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广州写字楼市场逆势畅旺 高价楼扎堆珠江新城

https://www.biud.com.cn 2016年04月19日11:10 家居装修知识网  

  去年广州写字楼市场逆势畅旺,外区域企业转场支撑珠江新城写字楼

  经济怎么样,在写字楼身上或可窥一斑。截至2015年底,广州优质写字楼新增吸纳量为81.9万平方米,达到市场供应量的九成以上;全市平均月租金135 .7元/平方米,同比上涨0 .8%;至于空置率,全市平均11.9%,同比上升0 .4%,供求关系尚健康。在分析师看来,广州写字楼市场仍然畅旺,去年遭受严重考验的全球乃至国内经济,似乎并未折射到写字楼身上。

  目前,广州优质写字楼主要分布在越秀(环市东+东风路)、天河体育中心周边、珠江新城三大板块,本期南都数据通过存量增量、租金、空置率等维度,为你梳理分析这些广厦大楼的生存状况,而这也正是广州三代C B D的发展写照。

  消化供应量靠什么?“老客户”扩容

  2015年,广州的优质写字楼新增供应量超90万m 2,如此大体量,市场能消化吗?世邦魏理仕董事总经理冯文光称,2015年的写字楼新增吸纳量为81.9万m 2,也就是说,90万m 2出租了超过九成。在其看来,写字楼市场逆势上扬有两方面因素:一是广州招商力度加强,部分新落户企业或加大投资的企业有写字楼需求,这种需求约占总需求量的18%;另一方面是已落户广州的企业有扩大办公面积或整合的需求,占总需求量82%。

  近年来,珠江新城都是广州优质写字楼的最大阵营。2014至2016年间,珠江新城有约106.6万㎡优质写字楼推出市场,占广州市新增供应量的60%多。同样身在珠江新城办公,据冯文光观察,去年进驻珠江新城的企业超过八成是从其他区域迁来,租用或购买的写字楼面积均高于此前,这是支撑珠江新城写字楼市场的中坚力量。

  20年前,华安达实业有限公司董事长丘育华以7000元/m 2的价格购入位于环市路的世贸中心300m 2的写字楼,几年后,丘育华以34000元/m 2的价格,购入位于珠江新城的广晟国际2200m 2的整层写字楼,一半自用一半出租,迁往珠江新城,一方面是企业扩张需要,另一方面,珠江新城的写字楼现在买入也是一种投资。

  对于珠江新城今明两年将要投放市场的写字楼,凯华集团有限公司副总裁黄瑛认为“是珠江新城写字楼供应最后一波高峰”。包括旗下凯华国际在内,今年珠江新城有三座大体量甲级写字楼入市。

  高价楼扎堆珠江新城 越秀仍具“生活优势”

  月租金超过200元/㎡的优质写字楼,越秀为0,天河体育中心有2栋,珠江新城则有6栋——— 因为建设和服务标准更高;高于该区域平均租金的优质写字楼,越秀为15栋,天河体育中心为12栋,珠江新城为21栋。数据显示,珠江新城写字楼高价位的多,体育中心周边老牌写字楼也持续不掉价。

  越秀区的环市东是广州老牌CBD,华安达实业有限公司董事长丘育华认为,不少处于成长期的中小企业,肯定会像当年的他们那样,更看重环市东租金相对较低和生活便利的营商环境。世邦魏理仕董事总经理冯文光也了解到,有些企业即使购入珠江新城写字楼,仍留在越秀区办公,“生活指数是很大因素,在珠江新城吃个盒饭都可能要二三十元,老板给员工的生活补贴就得很高。”

  如果单纯对比平均资产价值和租金,“性价比”最高的依然是珠江新城,天河体育中心则不敌越秀。

  越秀企业或流入珠江新城

  虽然新增供应中大多位于珠江新城,珠江新城的写字楼存量在三个片区中最高,但其全年空置率下降2.9个百分点至14.1%,而越秀的平均空置率呈上升趋势,也说明了企业的流动趋势。2016年至2018年期间,珠江新城将新增100 .7万㎡的写字楼,相当于新增了2.2个广州国际金融中心(建筑面积为45万㎡)。

  业内预计,新增市场需求不会像2015年强烈。有写字楼中介人士介绍,一方面,市内企业迁移基本完成,而新落户广州的企业需求暂时没有明显增长;另一方面,广州属于以商贸业为基础带动周边产业的结构,该落户广州的国内外商贸及周边服务企业均已落户;而金融和高新科技产业广州正处于孕育期,需要较长一段时间吸引新的企业落户。

  需求减少,今年的写字楼市场竞争将更激烈,按照惯例预售期的写字楼会给予租户一定租金优惠,希望尽快解决空置率。南都数据对比发现,西塔去年的现楼月租金为240元/㎡,而预售期的东塔则为130-140元/㎡,东塔目前预售率已超过六成。此外,有新投入市场的写字楼使出大招吸引租户,如凯华国际和仲量联行合作,为租户提供最高级别的港式服务等。

  注:所涉数据指“优质写字楼”

  南都数据新闻工作室出品 数据来源:世邦魏理仕

  数据采集分析:记者 赵安然 制图:张许君

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