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杨彪：慎重拿过贵的“面粉”

https://www.biud.com.cn 2016年05月26日16:27 家居装修知识网

杨彪：慎重拿过贵的“面粉”

由中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合开展的“2016中国房地产上市公司测评成果发布会暨上市房企高峰论坛”5月26日在香港盛大举行，2016中国房地产上市公司最新排行榜也火热出炉。在发布会上，还举行了“2016上市房企的创新与发展”为主题的高峰对话。在对话环节，上实城开执行董事、上海城开副董事长总裁杨彪发表了精彩观点：

谈楼市形势

现在房地产发展的差异化非常厉害，三四线城市的房地产的去库存可能会延续比较长的时间。对一二线城市，由于地价迅速拉升以后，导致整个“面粉比面包贵”作为一个“常态”，这种“常态”是不是能够持续呢？我感觉到好象持续下去是有困难的。

这种“常态”是有阶段性的，任何一个市场拉伸的过程当中一般都是透支了后面的收益，我认为拉伸以后可能会有一个比较长的盘整期，这个盘整期里面是要忍受煎熬的。现在高地价拿下来以后，盘整期可能是半年，可能是一年，可能是更长时间。现在的地价就像股票市场一样，迅速拉伸，快到终点了。接下去可能在年底会有回落，而且回落以后有相当长的一个盘整期。我说的常态是从去年下半年开始到今年年初，甚至会延续下去，延续到今年的年底，年底以后可能到达顶点以后还是要慢慢地回落的。盘整期忍受煎熬的时间可能会比较长。

现在的地价对一线城市来讲，我认为是透支利好，而且正在向严重透支利好前进。我建议，慎重拿过贵的“面粉”。

谈企业战略

在今天这个环境下，今后企业一个可持续发展的一个要点可能就是50%拿地、开发、销售，另外50%可能就是要通过创新、转型来充实，甚至占比更高，这样企业才可能会长久地、持续地发展下去。

创新转型现在是百花齐放，所以我想各个企业对于适合自己的生存方式，要通过自身的特点做你所擅长的。从我们企业未来的发展来看，我们现在可能是借一线的管理品牌，怎么样把我们的商业资产、商业地产这块打造好肯定是一个方面。

当然我们也要从房地产的产业链包括金融服务，包括资金的调现都会有所尝试，当然哪一个更适合我们，可能在推进过程中是有一个逐步形成自己的品牌，逐步通过我们的努力形成自己的一个优势。

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杨彪：慎重拿过贵的“面粉”张鹏：房企更需要“创变”欧阳捷：货币政策将收紧一二线土地市场的火爆耿俊峰：三四线去库存任重而道远陈锐彬：现在是布局境外融资渠道的好时机杜劲松：相比政策，资本市场更关注公司本身蔡金强：创新和优化比转型重要洪伟光：企业最重要的战略是产品

张鹏：房企更需要“创变”

由中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合开展的“2016中国房地产上市公司测评成果发布会暨上市房企高峰论坛”5月26日在香港盛大举行，2016中国房地产上市公司最新排行榜也火热出炉。在发布会上，还举行了“2016上市房企的创新与发展”为主题的高峰对话。在对话环节，当代置业中国有限公司执行董事兼总裁张鹏发表了精彩观点：

企业应对政策“冷暖自知”

每个人、每个企业感受政策是“冷暖自知”不太一样的，我们有一个突出的感觉是每个企业是区域合作的，有的是区域聚焦的，有些是跨界，由于他的战略不同，对政策的反应也会不同。

我们企业一直有这样的一个探讨，第一现在一线城市的土地也好、房地产市场，根据各个城市的不同而发生了剧烈的变化。第二，二线城市发生了分化，好的好得不得了。第三个就是三线去化摆在大家面临最大的挑战。所以我们讲在这个过程中，每个企业的战略不同，要根据自身情况来调整对政策的变化。

从创新到创变

现在的阶段不管是“新金融时代”，还是“房地产的新常态”，有几点是可以肯定的：市场仍然是高增长，房地产仍然是资产比较安全的领域。二是高淘汰，确实越来越多的企业推出，不管转型升级也好，企业一定要聚焦自己的差异化的竞争力。第三就是客户、资源、资金都在不断地分化，这就是我们面临最大的形势。

所以每一个企业都在考虑如何下一步创新升级，我认为别创新了，创新只是企业要素的叠加，我们就是创变，要局部地把企业房地产的价值链找出以客户需求为核心的新的商业模式、新的商业机会。前面左手抓金融，后面抓移动互联，核心是我们的客户。

我理解的是，创新就是简单在技术、团队、管理上做一些跟过去不同的要素的叠加，但是“创变”，我们认为是在商业模式的本质上进行变化，比如把过去的组织要不断地变小，从航空母舰变成联合舰队。把我们资金的投向也要从过去的只专注于土地，要开始聚焦到客户上，在这些要素上不断地挖掘本质的东西，创造性地变化。

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欧阳捷：货币政策将收紧一二线土地市场的火爆

由中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合开展的“2016中国房地产上市公司测评成果发布会暨上市房企高峰论坛”5月26日在香港盛大举行，2016中国房地产上市公司最新排行榜也火热出炉。在发布会上，还举行了“2016上市房企的创新与发展”为主题的高峰对话。在对话环节，新城控股集团高级副总裁欧阳捷发表了精彩观点：

总地来看，中央政府的政策是鼓励房地产市场的。三四线城市去库存的大逻辑没有任何地变化，只不过一二线城市目前的地价高涨使大家对这个市场的变化产生了一些预期，就是在于这个货币的超发，去年1—7月份的时候货币的增量是12.45万亿，而过去三年的平均值增量只有12.5万亿，去年剩下还有5个月时间货币发的接近4万亿。这4万亿钱到哪去了？我们看实际上大部分到了房地产了。到了房地产以后这个钱来了会去哪里呢？大家形成了一二线城市的共识，导致了一二线城市的市场迅速火爆，地价全部高涨。这个动作其实是中央政府去库存的大背景是相背离的，但是又与货币超发货币贬值是相关的。

第二我们注意到权威人士讲话“大水漫灌”不合适的，紧接着国务院的官网上连发三篇文章，经济本在哪、优在哪、以后的出路在哪，说明了我们没有大水漫灌，说明了中央的政策上产生了一些共识上的分歧。因此，对于房地产来说，我们非常要去关注政策的走向，中国的政策对房地产的影响非常大。

这里面的逻辑表明，中央未来下半年在我们货币政策上做一些收缩，不会像去年一样大水漫灌了。我们看到4月份货币超发的现象已经收缩了，4月份比3月份环比减少了没有增加。这种现象会延伸到5月份甚至是下半年，延续下去以后我们会相信，货币政策的收缩会减少我们一线城市和热点二线城市的土地市场过于火爆。

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耿俊峰：三四线去库存任重而道远

由中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合开展的“2016中国房地产上市公司测评成果发布会暨上市房企高峰论坛”5月26日在香港盛大举行，2016中国房地产上市公司最新排行榜也火热出炉。在发布会上，还举行了“2016上市房企的创新与发展”为主题的高峰对话。在对话环节，景瑞地产有限公司市场研发品牌中心总经理耿俊峰发表了精彩观点：

从去年年初一直到今年的上半年，我们非常明显地感受，就是一二线是持续火爆，但是三四线去库存的力度虽然在叫，但是整个力度还是不够的。虽然我们看到了个别的地方出现了一些地方性的政策，但是实际上真正走入到市场去看的话，整个很多的三线，尤其是四线的市场基本上是没有任何的刺激性的作用的。

从我个人的观点上来看，国家去库存的政策其实还是任重而道远的，距离我们真正达到去库存的目的还是有很长的路要走，把大数据加起来，一二线城市摊到三四线城市，可能摊到我们个别地方的库存结构会有所好转，但是放到新增市场来看压力还是非常大的。

回归到现在我们看到一二线城市的土地价格的火爆，很多开发商拿地的价格已经跟可行性研究、跟现在的房价包括跟未来的销售价格已经预测不出来任何的逻辑的关系。可能是由于货币的超发，然后导致大家手里有钱，然后对冲未来人民币贬值的一种风险，进行一种资产配制，毕竟流向一二级市场的资源还是相对比较安全的。

因此，企业在操盘的过程当中，也要进行企业内部的城市的细分，我认为在不同城市不同类别的项目要采取不同的策略，不是一好全好、一坏全坏的状态。

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陈锐彬：现在是布局境外融资渠道的好时机

由中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合开展的“2016中国房地产上市公司测评成果发布会暨上市房企高峰论坛”5月26日在香港盛大举行，2016中国房地产上市公司最新排行榜也火热出炉。在发布会上，还举行了“2016上市房企的创新与发展”为主题的高峰对话。在对话环节，瑞士银行-亚洲投资银行董事总经理、中国房地产主管陈锐彬发表了精彩观点：

布局是为下一个周期做准备

很久没有在香港开这么大的地产的会了，所以觉得很高兴，总算把大家都盼来了。过去香港的房地产市场跟中国内地的房地产密切相关的，跟香港资本市场的起伏有比较大的关联性。很不幸过去这一轮我没有感受到，刚才主持人说过去这6个月、8个月大家有比较惊喜，这个市场本来比较差但是变成很好的市场，现在没有传导到香港来。

我觉得站在资本市场的角度来讲，现在如果去采访我们的基金经理还有债券投资人，他们都会有一个比较共同的心态，“大家快回到境外资本市场吧”。

现在两地市场效应出现割裂，客观地讲，原因主要还是因为国内的流动性在过去这一年当中有一个比较大的突破，而境外的人民币的跟美元之间的汇率的影响，使得大家在境外融资多了一份犹豫。过去国内的地产商尤其是中等规模的地产商在境内融资比较受限，大家不得不来到香港，现在这个问题解决了，国内的公司债的发行成本和吸引力度非常高，所以使得大家再出来海外的积极性不高。

但是我觉得任何时候，企业在谈境外不管是上市，还是境外设立融资平台的问题来看，任何市场都有一个起伏，任何市场都会有一个周期，国内市场现在也到了一个比较高的阶段，现在确实是一个比较好的时机来布局境外的融资的渠道，为下一个周期做准备。

地产商转型并不容易

我们都在讲转型，但很多其实并不是真正的转型，其实更多地是升级。地产商转型谈何容易，我们就把我们的本行扔了，还是持有物业卖了？没有这么容易。

第二，什么样的策略在这个市场上适合房地产企业，这个问题其实很宽泛。企业的不同发展阶段和不同的资金实力、不同的综合实力，决定了在这个阶段应采取什么样的策略，而并不是靠某个转型一步跨到成功。

所以怎么样在符合自己实际的情况下，把自己擅长做的事情做得更好，这更重要。

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杜劲松：相比政策，资本市场更关注公司本身

由中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合开展的“2016中国房地产上市公司测评成果发布会暨上市房企高峰论坛”5月26日在香港盛大举行，2016中国房地产上市公司最新排行榜也火热出炉。在发布会上，还举行了“2016上市房企的创新与发展”为主题的高峰对话。在对话环节，知名投行地产研究主管杜劲松发表了精彩观点：

境外的投资者对房地产板块、房地产公司的看法，有一个误区就是说，大家在和境外投资者交流的时候，着重地去在宏观方面有一些说法或者是布局，但是我觉得其实从很多尤其是长线的投资者来讲，他们更关心的可能是公司本身，就是针对政策的变化，他们自己有一些什么样的独特的观点。

举一个非常小的例子，假如说有一些开发商他们能够针对一些国家的政策在微观层面做一些创新。比如说最近在谈到还没有正式实行，比如在城市综合体里面原来用作商业用途的地块，在某些情况下可以把改成其他的性质来作为去库存的一种方式。如果有一些企业能够很好地运用即将到来的政策的变化做一些事情，不管是从项目层面还是从经济生活层面，或者说从金融创新层面，如果有一些动作，可能比很多其他的房地产公司更受到投资者的青睐。现在因为行业的原因、竞争加剧的原因，同质化非常严重的情况下，我建议有些企业类似这样一些创新和发展的变革，可能会从投资者的角度来讲更受他们的关注。

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蔡金强：创新和优化比转型重要

由中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合开展的“2016中国房地产上市公司测评成果发布会暨上市房企高峰论坛”5月26日在香港盛大举行，2016中国房地产上市公司最新排行榜也火热出炉。在发布会上，还举行了“2016上市房企的创新与发展”为主题的高峰对话。在对话环节，花旗银行大中华区研究主管蔡金强发表了精彩观点：

目前大家比较爱谈到两个词，一个是“创新”，一个是“转型”。我中间加多一个，就是“优化”，就是“创新、优化、转型”。

为什么要加“优化”这个词，因为我觉得创新和优化要比转型重要。创新刚刚提到了各种的内容，我们房地产本业还是干好自己本行的东西，拿地、产品的定位、资金链的优化等等。比如现在如果看行业的一些大佬，或者是领军级的企业，他们更多地是在城市进入土地标准上的创新，比如不再是光以前的一、二、三、四线从以前的点变成一个面，就不会这么多人现在对惠州、东莞、廊坊，甚至是前一阵子的保定，就是对土地获取的一种创新的东西。

产品方面刚才也有不同的讲者讲到，产品跟服务永远是我们安身立命的本位，再加上目前污染越来越严重，绿色这个东西也有一定的创新空间。然后资金链的创新，对于升值优化这一块，实际上往商业地产的多元化，往工业地产等等，这些实际上是一个优化不是转型，转型可能变成另外一个人，因此我觉得前两者比转型重要。

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洪伟光：企业最重要的战略是产品

由中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合开展的“2016中国房地产上市公司测评成果发布会暨上市房企高峰论坛”5月26日在香港盛大举行，2016中国房地产上市公司最新排行榜也火热出炉。在发布会上，还举行了“2016上市房企的创新与发展”为主题的高峰对话。在对话环节，老板电器工程营销部部长洪伟光发表了精彩观点：

对于我们供应商来讲，企业战略就是做产品，如何把产品做好，这个战略我相信五年、十年不会变。

企业创新怎么做？我们现在有两个项目基本上成型了，第一个是智能化的产品，现在很多的开发商也愿意跟一些家居企业合作做智能化。我们认为智能化不是简单的自动化，他应该是基于两个因素，第一是物联，产品和产品之间能够相连的。第二是互联，就是跟互联网是可以相连的，可以把网上的内容进行下载，或者把产品的信息进行上传。

第二是环保，这个话题近几年国家层面非常重视的。如何把厨房内的油烟净化排到室外是一个很大的话题，现在的油烟机解决不了这个问题，我们已经有这样的产品推向市场了。

另外，企业战略就是对于机制的创新。上市以后公司出现了几个亿万富翁，几十个千万富翁，几百个百万富翁，这是体制的创新使人心能够聚集在一块。我相信任何的企业，未来持续的发展是靠人，不是靠一些外部的因素，都由人来落实。