绿城：三四线拖累业绩下滑 或转型孙氏聚焦战略
8月25日，绿城中国发布2014年中期业绩报告，截至2014年6月30日，绿城中国股东应占利润为6.13亿元，较去年同期的18.55亿元减少67%；若扣除收购净收益和金融衍生工具公平值变化的税后净影响，上半年股东应占核心利润为6.61亿元，较去年同期的16.2亿元减少59.2%，绿城中国解释称主要原因是联营公司已竣工可售物业提减值亏损及交付物业毛利率偏低。
早前，有香港媒体报道称，相关机构可能认定融创中国与绿城中国主席宋卫平属于一致行动人，两者持股若超过三成，融创中国需要提出全面的收购要约，由于涉及金额200亿之庞大，融创有可能放弃收购绿城。对此，融创中国董事长孙宏斌予以否认，称“双方根本就不是一致行动人，任何情况下都不会放弃这起收购，有很多投资者都看好绿城中国的未来发展，会一直走下去”。
绿城中国常务副主席及行政总裁寿柏年亦称，双方交易正在顺利的进行中，在近期会有一个满意的结果，上述媒体的猜测是“没有依据的，是不必要的。并购很顺利，预计交易12月份完成”。
“今年下半年，绿城将进行业务结构的调整，继续强化销售、去库存、加快资金回笼的同时，把调整开发节奏及控制成本放在首位，此外，调整区域结构，全面收缩三四线城市的拿地计划，回归一二线核心城市，会选择性补充优质项目，以改善公司土地储备结构。”寿柏年告诉中国房地产报记者,“随着内地多个城市调控松绑，公司销售业绩将会改善”。
为阻止利润下滑将“降价到位”
“今年以来，绿城中国的策略是去库存，包括去商品房的库存和土地的库存，同时强化运营能力，对一些三四线城市的项目做了适当的降价，所以在有些项目的毛利率上有所下滑，这是导致利润下滑的一个原因，另外，去年同期，绿城中国卖了一个下属项目，获得近7亿元的收入。”绿城中国首席财务官冯征告诉中国房地产报记者。
寿柏年表示，12亿元的落差中，其中有7亿元是去年卖掉一个联营公司获得的收益。还有5亿元的落差，主要来自于项目毛利率下降、三四线城市周转以及汇率因素。
实际上，随着全国各个地方限购的放开，未来二三线楼市的行情被看好，比如，浙江杭州绿城的一个楼盘“蘭园”，就出现了大户型价格上扬的情况，“绿城并不是一窝蜂的打折，确切说是价格进行调整，一些此前滞销盘会出现降价，一些畅销大户型则出现了价格的上涨。”一位消息人士对记者说。
从绿城土地储备情况来看，近2年，绿城土地储备平均楼板价占合约销售均价的比例稳定在13%~14%，这将保证企业未来的利润率。在优化区域结构和加速去化库存的推动下，绿城下半年还会对一些项目采取“降价到位”的策略。降价策略短期内会牺牲企业利润，但是长期来看，调整库存结构利好绿城今后的发展，也契合绿城高端品牌的发展战略。
从现金金及偿债能力指标来看，今年上半年绿城的长短期债务比、现金短债比等指标处亍行业较优水平，平均借债利息率也仅为8.86%，但是值得警惕的是，绿城于今年1月发行了本金总额为5亿美元的票面利率9%的次级永丽债券，该项债券如果计入负债，将会显著的提升负债率指标。
全面回归一二线
至于绿城今后的发展，寿柏年强调绿城主要做重点城市，下一步看好的城市有南京、福州、厦门、广州、深圳。即绿城中国考虑到三四线城市去化以及周转率较一二线城市低，因此，未来拿地会更倾向于一二线城市。这是绿城优化资产结构的重要战略手段。
实际上，这一发展策略和融创此前的“聚焦重点区域”手法十分类似，孙宏斌入主绿城后，把这一风格也带入了绿城中。“绿城此前的项目分布太广了，一些三四线城市也铺得比较多，我们会慢慢的减少在三四线城市的份额，把精力集中到一二线城市中去。”在发布会上，孙宏斌对记者称。
绿城未来两年也将会极力调整区域布局和去库存。孙宏斌表示，绿城的重点将会是上海和北京，并寻找在南京、福州、厦门、广州、深圳等城市的机会。集中精力在一二线城市做中高端项目，这也是保障”绿城“品牌品质的唯一出路。即依靠高售价保持产品的高品质和企业的高利润。
绿城2013年在一线、二线、三四线城市购地建筑面积的占比分别为42%、45%、13%。
融绿平台何去何从
今年令人惊讶的数字是两年前绿城与融创的合作平台上海融绿的业绩表现。今年上半年，上海融绿以69.2亿元排名上海商品住宅网签销售金额冠军，远超万科。
这一强势数据让人对“融绿”平台的去向十分关注。“融创是融创、绿城是绿城，融绿平台也将存在。”孙宏斌透露，融绿不会因此“消失”，至于进入新的城市用什么品牌，这个问题暂时还没列入计划中。
关于融绿平台，孙宏斌表示，“我们准备将融绿放到绿城的范畴里面来管，因为管理半径会更小一些。而有些地方，比如北京、沈阳、大连会放到融创。这是一个规划，主要意思是由(绿城或融创)一家公司来管。后面可能不排除做其他调整。”
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