谢逸枫：再融资开闸缓解房企贫血危机
万科B转H的获批、绿地集团借壳金丰投登陆A股市场，让市场对地产再融资放开早有期待。从2009年9月世荣兆业的定增方案获批后，中国内地几乎再无房企再融资计划获批。2014年3月19日，两家地产公司中茵股份、天保基建发布公告，其非公开发行A股股票申请获得证监会通过，4年半之后地产再融资由此正式开闸。此次再融资获批对于房地产板块信号意义重大，意味着管理层对于房地产行业的调控思路从抑制开发商资金向增加供应全面切换，过去资本市场市场化机制被行政手段制约的因素将得以消除。融资功能的恢复畅通是长效机制的必由之路，由此地产股资本市场机制将重归市场化，包括但不限于再融资。过去市场对地产行业的质疑一方面在于政策板块的压制，另一方面在于资本市场融资功能丧失所导致的低弹性，从去年以来，这两个压制行业估值的要素都在逐渐淡化。在地方政府提高二套房贷款首付比例、市场需求被抑制的背景下，多地开发商选择“垫首付、分期首付”的方式来规避首付比例限制政策。同时，面对浓重的市场观望情绪和从紧的银行信贷环境。
目前许多三四线城市商品房空置率已非常高，有些城市库存压力也很大。而新增项目土地成本较高，销售压力增大，加之2014年房企资金链普遍偏紧，若下半年迎来新一轮补仓，很有可能触及行业及开发商的资金警钟。根据统计数据发现，按照申银万国行业分类，沪深两市已公布公布2013年年报的56家上市房企存货总计为8902.95亿元，而去年同期这56家房企的存货总计为7196.87亿元，攀升了1706.08亿元，同比涨幅为23.7%。虽然这56家房企还不到沪深两市上市房企总量的一半，但其存货大增的趋势已经非常明显。多家A股房地产上市公司的再融资方案获证监会放行，引发业界的广泛关注。仅仅几家房企再融资方案得到批准，并不意味着房企再融资将会全面开闸，而是有选择地放行。中国证监会新闻发言人张晓军28日在例行发布会上表示，房地产再融资审核程序未改变。证监会坚决贯彻执行国务院文件规定，并已与国土资源部和住房城乡建设部建立并完善了部门协商机制。对房地产行业上市公司以及募集资金投向涉及住宅房地产开发业务的再融资申请，一律就其用地情况征求国土资源部的意见。
2014年4月3日，大名城发布公告称，公司本次非公开发行申请获得通过。根据此前公布的预案，本次非公开发行募集资金总额不超过30亿元。至此，3月中旬至今，房企再融资开闸仅仅半个月时间，已经有7家房企获批再融资，金额超过150亿元。从大名城此前公布的预案中看到，此次非公开发行A股股票所募得的资金将全部用于名城永泰东部温泉旅游新区一期项目，项目投资总额43.64亿元。此前，中茵股份、天保基建、北京城建、迪马股份4家地产公司非公开发行股票已经相继获证监会审核通过，4家共获批募集金额约85亿元，投向均为房地产项目开发或收购资产。此外，卧龙地产和福星股份也分别获批6亿元和32亿元公司债券。至今为止，房地产再融资开闸还不到半月，便有7家房企获批，再融资金额超过150亿元。而尚有数十家房企仍在排队等待再融资方案获批当中，这部分金额达到近1800亿元。目前房地产企业的现金流情况的确不容乐观。
统计显示，截至昨日，申万一级行业房地产板块共有86家公司公布其2013年年报，其中经营活动产生的现金流量净额为负的有45家，超过半数。而相比起上年同期，今年此数据出现负增长的有48家，同样超过半数。阳光城、首开股份、保利地产等多家企业现金流量净额均由正转负，可见，上市房企的现金流整体状况正在持续恶化。而受整体贷款额度紧张和看跌情绪蔓延的影响，今年年初，房地产销售“小阳春”也出现落空。记从部分房企公布的2014年一季度销售了解到，部分企业出现明显下调。其中佳兆业集团控股有限公司宣布，截至2014年3月31日止3个月，该公司及其附属公司的合约销售约达41.12亿元，合约销售建筑面积约为36.97万平方米。较2013年一季度销售额有十个点以上的下调。而富力地产与中国奥园同期公布数据，销售金额出现上涨。
中原地产研究中心统计数据显示：3月54城市签约住宅合计20.9万套，接近2014年1月成交量，但同比则出现了大幅下调，相比2013年3月份的31.5万套，2014年3月同比下调幅度达到了33.5%。其中二线城市跌幅最大达到了47.5%，一线城市跌幅也达到了40.4%。3月全国54城市的成交量也是最近2年来除春节影响的2月份外，最低的一个完整成交月。截至目前，30家房企公布了前2月的销售业绩，单2月30家房企销售业绩合计665亿元。环比1月份的1082.88亿元下调了39%。而国房景气指数也再度下滑，2季度销售压力将悄然增加。尽管短期内再融资可能会对公司利润产生一定摊薄效应，但对行业财务杠杆的优化以及规模扩张的预期都将为行业带来更长久的发展空间。再融资渠道放开之后，房地产企业融资选择权增加，议价能力将大幅提高，同时房地产融资成本将明显下行。
从行业基本面来看，目前房企去库存压力较大，不少二三线城市出现了楼盘降价现象，再加上受银行信贷紧缩等诸多因素影响，全国商品住宅成交量近期出现“普跌”。今年2月，一二线城市土地成交环比回落，新开工增速降幅较大，房价环比涨幅缩小。房地产企业的现金流情况也不容乐观。Wind统计显示，截至4月2日，申万一级行业房地产板块142家上市公司中，有81家公布了2013年年报，其中经营活动产生的现金流量净额为负的有41家，更有14家公司经营性现金流量净额低于－10亿元。相比2012年，上市房企的现金流整体状况持续恶化。从企业层面来讲，再融资的放开有助于提高房地产业的资金配置效率，使经营效率高的房地产企业获得成长所需的资金。再融资开闸能显著改善开发商的资金状况。同时，债券市场融资的大门也可能向A股房地产企业放开，这将意味着房地产企业将获得更加稳定和低成本的资金来源。资金松紧变化对房地产行业资金链的影响渠道将更加透明，可以减少资本市场对该行业现金流状况的过度悲观猜测。
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