房企拿地步入速冻期
延续了8月份的清冷,9月房地产企业拿地进入速冻期。
根据中原地产市场研究部统计数据显示:20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减,今年4至8月连续5个月不足200亿元。
而最近3个月更是在百亿元周围徘徊。截至目前,20大标杆房企合计拿地仅1873亿元,相比2013年同期的3698亿元,减少了1825亿元,降幅高达49%。其中,9月前半月20大房企中仅万科与万达分别拿地9亿元左右,合计拿地金额仅为18.34亿元。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此表示,“从7月至今土地市场持续低迷,很多房地产企业已经不再拿地了,有些属于囤钱等抄底,有些则属于弹尽粮绝。”
减少拿地“过冬”
9月9日,万科集团旗下子公司福州万榕房地产开发有限公司经过22轮竞价,以9.5亿元拍得福州三江口一宗居住、商办用地,地块总面积120.02亩,参考楼面价2307元/平方米。
9月10日,大连万达商业地产股份有限公司以8.84亿元的总价,摘得上海青浦区盈浦街道淀山湖大道南侧地块,该土地出让面积8.89万平方米,规划用途为居住用地、商业及办公。
然而,这仅仅是少数派,大多数房地产企业今年的拿地策略都较为谨慎。
另 一家机构中国指数研究院的报告也指出,2014年上半年,20家典型标杆房企拿地金额同比降低21%,拿地面积也同比大幅降低39%。仅中海、绿地和华润 置地等少数国企、央企保持较大的拿地力度,保利、绿城及金地等品牌企业纷纷放慢新增土地步伐,拿地金额较去年同期均有大幅度的下降。
在布局方面,万科上半年拿地完全回归一二线热点城市,上半年万科收入囊中的21块地中,一线城市占10宗,拿地金额为67亿元,占购地总额的比例达60%。恒大则继续优化在北京的土地布局,战略重心转型凸显。
保 利地产(600048,股吧)半年报也显示,公司上半年新获取19个项目,其中仅在大本营广州拿下的4块地规划建筑面积接近110万平方米,而去年全年其 在一线城市也仅新增97万平方米。佳兆业今年以来的拿地区域也集中在深圳、上海、南京、成都等地。其中期报告也显示,今年上半年获取的地块,98.4%集 中在一线和省会城市。
总体来看,多数企业上半年在部分供大于求的三四线城市拿地甚少,碧桂园是少数坚持三四线城市布局的企业。
中原地产首席分析师张大伟表示,“一二线城市拿地竞争将更加剧烈。房企扎堆一二线城市,在推高地价的同时,也在酝酿风险,但比三四线的风险仍要低得多。”
亚 太城市房地产研究院院长谢逸枫也分析认为,“标杆房企出现拿地减缓的主要原因有几点。首先,银行信贷没有松绑,房地产企业还在观望。其次,2014年楼市 明显出现了和2013年不一样的变化,在2013年已经出现了楼市分化逐渐蔓延到了一二线城市,而且受到楼市成交量下跌影响的企业只能通过减少土地投资来 稳定现金流。”
业内人士分析认为,在资金面趋紧的情况下,房价出现调整的可能性越来越大,特别是库存严重、新增人口放缓的三四线城市,整体风险非常大;而一二线城市抗波动能力强大,市场风险较小。
土地供应提速
房地产大鳄们对土地市场的集体缄默,让土地供应也陷入一片萧条。
中国指数研究院发布《中国主要城市土地市场交易情报》显示,9月第一周(9月8日~9月14日)监测的40个主要城市共成交土地76宗,较上一周减少27宗,成交面积350万平方米,较上一周减少5万平方米。其中,成交住宅用地19宗,环比减少2宗。
业内人士认为,得益于各地政府的救市政策不断加码,开发商对未来市场预期略有好转,土地成交环比略有回升,但成交面积同比去年同期,仍处于低位,多以低溢价或底价成交。
对于未来土地市场的预期,张大伟并不乐观,“因为限购松绑难以拉动市场成交,本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累,以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此,虽然日益强烈的调控微调效果难以拉动市场成交。”
“此外值得注意的是,上半年的土地收益降低,各地政府将会在年底提高供地规模。”谢逸枫认为。
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