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撬动百亿地王龙光地产借力上演“蛇吞象”

https://www.biud.com.cn 2016年06月14日08:21 家居装修知识网

华润置地、平安、华侨城、中国电建、中海、碧桂园……6月8日，深圳市光明新区A646－0059号地块出让现场，诸多“国”字头及品牌房企云集，让这场土地争夺战似乎毫无悬念。

140.6亿元。经过近两个小时的举牌，槌子一落，2016年全国总价地王由此诞生。让人跌破眼镜的是，该地王的制造者是一家不知名的“马甲”公司—深圳市凯丰实业有限公司（以下简称“凯丰实业”）。

在竞得地块后，媒体迅速曝出了凯丰实业实为龙光地产旗下关联公司，龙光地产确认了上述说法。而龙光地产则是广东龙光(集团)有限公司(以下简称“龙光集团”)的子公司。

自2015年开始，这家发迹于潮汕地区的家族式房企便开始豪赌深圳。年报显示，龙光地产2015年新增项目8个，分别位于深圳、珠海、南宁、汕头，总建筑面积238.8万平方米，支付总地价167亿元，其中深圳两幅地块的地价就占到了74%。2015年9月23日，龙光地产以112.5亿元的底价 “秒杀”深圳龙华新区红山片区一商业地块，楼面地价约1.95万元/平方米。

值得注意的是，龙光地产2015年才凭借年销售额205亿元开始进入“200亿元合约销售额梯队”，至截稿前，龙光总市值仅150亿元，而其2016年的销售目标为240亿元。

资本腾挪

作为一家典型的家族式企业，龙光集团成立于1996年，目前业务范围包含住宅地产、商业地产、基础设施投资、金融投资、互联网科技等。来自全国企业信用信息公示系统的信息显示，龙光集团法定代表人为姚耀林，注册资本为10亿元，股东分别为纪海鹏、汕头市泰富投资发展有限公司、姚美瑞、姚耀林和纪建德，其中纪海鹏持股47%。

根据龙光集团内部高层关系文件显示，汕头市泰富投资发展有限公司的股东为自然人纪建德、姚耀家，分别持有泰富投资60%、40%股权。纪海鹏与姚美端系夫妻关系，纪建德系纪海鹏的兄弟，而姚耀林和姚耀家则为姚美端的兄弟。

回望凯丰实业，这家成立不足两个月的公司，背后股权关系同样复杂。

时代周报记者从深圳市市场监督管理局处了解到，凯丰实业成立于2016年4月15日，注册资本总额为1000万元，自然人股东高华彬出资900万元占股90%，自然人股东纪锦坤出资100万元占股10%。

6月3日，即龙光地产竞得深圳光明新区地王地块五天前，凯丰实业股东结构发生变化。两家新股东的加入，导致其变更后的注册资本为1500万元，其中高华彬的占股比例被稀释至60%，由于出资额增至150万元，纪锦坤占股比例仍保持在10%。另外，深圳市龙光房地产有限公司出资300万元，占股 20%，浙银钜鑫(杭州)资本管理有限公司(以下简称“浙银钜鑫”)出资150万元，占股10%。

时代周报记者查询全国企业信用信息公示系统得知，作为凯丰实业公司法人的高华彬，同时兼任深圳市龙光城市更新有限公司(以下简称“深圳龙光更新”) 的执行（常务）董事及总经理。2015年9月10日深圳龙光更新成立之初，其两大股东分别是纪荣华 2550.0000(万元) 51.0000%和姚耀彬 2450.0000(万元) 49.0000%。2016年4月7日，深圳龙光更新股权发生变化，高华彬出资5000万元占股100%。

高华彬、纪锦坤与龙光集团有何关联？纪锦坤与龙光集团董事长、龙光地产董事长兼总裁纪海鹏是否有亲戚关系？龙光地产并未正面回应上述两人的有关信息。

背后的金主

虽然地面价相较于周边地块仍属便宜，但27623元/平方米的楼面价、140.6亿元的总价，仍被业内看做是“蛇吞象”之举。

如何撬动这幅新竞得的百亿“大饼”？在给时代周报记者的回复中，龙光地产表示，经过数十轮举牌，光明新区新城综合体项目地块，最终升至140.6亿元落入龙光地产和合作伙伴囊中。“但以超过50万平方米总建面体量，其价格被市场认为相对理性和优惠。”

合作伙伴究竟是谁？龙光地产并未正面回应。不过，有业内人士猜测，龙光幕后是浙商银行与平安，两家各出资土地款的40%，龙光出20%(即28亿元)。而龙光或再联手平安大华共同合作开发该地块，从而减轻其资金链重压。

平安大华是平安集团下属的一家资产管理机构，注册资本金为3亿元人民币。其业务范围覆盖债券投资类、股权投资类等多项非资本市场业务。

据第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿透露，平安大华对于像龙光一样的成长型房企颇有兴趣，并对“北上广深”等热点房地产市场的预期向好，通常都以股权投资的形式参与。

实际上，“平安大华”这个名字近两年来一直出现在龙光地产的项目中。

2014年12月17日，龙光地产宣布平安大华对龙光玖龙玺的项目公司注资20亿元，项目最终由龙光地产及平安大华分别持有51%及49%。

2014年12月23日，龙光地产以股权为代价引入平安大华基金注资发展深圳新宅地地王龙华项目，该项目是龙光地产于今年10月以约47亿元投得。

2015年10月26日，龙光地产宣布，平安大华（作为贷方）借予深圳龙光骏景（作为借方）本金额不多于19亿元。至此，深圳龙光骏景由深圳龙光及平安大华分别持有51%及49%权益。2015年9月23日，深圳龙光骏景以底价112.5亿元、1.95万元/平方米楼面价摘得深圳龙华 A811-0319商业地块。

2016年5月17日，平安大华向龙光地产惠州大亚湾东圳房地产有限公司(项目公司)注资人民币45亿元，而深圳龙光东圳同意有条件向项目公司额外注资人民币4万元，项目公司注资拟用于开发龙光城项目。此外，为开发龙光城项目提供资金，平安大华还同意有条件向项目公司提供委托贷款人民币5亿元。注资完成后，项目公司股权将由深圳龙光东圳及平安大华分别持有90%及10%。

“在项目层面，不少房企都会引入基金、险资参与，以减轻资金压力。”房地产与金融资深评论人士黄立冲告诉时代周报记者。

龙光地产的另一金主则被指是已经入股凯丰实业的浙银钜鑫。浙银钜鑫成立于2015年10月19日，注册资本1000万元，法人代表为李日晶，经营范围包括受托企业资产管理，投资管理，股权投资等。

浙银钜鑫的控股股东是浙江浙银资本管理有限公司(以下简称“浙银资本”)，在此前万科与宝能集团股权之争时，浙银资本是给“宝能系”输出资金中隐蔽而核心的环节。工商资料显示，深圳市浙商宝能产业投资合伙企业（有限合伙），是由深圳市宝能投资集团有限公司、深圳市浙商宝能资本管理有限公司与华福证券有限责任公司共同出资设立。

其中，深圳市浙商宝能资本管理有限公司由浙江浙银资本管理有限公司、深圳市宝能投资集团有限公司、深圳宝创企业管理有限公司共同出资成立。而浙江浙银资本管理有限公司实际上则为浙商银行的子公司。