐以待毙的放任经济下滑、楼市局部风险爆发，会通过微刺激、微调控稳定经济增长，防止危及经济、金融的安全。更更不会让市场恐慌，量价出现断崖式下滑，拖累经济下行，引发金融风险。因此，在这样一个目标下，中央政府会按照“总体稳定、分类调控的原则下，灵活运用市场手段、经济手段、调整限购、信贷和税收手段，促进市场保持稳定并回归理性。
今年楼市第三季度开始，逐步企稳的趋势不可避免。一是市场预期稳定。所谓市场上的“崩盘论、冰山论、破灭论”会转向“平稳论”的声音，主流媒体与市场人群开始热闹起来。二是购房者心理预期向好。购房者预期企稳后，市场信心逐渐恢复，只要市场正常调整价格与合适，购房者依然会坚定信心入市。三是市场供求平衡稳定的城市复苏。市场供求关系的平衡，合理的市场分化与供求关系合理的城市逐步复苏。四是市场价格调整预期。对于有刚性与改善需求支撑，但供过于求的城市，价格调整趋于明朗，正常化的调整会导致市场逐渐升温。五是市场调控微调预期。限购、房贷局部调整已经来临，住房需求有望释放，成交必然上升。六是主要城市土地市场价格回归，大型房企陆续进入市场。七是房企加剧分化，区域布局不佳、产品线非主流、拿地价格偏高的企业遭遇困境，中小企业面临调整。八是供应过剩、库存过高的区域，地方政府放松政策的幅度与力度大。
房地产是中国政府发展城市新城、拉动经济增长、基础设施建设、推进新型城镇化的资金最重要来源，更是地方政府地方债务清还、自发自发地方债务、地方产业发展、造城扩城、GDP稳定、政治业成绩的最后保障。一旦房地产倒下，受打击的不仅是中国政府、经济、金融、新型城镇化、社会稳定、房企、购房者，最受重创的是地方政府、银行、上下游产业、官员业绩。譬如2008年-2009年、2011年-2012年，房地产是中央政府最先获得支持与援助的对象，买房就是爱国。但股市与债市就倒霉了，一直到2014年未实现逆转。一方面是地方政府最需要房地产，中央要稳增长离不开房地产。另一方面是房地产不仅可以实现政治业绩，关键是可以实现稳增长与增加财政收入及吸收大量的市场流动性。2008年次贷危机演变成金融腐败最后形成经济危机，中国政府4万亿庞大的强经济刺激虽未砸入房地产，但国企、央企却纷纷进入房地产，到处疯狂的攻城略地。而2009年9.59万亿信贷则是三分之一、银子银行的大部分资金被房地产吸收，剩余的信贷基本砸到基础设施投资与产能过剩的产业及股市、部分中小企业，实体企业吸收的信贷不多。因此，今年“稳定大于一切”的基调之下，中央与地方政府绝对不会坐以待毙看着房地产倒下，否则中国经济必会面临灭顶之灾。
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