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丁祖昱：“不败”的北京房价

https://www.biud.com.cn 2014年05月06日08:41 家居装修知识网

自4月中旬以来，被市场普遍看作与楼市调整绝缘的北京、上海开始被各类降价信息困扰，来源多为业内微信公众号，传播迅速，大有不把京沪拖下水就誓不罢休的味道。《沪降价现象开始蔓延部分区域似有步杭州之势》、《上海也降价？华东楼市迷情蔓延》、《北京楼盘变相降价一线城市房价真降了？》、《北京降价声一片“五一”楼市未现“红五月”》、《亦庄价格跳水》、《北京二手房跳水百万遇冷》标题怎么耸人听闻怎么来！那京沪市场是否真的降价了，我想在今明两天和大家一起探讨一下这个话题。今天我们先来聊聊北京市场。

北京一直被认为是中国最好的市场，最近5年来的房价涨幅毫无疑问是全国第一(统计局也许不认可)。长期呈现供不应求，新建商品住宅供求比在2013年为0.7：1，完全供不应求，到3月底时存量消化周期为13.5个月，一线城市中最短；土地消化周期为3.2年，所有的短中长期指标都显示，北京楼市非常健康。正是在这种情况下，即使调控政策一个接一个，仍然没有抑制房价上升，反而还变相起到了推波助澜的作用。北京房价俨然“不败”！

但从4月份开始，北京楼盘房价的确出现了比较大的变化，如报道中的亦庄、房山都出现了多盘的价格调整(详见下表)。整体来看，不仅是亦庄、房山，整个北京外围板块的刚需楼盘都面临去化压力。另外在二手房当中，中心城区前期涨幅较大的一些楼盘，都呈现“有价无市”的情况，而在4月中之后，“有价无市”又演变成降价亦无市“。

北京的市场怎么了，到底是什么样的原因导致这个号称房价不败的市场出现颓势？我个人认为有以下几方面的因素：

1、房价自身。自2009年至今的过去5年中，除2011年几个月的短暂调整外，北京房价一路攀升。克而瑞数据显示，北京商品住宅房价2009年1月到2014年3月涨幅高达169.26%，期间2011年2月到2012年2月曾经出现过一轮调整，但之后房价迅速收复失地并攀至新高，给北京购房者打上强心剂，认为北京楼市就是一个不败的神话。但是这种不败的神话必须建立在整体房价坚挺的基础上，一旦出现个别缝隙，将对市场信心产生致命的影响。今天看来，亦庄等远郊刚需和中心城区的高价二手房的调价已经打破整体市场铁板一块的格局，短期内有可能出现这两个市场的“多米诺”效应。

2、供求关系。之前北京房价一路上升主要是供不应求，特别是去年年末出台了诸多政策，限制了商品住宅的供应量和土地出让量，人为造成了供不应求。而3月份之后新增供应快速增长，3月新增房源8544套，4月新增9221套，而4月成交仅3992套，供求比达2.31：1，供不应求神话也一夜破灭。这种供求状况持续下去的话，也将对北京楼市价格体系带来根本的改变。

3、自住商品房。这个是压垮北京房价的最后一根稻草。之前我已经多次表述了自住商品房是一个畸形产物的看法，如果将其作为商品房，必然会对商品住宅市场产生巨大影响。今年1月以来已上市的自住商品房达2万套，按之前的计划今年下半年还将有3万套左右。尽管之前摇号中签比例甚至高达60：1，但这个对刚需购房者的影响是根本性的，既然可以不花成本就能买到便宜的房子，谁还会去买那些价格极高、远超过自身购买力的普通商品房。可以预见这部分刚需都将长时间参与自住商品房选房、摇号，而不会转投远郊刚需楼盘。刚需的转向，是北京楼市基础的动摇。