四环边刚需房近乎绝迹 少量供应成争抢“硬通货”
搜房网数据监控中心统计，4月前两周北京共计有包括房山五矿•铭品、恒泰偶寓和通州新地国际家园、润枫领尚等12个项目1146套房源入市。其中户型面积在80-120平米左右的中小户型供应700套左右占比80%，且多分布于平谷、房山、顺义等远郊区县。刚需住宅仍是供应主力，但远离核心城区的趋势愈加明显。
实际上，刨除自住型商品房的供应，自2015年下半年起低总价小户型房源的供应就已经在四环板块近乎绝迹。在搜房网数据监控中心统计的前4月开盘中，将于4月末开盘的江南府是唯一的四环中小户型项目。
刚需者仍在 但刚需房已远走
亚豪机构统计的数据显示，从北京市场的供需结构看，2015年已经出现了明显的供应少于成交的现象，而这一现象在2016年表现的更加明显，一季度，成交商品住宅10354套，而商品住宅的供应量只有3202套，供需差高达1:3。
这其中，大量的刚需购房需求无处释放。在4-5环板块内，大量的刚需购房意向者被挤到了二手房领域。
“300多万买不了自住性商品房，在往大了买支付能力又不够，这些人怎么办？只能转向二手房”，北京房协秘书长陈志表示，房价的快速上涨和收入之间的快速背离带来了新的夹心层，这是需要关注的新现象。在供应结构上的短板，造成了刚需购房群体的集体“出走”。
与之相对的是，搜房网数据监控中心统计，4月集中供应的刚需房源多集中于房山、平谷、顺义等远郊区县，包括房山区五矿•铭品、恒泰偶寓和通州区新地国际家园、润枫领尚项目推盘项目价格与之前相比均有较大涨幅，整体去化率在八成左右。
在实际看房中，购房者的购房决策非常慎重，跟随就业机会的转移，住房需求也紧跟其后，地缘性客户在。随着北京城市功能的转移，包括通州、房山、大兴、昌平等在内的远郊区县，成为了承接刚需购房者的主要区域，也成为刚需项目的集中地。
搜房网数据调查显示，近七成购房者为首次置业的刚性需求购房者。受大市回暖的影响，多数刚需购房者将结束持币观望的态度。
要么离开新房，要么离开核心城区，这成了刚需购房者为数不多的选择。
豪宅围城：内城刚需项目奇货可居
统计数据显示，2016年一季度北京市别墅市场目前存量8139套，新增供应708套，同比上涨139%；成交993套，同比上涨196%；成交金额97.69亿元，同比上涨185%。中原地产首席研究员张大伟表示，北京预计在2016年待售的顶豪项目达到50个，住宅数量则超过3000套，年内豪宅市场库存将迫近万套大关。
从区域分布的情况看，大量的高价房源集中分布在4-6环板块内，造成了10万+豪宅扎堆推盘的壮观景象。而在豪宅围城的情况下，刚需住宅项目存在境况颇为微妙。一方面，奇货可居并不缺少客源。另一方面，其又以“泅渡者”的形象孤立。
在这方面，江南府项目无疑是一个大时代下的典型代表。
江南府项目正处在南北中轴线和东部发展带的黄金地段。目前区域可建设的用地应该是在473万平米，目前已建待建已经达到300万平米，完全建完了以后应该能够承载15万左右的人口。项目一期预计5月份开盘，开盘价格预计4万+，房源总价在350-500万左右，按三成比例首付在100左右。
江南府项目品牌总监韩靖告诉记者，项目一期计划5月份开盘，预计推盘量400套上下，但目前已经有超过600名精准购房者排卡抢购。“从去年四季度到今年一季度整个市场形势大好是前提，另外我们项目地处朝阳四环，房源二居总价300+万左右，户型集中在80-100平米左右。在这个范围内，刚需和改善型购房群体可选的项目并不多”，韩靖告诉记者除开盘时间外，购房者最为关注的是开盘期间价格是否会涨。
“从市场需求上来看的，近5年数据上观察到中小户型比较畅销的，主要因其面积小，总价低。江南府项目两居总价约为300多万元，三居总价约为450多万元，所以对购房者来说降低了购房压力”，韩靖表示。
在记者踩盘的当日，前往该项目售楼处看房的购房者络绎不绝，80平左右的金典户型显然是“硬通货”，成为购房者关注的热点。此外，精装修、科技住宅等特色，也为之锦上添花已达到豪宅的配置。
面粉告急：新增供应又贵又远
统计数据显示，2016年一季度北京市土地市场累计成交土地12宗，总成交额约228亿元。其中 ，成交经营性用地8宗，建筑规模约107万平方米，配建保障房约19万平方米，自住型商品房1.5万平方米。亚豪机构统计，2016年北京仅出让3宗住宅地块，楼面价均在4.5万/㎡以上，连京西六环外的门头沟都未能幸免。
“而就在2月23日，南五环外大兴黄村地块据测算商品房住宅的楼面价高达每平米4.7万元，预计未来售价在每平米8到10万元，再次将东南区域的地价推向一个新的高度”，韩靖表示，不断高企的地价，让购房者对于四环附近的新房价格上涨预期强烈。
3月31日，在昌平区南邵镇两地块的出让公告中，“7090”的政策再次出现，即地块除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。业内表示，从“7090”重现江湖，可以看出政府加大刚需房供应的态度。
北京国土局表示，将在住宅用地中提高中小套型普通商品住房比例，但并未明确回应是否所有宅地供应都得遵循9070原则。
土地供应呈现出中心城区供地量继续减少、土地集中供应向远郊区转移、保障房的土地供应占比减少等特点。“又贵又远”成为新增住宅用地的显著特点，也造成了刚需项目远走远郊的最大原因。销售热线：01087606666
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