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丁祖昱：关于住房空置率报告的一些感想

https://www.biud.com.cn 2014年06月12日08:11 家居装修知识网

这两天西南财经大学一份关于城镇住房空置率的报告到处流传，报告中提到的“2013年城镇住房空置率22.4%”也被众多媒体引用。我拿到了报告的PPT全文，认真阅读之后，有这样几点体会和大家分享。

第一、22.4%的空置率比想象中高。虽说这份报告调研范围包含一二三线城市，住房类别囊括商品房、经济适用房、拆迁换房、房改房、单位集资房等，但平均22.4%的数值仍然比想象中高的多，中国的房屋空置问题应该是非常严重的。

第二，商品房空置率高达26.3%，是各类住房中最高的。其中二、三线城市的商品房空置率明显高于一线城市，都达到了27.6%，这也说明二、三线城市的市场需求相对有限，供求关系相对较差。从某种程度上来讲，今天二、三线城市市场供求很让大家担心。

第三，经济适用房的空置率竟然也高达23.3%，这是我没有想到的。理论上来讲，保障房就是为了解决中低收入群体最基本的居住问题，结果却有近四分之一无人居住，这就说明保障房完全没有达到保障的整体效果。而且更可怕的是，高收入家庭拥有经济适用房的比例更高。据报告统计，收入最高的25%和次高的25%家庭拥有经济适用房的比例分别达到3.2%和3.1%，而收入最低和次低的25%家庭的拥有比例只有2.4%和2.1%。从这个角度来讲中国的保障房问题相当严重，经济适用房在高收入群体的错配，导致其空置率非常高。

第四，空置住房占据了4.2万亿(41.9%)的住房贷款余额。从这些房屋的空置情况，我们可以判断其业主目的只是投资，即有4.2万亿房贷资金用于投资，在当前信贷资金如此紧张的情形下，空置房很大程度上影响了贷款资金的使用效率。

第五，由于当前市场形势的变化，尤其是二三线城市供求关系的逆转，房价的波动将导致未来空置房的风险。虽然引发比较大金融系统风险的可能性不大，但是还是可能对部分二三线城市市场产生比较大冲击。

另外也有很多人对这份报告专业性有所质疑，从报告本身来看，我认为其专业度还是基本值得肯定的。但是有几个方面还可以进一步提高完善。

第一，在我们最关注的城镇商品房方面样本量不够。这份报告覆盖29个省、262个县、1048个社区，在每个社区抽取20-50(农村20，城镇25-50)个受访家庭，我个人认为城镇住房的比例还是不够的。而且样本覆盖商品房、经济适用房等各种性质的住宅，我们最希望了解的商品房比例略显不足。

第二，空置房调研样本选择还有待进一步优化。这份报告是针对住房整体情况的调研，但是我们今天如果要更好的了解空置情况，最好将样本按照交房时间小于3年、3-5年、5-10年和10年以上进行划分，然后统计空置率并进行比较分析，这将对空置问题的进一步分析有很大帮助。3年以内交付的房屋空置率高，很多时候是因为周边配套、交通和区域不成熟。所以在针对空置房分析时，我认为这个报告在样本选取方面还有进一步提高的空间。如果我来做空置房调研，样本可能要重新设计。

第三，对于空置房的分析可能会受到调研方法的影响。这份报告的调研方法以大学生上门采访为主为主，但是在上门采访没碰到人不代表房屋空置，这种方法对于使用率比较低的样本房屋统计容易出现错漏。如果能够配合物业管理公司、水电煤等方面的数据支持，可能结果会更加准确。

但无论如何，这样一份报告还是可以给我们了解中国的空置房情况和对未来房地产市场趋势及风险判断一个很好的参考，看来中国空置房问题比我们想象中都大！

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每日问答

张则涛：背景：沈阳限购松动，这是一个利好信号。也看到本号分析目前是量底，随后新盘入市，价格应松动，很认同。但最近一些信号，让我也有些心理波动，所以想请教一个问题。问题：很想请教丁总，本轮会不会迫于经济压力，过早出台刺激政策，失去一次价格正常回调的阶段？

答：我觉得习李有完全不同一般的定力，不会功亏一篑。