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周浦房价明年破8万你骗谁！

https://www.biud.com.cn 2016年05月19日09:59 家居装修知识网

昨天上午上海又出了一块地王，外环外周浦的住宅用地被保利以总价54.5亿元，溢价296%拿下，楼板价接近44000元/平方米。该地王位于南汇周康板块，拍卖起始价13.77亿元，占地6.94万平方米，总建面12.5万平方米，容积率达到1.8。根据测算，扣除5%的保障房之后实际楼板价为4.63万元/平方米，也有人说要再继续扣掉15%的持有住宅部分算最终楼板价，我认为全部扣除不合理，毕竟这部分持有出租公寓价值仍存在，因此，持有部分可以按一半的楼板价来测算，最终销售部分住宅楼板价约为5万/平方米。

既然可售住宅的楼板价已经达到5万元/平方米出头，众多市场“专业人士”就判断上海周浦明年房价将达到8万/平方米，说这话的“专家”你们自己信不信？房价到底是成本决定的还是市场决定的？在今天周边每平方米只卖3万多的情况下，一年房价就翻一番可能性基本不存在，更何况过去的一年上海房价已经有了较大上升。

不仅是今天的地王，上周出让的四块地中基本也都是面粉超过了面包价，其中泗泾地王楼板价高达3.8万/平方米，这些房企把地价推到如此的高度靠什么来赚钱？我认为，这些房企都是准备用时间换空间，即用2年、3年甚至更长时间去等待这块区域房价上升，再推出相关产品。考虑到当前的资金价格相对较低，时间换空间在策略上完全可行。以周浦地王为例，房价一年翻一番不可能，3年可能性较大，4、5年翻一番基本是行业内的共识。特别是当前资金成本是最近几年的最低点，银行一年期贷款利率仅为4.75%，如此低廉的资金成本之下，企业再通过产品精工细作和到位的营销完全有可能在3、4年后把楼盘卖到7-8万/平方米。更何况，周浦这块地最后争夺的都是大型央企、国企，在资金方面具有无可比拟的优势，而上周几块地也基本都是上市公司摘得，资金成本均相对低廉。

多年前香港房企就用时间换空间的策略在大陆拿了不少土地，一捂很多年，最终都赚的盆满钵满，而且这种策略在高地价的市场当中更是制胜法宝。当然，今天完全捂地待涨已经不可能，开发操作也要符合相应的规划建设要求，比如在土地交付日后的二年内必须动工开发，但相信这些都不难做到。

所以大家别被这些“专家”忽悠，明年周浦房价到不了8万元/平方米，周边的楼盘也别着急拼命涨价（也许这才是忽悠明年8万的真正目的），市场自有其运行规律，就让一切留给时间去检验！