刘洪玉：供给侧改革下房地产百强企业如何创新发展
搜房产业网讯：3月24日，由中国房地产TOP10研究组主办的2016中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十三届中国房地产百强企业家峰会在北京钓鱼台国宾馆举行。会议发布了中国房地产百强企业研究报告及最新中国房地产策划代理企业名单，莫天全、刘洪玉、袁东明、黄瑜等嘉宾发表主题演讲，全国多家房企代表及媒体精英参会。
2016中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十三届中国房地产百强企业家峰会
2016中国房地产百强企业研究报告 策划代理研究报告
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主持人：谢谢莫总对我们百强企业研究十三年的一个回顾，刚才一组数据特别有意思，13年有20家企业还存活在百强榜单，市场份额超过35%，净利润翻了39倍。下面我们邀请到的是中国房地产TOP10研究组联席组长，清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生，做“供给侧改革先房地产百强企业如何创新发展”主题演讲。
刘洪玉：尊敬的各位来宾大家早上好，非常感谢大家来参加我们2016中国房地产百强企业研究成果发布会。下面我就跟大家报告一下，我们百强研究方法体系的一些演变的过程，同时呢也在研究过程当中，我们发现百强企业对房地产行业的供给侧改革做了很多的探索，也给大家分享一下，我们在研究的过程当中的一些梳理的一些成果。
这么几个方面，那么刚才莫天全先生已经说了，我们百强研究有十三年的历程了，实际上因为它的研究，我们越来越发现，他的时间越长，就能越来越感受到它的价值，最开始研究的时候，实际上我们还在怀疑说，中国的房地产行业的产业集中度，会不会像欧美、日本曾经发生过的那样，产业集中度那么高，我们当时还真是有点怀疑，那么今天呢，我们按照我们百强研究今年的报告，我们大致有一个概念，从销售面积的规模上，我们百强企业占四分之一，那么从销售额的份额上，我们超过三分之一，实际上这是，而且这个趋势还在进一步上涨。那么我们在研究的过程当中，实际上我们的指标体系也不断的有些调整。那么我们今年的指标体系呢，实际上差不多跟2014年是一致的，只有两个小的微调，所采用的方法仍然和以前是一样的，那么我们刚才莫总说我们这个研究，实际上把握了这个行业发展的脉搏，实际上大家可以看，从2005年到现在，我们每年研究的过程当中会有一个主题，以及我们希望能够总结梳理行业发展的特点，或者说我们需要关注的问题，基本上是从最基本的规模性、成长性、盈利性开始，慢慢的增加社会责任感，稳健性、融资能力，包括结构的调整，包括优化布局，优化它的产品结构，改进他的业务模式，那么今年呢，我们实际上定的主题就是协同创新，稳中求进，积极的去挖掘我们企业改进业务模式，高效整合发展资源这方面，尤其在供给侧改革新形势下大家所做的工作。
紧贴着市场脉搏，这是我们行业能够持续发展的一个非常重要的基础，那么我们今年评价的时候，评价指标体系的原则仍然没有变化，盈利能力与社会责任相结合，我们有三级指标的调整，也是随着现在市场的变化，有时候把销售去化率，不是企业存活周转的速度纳入到一个经营指标，这实际上和房地产行业消化库存这样一个大的背景是相关联的。另外呢，在这样一个压力下，企业的稳健程度也很重要，净负债率也作为一个比较突出的强调指标，所以今年的指标体系呢，维持2014年的大的框架，只是有一个小的微调。数据来源，跟往年是没有变化。
后面我多花几分钟的时间报告一下我们研究过程当中总结梳理的房产行业在供给侧改革做的探索。关于供给侧的结构性改革呢，可能一会儿侯主任、袁所长还会做出更权威的解读，我这里面简单的提一下，实际上我们的目的就是要提高供给体系的质量和效率，进一步激发市场活力和社会的创造力，促进产业的转型升级和产品创新提质，增强供给对需求变动的适应性和灵活性。像我们房地产行业，实际上原来我记得也在说，实际上我们要创造一些供给来引领需求，当然平常大家经常说有了需求，我去满足这个需求，但是因为有很多的需求，可能大家不知道，需要我们先从供给侧去创造。那么供给侧结构性改革的重点，实际上大家都知道、去产能、去库存、去杠杆，降成本、补短板，跟我们行业密切相关联的就是去库存，那么我自己理解去库存从短期上来说，可能我们可以对冲经济下行的压力，防范房地产市场的风险，那么从中长期的角度看呢，有利于解决市民化的问题，促进新型城镇化的发展。
那么我们实际上在我们房地产领域，如果去做供给侧改革的话，那么有哪些是值得我们去进一步的提高这个体系的效率和质量的呢？实际上我们发现，现在土地供应制度、集体建设用地进入市场的这样一个相关的制度安排，住房制度的改革，尤其是面向新融入城市的新市民，一些政策的制定，房地产税制的改革，这里面有很多跟我们，比如说房地产税，增值税，最近大家讨论的营改增，购房利息在个人所得税等等，新型城镇化发展的模式，住房金融和房地产金融创新，房地产金融的监管，房地产租赁市场的发展，包括后边就是怎么去提升我们商品化的质量，因为我们现在数量问题基本解决了，或者说在局部的地区有过量的供应，那么大家也可以发现一个现象，只要有好的房子，还是有非常大的市场需求，所以这也是我们将来要做的很重要的工作。再有就是房地产企业的服务产品和商业模式的创新，那么后边两个改革的方面呢，应该说和我们在座的房地产企业密切相关联。
我们主要做了哪些工作，结合行业发展过程当中所面临的一些困难，面临的一些矛盾，这里边主要是我们叫结构性的过剩，供需错配，这是我们行业里面很重要的一个问题，比如说我们现在经常说一线和部分二线城市，供不应求，价格快速上涨，然后三四线城市呢，去库存的压力越来越大，我们经常说叫冰火两重天，就是在去结构的失衡，所以这种我们面临的矛盾、压力非常大。另外就是供需的错位，因为过去市场非常好，所以大家不太重视新的技术，新的模式，新的这种创新这方面的工作，实际上我们要通过全要素的协同发力来提高供给体系的质量和效率，从而来激发市场活力，增强这个市场的发展动力，这个是我们将面临的主要的一些任务，具体大家在做的过程当中，实际上重点我们总结了这两个方面：一个就是从改善供给结构的角度，大家做了很多创造新供给，提高供给质量，尽可能实现供需匹配的精准的程度，实际上就是产品创新的维度。
那么另外就是要提升供给的这种效率，提高供给结构，是一个适应性和灵活性，提高全要素的生产率，充分的发挥我们企业对专业服务的这种能力，在改善供给结构方面呢，在开发方面，实际上大家做了很多的探索，就是很多的企业做了一些产品创新的成功探索，通过调整结构，创新产品，实现了供给需求的精确匹配，另外通过多渠道的整合，像资源盘活市场存量，在商业地产领域，大家也做了很多的工作，重点的就是优化产品的结构和业态的组合，主动的来适应市场需求的变化，另外就是拓宽市场空间，报告里有详细的解读，这里就简单的过一下。
另外从产业地产方面，因为我们新型城镇化发展的过程当中，我们不光让大家去消化库存买房子，大家越来越感受到就业机会的创造，基础的这些公共服务，教育医疗等等这些机会的提供，也非常的重要，所以实际上产业地产，在发展的过程当中，他们在怎么准确的定位区域的发展目标，怎么围绕需求的变化来升级产业园区的功能和服务做了很多探索。在提升供给效率方面，以前我们的企业主要是作为一个开发商的角色，但实际上大家越来越感受到除了开发商的角色，我们可能越来越多的涉及到一个管理者和服务者的这样一个角色，慢慢的就丰富起来，尤其是对于我们百强企业，大型的房地产企业来说，实际上都不可避免的要从简单的开发商到资产管理者，同时又需要向基金管理者方向的变化，并不是说我做了基金管理者就不做前边的，基础还是前边，但是他要慢慢的去拓展他另外的功能，在这个图上大家可以看到，我们开发商，像服务提供商这方面转型所做的工作，其中比如说我们经常提到的轻资产的模式，输出专业服务，这个实际上这是发挥我们房地产企业专业的品牌，专业技术的能力，然后去为更多的服务更多的需求。
那么在很多企业还拓展了社区服务这样一个领域，那么通过升级社区服务来挖掘存量市场的价值，那么还有很多企业呢，也在拓展了金融服务，刚才说基金的管理者，实际上是和我们的金融服务是密切相关的，当然了，大家现在也在讨论，因为在我们去杠杆的过程当中，很多时候大家说到底是加杠杆还是去杠杆，那么实际上我们说有些地方呢，可能是要有加的空间，那么有些地方需要减，那么直接资本市场融资的渠道拓展，房地产金融的这种创新，实际上是有利于从供给侧来降低我们这个行业的杠杆，有利于实现可持续的发展，我就讲那么多，谢谢大家。
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