《话·说》第1期之专访长江实业董事长郭子威
搜房网讯 从1995年起郭子威开始独立运作项目，此后的十几年里，经他运作的项目遍及中国香港、新加坡、加拿大等地，均取得了极好的销售业绩。在郭子威的操盘下，位于北京中央别墅区开发的“誉天下”，作为长实集团进入北京的首个大型住宅项目，在2008年入市后，连创北京别墅销售多项纪录，长实集团将于今年推出誉天下的压轴之作温榆府。
今天话•说特地采访到了长江实业地产投资有限公司董事郭子威先生，为我们介绍誉天下的压轴之作温榆府。
长江实业地产投资有限公司董事 郭子威
长实在京5年收官之作 营造温榆河畔品质生活
主持人：郭先生您好，好久没有见面了，这次我相信您也是带着一个好消息来的，因为我们知道自从誉天下一期产品入市以来，每一年的成绩都非常好，在2015年第一季度的千万级大宅销售排行里面也是销冠。那这一次推出的温榆府项目，我们对它有什么样的新定位？
郭子威：项目命名为温榆府，其实已经很直接的表达了，它是最靠近温榆河的小板块，这是一个自然环境里面它的一个现在的一个优势。
主持人：所以它更多的特性是更宜居？
郭子威：是的，从另外一个角度来看，本身的天然环境里面有一个独特的优势以外，加上本身根据我们过去的一个经验，把一些已经确认的一些设计的方案引入到这个项目里面，其实整体的设计还是根据我们以前瑞景花苑的一个方式，根据瑞士整体的园林设计加上本身天然的环境，更加可以突出这个产品的一个双重优势，就是自然的环境加上自己园林设计的一个方案结合在一起。
我感觉在过去的任何一期去看的话，这一期我觉得是给到客户一个非常不同的整体的自然舒服的居住的环境。
主持人：最大的特点也是刚才您说的这点吗？
郭子威：当然这个是其中一个，包括环境和园林的设计，本身我们套内的空间也是根据我们在过去的一段时间的经验，作为一个修改以后，包括在客厅的一个宽度，包括以前在室内里面采用的一些材料，包括厨房里面，或者是卫生间里面所用的材料，采取了一些修改，更加配合目前整个设计或者居住的潮流的方案。我们希望客户从外面的环境也可以引入到套内或者室内的一个居住良好、舒适的环境。
主持人：那这批产品主要的户型设计是什么样的？
郭子威：其实分两类，第一类就是市场比较需求的一个联排别墅，面积大概400平米。然后就是另外一种，独栋的大别墅的概念，大别墅是560平米左右的套内面积。先从联排别墅的经验，或者以前的销售成绩可以看到它的反应，对一些改善性客户比较容易接受的房型。套内的面积400平米左右，针对那一类客户来说，在目前的市场里面，大概1000多万的产品，对他们的选择不是很多。在这种价位里面，相对我们这种板块和类型对他们是比较吸引的。
主持人：新产品的价位跟以前相比是不是也有一定幅度的提升？
郭子威：从目前的客观条件看，包括国家政策在过去，尤其是这一段时间里面做了一些修改，对我们整体的销售目标会有所调整。上一期的联排别墅大概3.2万到3.3万，独栋别墅的价格在4万左右。这一期在价格方面会针对目前或者是客观条件去做一个上调的安排。但是幅度我估计大概3%到5%左右，这一期开的联排别墅，上一期的价格是3.2万、3.3万，这一批大概3.4万左右的价格，独栋的大别墅会从过去的4万块钱变成目前的估计4.1万到4.2万左右的价格浮动。
主持人：相信也关注到了今年整体的大的市场环境，还有一些新的政策出台，那么在新情况下，您认为整体的别墅市场价格走势会是什么样的？
郭子威：单从价格的调整可能跟过去我们所做的网上的价格调整区别不大，我们一直说每一次推新的项目时候价格会微调，大概3%左右。但是这一次跟以前是有一些区别的，也是因为目前市场的变化而造成的状况。什么变化呢，主要是推盘的数量会跟以前有一些明显的调整。以前可能我们第一批，很直接，我们会推50套、100套的去说，但是这次我们对推出的数量可能会在目前的阶段有所调整，往下调整，而不是往上调整。原因就是我们觉得目前的市场状况，稍微比较正面，在这个正面的角度，作为开发商，根据过去的经验也不想每一次的价格去调的很高幅度，所以我们这次希望维持调整的幅度，大概3%左右。
但是这个情况下怎么确保我们公司在价格方面更加准确的掌握市场，我们在推出的数量上会比过去任何一个阶段会有所减少，以前我们最少是大概有50套左右的数量，这一次我们会把推出的数量减少，幅度相对来说也挺大的，就是比过去一段时间幅度减少50%左右，这也是第一批最多推25套左右，这个我希望可以准确测试到市场对价格的感觉。如果比如说这25套顺利卖完以后，我们不排除下一批推出的数量也是20套，30套，但是价格也会做一个微调的安排。这个动作其实是根据目前现实的实在的国家的政策或者整体的感觉，就是这样的气氛。相对来说比去年是明显改善，在这种情况下，我们作为一个大型企业，当然了在推出这一批的时候，我们也考虑我们的数量。我们誉天下剩下的别墅，今年取得预售许可证的有250套，今年我们可以确保肯定有250套在市场里面推出。另外还有200套我们正在取得预售许可证，希望明年或者今年年底取得预售证，加上今年250套跟明年预期的200套，最多也是在400套，从我们的角度来看，誉天下的别墅，我们应该是最后的销售阶段，从公司的盈利角度来看，希望争取多一些盈利的收获。所以销售方面我们做了一个调整，这个调整也是非常符合目前这个市场的变化。
大家知道，今年上半年，国家在财政方面也做了一些修改，包括降息，降准的安排，这种趋势往后今年五月到十二月，我相信还会出现很多次，减息的次数肯定不是一次，我相信两到三次都会出现，可能不是大家想象的每一次0.25的幅度，按照前几天的降准的1%的数据市场完全没有想到那种幅度。
所以我想念今年包括降息或者降准，相对把资金的成本降低的情况下，会对房地产是有利的。
“精装修”+“灵活付款” 长实是对自己高要求的企业
主持人：您觉得今年出台的新政策，不管是金融方面，还是房地产方面，会不会对我们整体的市场、高端市场有一个整体上的拉升作用？
郭子威：目前北京的高端市场面对的就是限购的情况，但是限购目前来说，还没有出现接触的时间表，我相信对一些高端项目价格还是有一些压力的。所以刚才说了，我们其实每一次虽然整体的气氛是好的，刚才我也说了，每一轮的调整也不能有太大的幅度，3%左右应该可以接受，如果太高，相反受到限购的影响，谁有这个资格买，才是最大的原因。
主持人：目前的市场情况，有很多高端的项目扎堆入市，那么对于这种情况，是不是会有一些新的营销的推广的策略？或者说是给购房者一些更好的吸引点？
郭子威：实际上我们从过去的经验来看，虽然面对目前的市场正面或者乐观的感觉，但是我们从一个未来还是面对销售的过程中，我们这一期还会采取喜人的优惠。另外我们还会采取灵活的付款方式，毕竟客户贷款方面，目前来说虽然有所宽松的状态下，但是他们还会面对一个贷款或者资金的压力，虽然现在二手房的成交量是比起去年明显改善，客户脱手二手房相对容易。但是我们也希望他们买的时候心理状况，或者资金压力最小的情况下，我们还会提供付款方式的优惠，灵活一点，减少他们资金链方面的压力。
另外我们也会提供精装修的安排，一个优秀的价格，希望可以帮助客户在将来入住的时候减少他们一些额外的成本。
主持人：您跟我们详细的介绍一下这个方案，“灵活的付款方式”具体怎么操作？
郭子威：他们在目前购买誉天下的物业之后，不用马上找银行做一个贷款，只要先支付付40%，，剩下的60%找银行做贷款，大概的时间应该是在明年的年底左右。这个好处给了客户多一些时间去灵活运用他本身的资金，加上本身目前二手房价格还是往上走，在这个情况下，客户不需要在这个时间里面马上很着急把自己的二手房脱手，相反他可以同时间做两个项目的一个价格的优势。包括现在他可以用目前2015年这种价格购买誉天下温榆府，但是目前的价格应该是稳，往上走的机会比较大一些，相信价格往上涨的时候比任何的时间都大很多。从目前的角度去看，他可以赚一个价格方面的优势。另外二手房也不需要马上脱手，因为他卖了以后没有办法马上去住，可以入伙的时候去住，按照目前的状况，二手房我不相信会出现一些突然间拐点的状况，二手房也会涨的情况下，这是双重上涨的优势，对于客户来说是非常好的资金或者财务的安排。
另外就是关于装修，我们希望多给客户一些，鼓励他们成为精装修的安排，精装修我们有一定的成本，但是我们希望给他一个非常优惠的价格，吸引客户采用我们的精装修安排，方便他们将来入伙之后不需要花太多的钱，我们会给他们一个选择，他可以用毛坯买，或者加十万块钱，那么少的金额就可以获得整个房子的精装修，里面包括空调，然后地面的石材，所有墙壁的粉刷，卫生间也弄好了，厨房也弄好了，只不过差一个家私，或者电视机的东西，看他要求多高，如果要求高一点，可能十几二十万可以全部入伙，如果他根本不需要那么高级的，五六万也可以入伙。在这种情况下，给客户最少最少的一个入伙的成本，或者入住的成本，这样才可以吸引他们换房的需求。
主持人：很多人知道，中国人买房子装修是特别复杂的一个过程。您从这边给他一个很少的价格，让他感受到了比较省时省力又全面的服务，我觉得还是挺吸引人的。最重要的是灵活的付款方式，因为很多人在目前的市场，不管是股市还是房地产市场都是非常看好的，很多人想把这个钱拿出来做更多的投资，期望得到更好的升值收益。
郭子威：对，因为有一些客户的资金在股市，也有机会赚钱，还有二手房也可以赚钱，从这个角度来看，买我们的房子付款方式的好处应该有三重了。
思考当下放眼未来 尊享中央别墅区
主持人：说到升值空间，您觉得温榆府在中央别墅区整体的定位和未来的升值前景是什么样的？
郭子威：我觉得完全是有绝对的优势，因为是独一无二的，按照目前市场的供应来看，目前给到大概390的联排别墅的类型，在我们的中央别墅区，顺义区可能其他的外围有一些供应，但是在中央别墅区绝无仅有的情况下，基本上我们是唯一一个供应，这个情况下，我们过去已经卖了一千套，往后的时间，我们剩下已经可以看到的结尾，最多才会生产450套，卖完以后基本上这个地区就没有这种类型的产品了，目前的规划当中没有这类产品，基本上是非常稀缺的状况，将来怎么样说，我觉得随着这个地区外围的发展也好，将来不断的引入一些大的商业品牌以后，本身的交通也好，我自己很有信心价格会翻番，会有很大的机会出现这种情况。除非经济或者其他的东西出现很大的拐点，要不然目前的角度我们看不出价格会有拐点的出现。
主持人：稀缺性的东西还是很吸引大家的关注的，据我所知，温榆府的路演现在已经开始了，客户累计情况怎么样？跟预期的销售标相比来看，是怎样的？
郭子威：去年整个房地产市场呈现低冷态势，大家知道市场很现实，今年突然间无论从股市制造财富的效应还是从国家财政政策，降息、降准也好，制造的气氛非常火。
从最基本去看，我们上周收到了3000个客户留下相关的资料，然后其中有500个，他们已经跟我们约了，大概是5月1日他们到我们的现场参观，从目前的比例来看，跟去年相比差了很远，已经跟我们最火的时候2011年的气氛差不多，比当时的气氛更加好。当时我知道气氛已经有调整，或者预期有一些政策方面的安排。造成了参观的气氛还是有一些影响，但是这一次明显感觉有一种放松的感觉。因为大家持续的知道，国家已经有这种安排，预期往后的时间，今年下半年也好，甚至明年入伙之前，肯定会出现很多的政策方面的调整，在这种情况下，只会对房地产的成本减低，在减低成本，正常来说房价往上的机会还是大一些，从目前的角度来看，低的购房成本对于房价还是有利好的作用。
主持人：不管是选房还是股市，都受到了整个大的政策环境影响的。其实恰恰在这种环境下，对于产品力是更有要求的，因为各方手里的资金多了，可以选择的余地很多，怎么才能让我们的产品保持一个非常高的产品力呢？
郭子威：这就是产品本身，最好是有现房，给他们知道以前买的客户现在是什么样的状态，比如说他以前的客户，买了以后，现在拿出来租出去了，原来租出去不困难，有一定数量的租金的回报，在这种情况下，目前的小区居住的入住率怎么样，这个加上出租的一个收获多少，产生了一个给到客户购买这种产品产生很大的兴趣。
现在拿出一笔资金，很多投资者面对很多的选择，我要投入股票，或者房产，随时可以选择，如果这个地区，包括将来我们本身面对的供应不多，中央别墅区或者整个顺义区不断的改善商业的条件，将来的各方面配套多了以后，就可以吸引他的眼球 。
除了投资者以外，还有最基本的需求，基本需求就是他们对环境的要求，对下一代的教育的要求，我们本身所在的地区，所拥有的良好的国际学校网，这是目前北京其他所有的地区没有的，目前我们所入住的500户的数量，很多都是外国人，相比这个数量不可能是绝大的数，但是相比任何其他的别墅和高端公寓也好，里面所有的外地人或者外国人，他们本身的数量是非常多的，这种也给到客户一些感觉，这是国际化的地方，单纯的不是一个北京的别墅项目，一个好的别墅项目可以提供给他们，提到这个小区的去租二手房也可以感受到小区的氛围，感受到不同的地方。他会感觉到这种产品对他来说，将来才有发展的潜力，之后寻找到他们心目当中想寻找的那种要求，包括资金的回报和将来自己去用，居住的良好的环境和要求，也可以拿到。
主持人：还有一个问题，今年其实在之前的新闻我们也有看到，长江实业今年实现了更名和重组，公司的业务在大陆是不是有一定的调整？
郭子威：我们做的整体是关于公司最基本的调整的过程，但是这个不影响我们对国内的房地产的看法，其实我们对目前来讲，我们国家目前的经济状态是非常有信心的，目前还是处在发展中国家最强的经济体，对往后的不同的城市也好，不光是北京，其他的地区，不同的城市，既有的状况我们是非常有信心的。
主持人：好，谢谢郭总接受采访。
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