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首付贷“换马甲”路径起底:虚增评估 按揭变首付

https://www.biud.com.cn 2016年03月29日07:50 家居装修知识网  
    “首付贷”是近期楼市热词,通过房产中介、P2P、互联网众筹、消费信用贷款等渠道筹集购房首付款的现象并不鲜见。近日,央行、各地金融监管机构开始对“首付贷”进行清理整顿,“首付贷”虽然紧急刹车,购房者、投资者的资金需求并未跟着“首付贷”的叫停而立即熄灭。

  《证券日报》记者近日调查发现,首付贷由明转暗,消费贷、信用贷等产品仍在为买房首付提供资金。并且,对于信用贷能否用来支付购房首付,多位贷款公司的业务员表示“客户不需要告知贷款用途”。同时,房产中介也想出了另类的“中介服务”来降低购房者的首付款。

 信用贷接过

  首付贷“大旗”

  《证券日报》记者以客户身份咨询了几家贷款担保公司,其中一家公司的业务员表示,“可以帮客户向银行申请无抵押信用贷款,手续费为贷款额的2%,贷款期 限最长为5年,一般批准3年,根据客户的资质情况,贷款金额几万元到几百万元不等,利率一般为年化10%-20%,最快5个工作日就能放款。”

  另一家贷款公司在询问了记者收入与工作情况后表示“符合贷款条件”,“无抵押信用贷款最多贷3年,最多100万元,利率一般为年化10%-15%,手续 费为贷款额的2.5%。如果能提供房产或者自营公司等证明,贷款金额可以更多,贷款期限最多可以申请到10年,手续费可以降至贷款额的2%,不需要抵 押。”

  该工作人员还表示:“如果贷款金额比较大,我们公司需要在多家银行申请信用贷,可能时间上会稍慢一些,但肯定能申请到客户需要的金额。”

  对于这类贷款能否用于购房首付,本报记者咨询的几家贷款担保公司均表示“客户的贷款用途由自己决定,不需要告知担保公司。”

  事实上,信用贷、消费贷挪用的问题近几年一直存在。2013年12月份,银监会下发《关于个人消费贷款领域风险提示的通知》,其中明确规定消费信用贷款不能用于购房,而且贷款用途应以销售发票作为贸易背景真实性的证明材料。

  据记者了解,虽然个人去银行申请消费贷款需要提供发票等证明材料,但通过贷款担保公司的一条龙服务,这一证明要求形同虚设,而银行一般也没有足够资源逐一审核。

  提高评估价

  变相降首付

  事实上,除了贷款担保公司,还有中介可以帮助解决“首付不足”。

  《证券日报》记者近日走访北京地区各大房产中介发现,部分中介公司仍有办法帮客户解决首付款不足的问题。

  “我想要买房子,但是首付款不够怎么办?”本报记者以购房者身份向房产经纪人抛出这个问题时,得到最多的回答是,“首付差得多吗,如果不多的话,我们可以将房屋的评估价做高,提高贷款金额。”

  据了解,这种提高估值减轻首付压力的原理来自银行对房屋评估价的认可度。据了解,通常签订购房合同后,房产中介会根据客户选择的按揭银行选择该银行认可 的评估机构对房屋价格进行评估,出于风险考虑,根据房屋位置、年限等指标综合考虑,房屋的评估价一般不会超过房屋市价的85%。

  以一套 市值500万元的房屋为例,按照评估价85%计算,房屋的评估价为425万元,按照目前北京地区首套房贷款标准来看,购房者最多可以贷款297.5万元 (425*0.7),向下取整为297万元,即首付款为203万元。也就是说,虽然目前北京地区首套房的最低首付为30%,但是选择购买二手房的买家,首 付款肯定高于30%。

  根据多位房产中介对本报记者的介绍,目前由于首付贷叫停,中介和银行都不想错失一些优质客户,部分银行对评估公司的评估价采取“睁一只眼闭一只眼”的态度,首付款紧张的购房者可以钻空子,和中介有合作的评估机构甚至可以将房屋的评估价做到市价的100%。

  以上述500万元的房屋为例,按照评估价100%计算,首付款可以降为150万元,也就是说减少了逾50万元。由于目前个人住房商业贷款多为八五折的优惠利率(4.165%),首付款的降低实际上比以前向房产中介或贷款公司借的“首付贷”更为划算。

  如果通过降低评估价降低首付仍不能覆盖首付款怎么办?房产中介还有办法。

  北京地区一家大型房产中介的经纪人告诉《证券日报》记者,“如果您选定了房子,我们在合同上可以多写一些,这样就可以向银行申请更大额的按揭贷款。当然,需要先按照虚假合同付30%的首付,首付的来源等定下房子以后再具体商量。”

  当本报记者向该经纪人咨询是否有之前合作过的贷款公司,可以帮忙办理贷款时,这位经纪人则表示:“我没有这个权限,具体等定下房子以后再想办法就可以。”

  在《证券日报》记者走访过程中,一位在中介看房的客户在得知记者来意后提示本报记者:“你向普通的经纪人咨询没有用,现在监管比较严,中介也比较谨慎,可以通过老客户介绍来咨询,会得到不少‘干货’。”

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