丁祖昱：房价终于“跌”了—评4月中住288指数

  中国房地产测评中心、克而瑞信息集团和上海易居房地产研究院于5月1日发布的《中国城市住房价格288指数(4月)报告》中，价格指数为1098.3点，较3月份下降0.3点，环比微跌0.02%；与去年同期相比上涨6.90%，同比涨幅从3月的8.14%下降了1.24点。一手房价格指数自2012年7月以来，在经历了21个月的持续上升后首次出现下跌。

  监控的288个主要城市中，有165个城市一手房价格指数环比继续上涨，但涨幅有所缩小，上涨幅度最高的有汕头、潮州、保定、莆田及沧州；下跌城市数量达到123个，较3月增加2个。其中山东省济宁环比下跌4.61%，居全国跌幅之首，另外南平、南昌、江门和泰安的跌幅也较明显；省级行政区域当中，一手房价格指数环比下降的区域达11个，分别为安徽省、贵州省、云南省、内蒙古自治区、江西省、山东省、甘肃省、辽宁省、湖南省、黑龙江省和福建省。

  4月份的288指数有三个重要特征：

  一、2014年4月是标志性的一个月，全国一手房的房价在上升21个月后首次环比下跌。21个月的上涨也是最近几年来房价持续上升周期最长的一次。但从2014年4月份开始，从价格指数来讲，房价正式进入到下调阶段。

  二、尽管整体开始回调，但目前各城市房价还是涨跌互现，与前几次的市场调整有很大差异。前3次大的市场调整05年、08年、11年基本都是一损俱损，而这次城市间差异较大，4月虽然整体下跌，但上涨城市个数仍然还略高于下跌城市，这也说明此次市场调节不是单纯由于外力特别是政策因素导致的调整，而是由市场自身供求状况变化而发生的调整，因此城市间的差异较大。以一线城市为例，北京4月价格指数环比上升1.14%，上海和广州的价格指数环比涨幅基本持平，而深圳环比则下跌了0.58%，城市之间存在较大差异。另外，从特殊城市来看，比如4月出台调控政策的城市无锡和南宁，房价指数环比均出现不同程度下滑，无锡下滑1.22%，南宁下滑0.12%。

  三、权重项目的价格升降将很大程度上影响一些中小城市房价指数走势。本月涨幅和跌幅比较大的城市，都是相对来说市场规模较小的城市，它们比较容易受到个案价格变动的影响。而对整体成交量较大的城市，在月度波动中，波幅就相对较小。4月商品住宅成交量前十的城市，价格指数的环比涨跌幅大多在1%左右。

  最后，我也预测一下接下去的288指数走势。由于4月的价格指数首次由正转负，因此接下去可能会走一段时间的房价下调期。按照之前21个月的房价上涨周期来看，房价的下调周期不可能太短，在1-2个季度内完成调整的可能性不大。但考虑到中国房地产前三次的市场调整周期里，比如05年、08年、11年的房价下调期均没有超过一年，所以整个房价下调期应该在2-3个季度内完成。另外，4月的价格指数同比涨幅已经回落到6.9%，按照这样一个调整速度，在今年9、10月份，指数的同比涨幅有可能回到零点，那个时候也很有可能是价格触底之时。另外各城市未来房价指数走势也会延续差异化的这个特征，各自走各自的行情，仍然会维持涨跌互现的局面。

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