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北京新房郊区化趋势凸显房价开始高端化

https://www.biud.com.cn 2016年05月27日08:01 家居装修知识网

北京楼市高端化的趋势愈演愈烈。日前，多机构数据显示，在2016年以来成交的300万元以内住宅中，超过半数位于北京六环以外。业内人士表示，北京商品房市场已走向全面高端化，而北京郊区楼市已经快速地完成了一个过去的刚需市场向最近的改善性市场的转变过程，未来也会出现一批高端项目，房价或将很快迈入5万元时代。

市场：新房郊区化趋势凸显

楼市郊区化的现象日趋明显。统计数据显示,从2015年房地产成交结构看,之前还不被购房者看好的五环外,已经成为购房者扎堆的区域。五环外占比已经高达89.8%,六环外占比也高达36.55%。整体北京市场的郊区化趋势已经明显。

在2016年以来成交的300万元以内住宅中，超过半数位于北京六环以外。业内人士表示，北京商品房市场已走向全面高端化。北京郊区楼市已经快速地完成了一个过去的刚需市场向最近的改善性市场的转变。

2015年5月，北京市统计局发布了人口抽样调查报告，首次公布了环线人口分布情况。其中，五环以外居住了1097.9万人，占全市的51%。该报告显示，人口发展趋势从中心城区向发展新区聚集。事实上，城区的房价、房租的不断上涨，直接导致常住人口的外移，形成了郊区化加速、“北京人超半数住五环外”的现实。

现象：区域房价开始高端化

事实上，2015年以来，原本属于刚需市场的城郊区域房价开始高端化。中原地产统计显示，去年北京普通住宅中成交价格在500万元-1000万元区间的物业，在短短两年时间内，成交套数基本持平，但成交区位则出现了明显的外溢。在2013年同样价格区间在500万-1000万的改善型中高端住宅中，位于五环内的占比为56.4%，而在2015年，五环内占比只有30%，五环外占比已经高达70%。

过去，通州和大兴被认为是北京楼市性价比较高的两个区域。不过，目前，通州不管是住宅还是商业，被最严厉的限购政策抑制，大兴则成为改善性需求新的聚集地。

据数据统计，大兴2006年成交均价为5531元/平方米，2015年成交均价为27485元/平方米，也就是说大兴区十年房价每平方米翻了近5倍。

业内专家表示,五环内商品房成交均价从2015年开始,进入单价超5万运行阶段。从2016年目前看,成交均价已经达到了每平方米56452元,整体看,土地市场五环内供应越来越稀缺,2015年成交的五环内住宅土地,楼面价全部超过了每平方米5万,未来顶豪供应将密集出现。

分析：地价倒逼房价走高

业内人士表示：“北京已经逐步开始扭转过去摊大饼式的发展，进入重点卫星城镇的加速发展阶段。这一点从近几年大兴、顺义、房山、昌平等土地出让节奏加快上可以看出。”

综合来看，在通州五环外近六环区域内，单价“4万元＋”楼盘已经越来越多，核心二手房成交价也一路涨到了4万元/平方米以上，同样位于五环外的东坝，房价已步入“8万元时代”阵营。而在大兴，今年2月份成交的位于五环外黄村的一宗地块楼面价已高达4.7万元，在该区域，未来“5万元＋”的多个项目将马上入市。

据亚豪机构市场总监郭毅介绍，2009年北京住宅用地成交平均楼面价仅为5972元/平方米，而近两年一方面可供开发土地不断减少，另一方面由于引入竞建保障房、自住房的土地竞价机制变革，催升纯商品住宅用地的实际楼面价快速攀升，2015年住宅用地成交实际楼面价平均值已高达28000元/平方米左右，相比5年前增长了将近5倍。

业内专家也认可地价倒逼房价走高的说法，他向记者表示，综合过去几年的土地出让记录来看，楼面价“5万元+”的土地有9宗在大兴。此外，今年下半年，大兴还会出现一批过去想象不到的单价“6万元+”的楼盘。

建议：买房还是要看地段

对于购房者来说，郊区化楼市背景下如何才能选到具有增值潜力，区域配套会日趋完善的房子？对此，专家认为，人口向外聚集，可怕的是购物等便利性设施则非常稀缺，五环外的生活不便显而易见，因此，购房者买房还是要选好地段。尽量选择区域规划相对完善的区域为好。

对房企来说，经过这两年的市场调整，郊区目前的市场已经近乎红海。在人口、产业配套还不健全的情况下，这些区域既有机会也有风险。机会在于，土地成本低，便于有实力的企业布局；项目聚集，一旦挺过前期人口、产业不足的难关形成规模效应，前景可观。

业内专家认为，对开发企业来说，郊区县的快速发展建设，可能会带来短期内区域同质化产品聚集、竞争激烈的格局，在这种情况下，开发企业中掌握产品优势、速度优势、资源优势的会跑在前列。