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3成A股房企宣布亏损中小房企忙转型

https://www.biud.com.cn 2016年02月19日09:14 家居装修知识网

2月17日，距离收购不到一年时间，宜华健康决定以4亿元价格把持有深圳市友德医科技有限公司20%的股权出让给深天地Ａ。2015年3月份，宜华健康以1.2亿元现金获得友德医科技20%的股权。

从2014年以来，宜华健康先后出售旗下梅州、湘潭等地产项目，以增发方式全资收购医疗后勤服务商众安康、参股医疗软件制造商友德医科技，公司名称从“宜华地产”变更为“宜华健康”，从房地产向医疗、养老等大健康业务转型。

启动转型以来，宜华健康业绩开始扭转，2015年第三季度，宜华健康营收同比增长4500多倍，净利亏损缩小近一倍至21.46万元，2015全年预计盈利 6300万到7500万元，多数为众安康所贡献。友德医科技并没有为宜华健康贡献多少业绩，2015年上半年亏损48万元。

抛售友德医科技股权，虽与宜华健康大健康业务布局相左，但这让后者不仅摆脱了一个亏损包袱，而且还获得2.8亿元账面收益。对于这家转型关键时期的公司而言，短期报表显然远比长期业务转型更为急迫。

随着2015年财报季的拉开，中小企业的业绩预告已经陆续披露。经济观察报梳理24家转型期Ａ股上市中小地产企业发现，半数以上转型期企业均面临着亏损或者下滑的局面，宜华健康尚属为数不多的“成功者”。巨潮资讯的信息显示，已公布业绩的中小房企中有近30%的企业宣布亏损或业绩下滑。

浙江某房企负责人认为，在目前去库存难的大背景下，多数中小上市房企转型是不得已而为之，一方面是因为中小房企生存艰难，“去化周期长，资金短缺，拿不到新项目，很多公司变成僵尸企业”。另一方面，作为上市企业，迫于业绩压力必须进行转型，“很多企业转型并不是熟悉行业，而是为了股价，哪个板块估值高，就向哪个方向转，不外乎医疗健康、新能源、互联网这几个行业”。

扎堆转向健康、文化和新能源

根据公开资料，国内A股市场160多家房地产企业中，至少有超过6成企业计划或者正在转型，其中有近20家要完全退出地产领域。

由于自身实力、行业地位和未来规划不同，房企转型方式不尽相同，第一类仍旧从事地产行业，但逐步改变传统开发销售模式，向集约化、细分领域转变，如万科由城市地产开发商向城市生活配套服务商转型；中国宏泰由开发商向园区开发运营方向转型。

第二类为多元化转型，通过多元化业务布局培育新兴产业，以弥补传统地产领域的颓势。如恒大地产在体育、消费品和粮油领域的布局，万达在文化、旅游、酒店、百货等方面的拓展。

第三类去地产化转型，主要为彻底退出房地产业务，向一个或多个新兴产业方向转型，也有的本身为多元化产业企业，逐步剥离地产业务。

如果说前两类转型方向是大企业们的盛宴，那么第三类是目前绝大多数中小房企转型的主要方向。

根据对国内A股上市24家中小房企转型方向初步梳理，医疗健康、文化教育和能源3个领域是中小房企转型主要方向，其中向医疗健康转型有6家，向文化教育转型有6家，向能源转型6家，另外6家房企，2家转向金融，2家转向科技制造，1家转向珠宝行业，1家转向零售行业。

医疗健康、新兴能源和文化产业这三大行业，近年一直都是资本市场的宠儿，虽然业务转型并未让这些中小房企财务报表光鲜起来，但短期的股价回升对市值估值的拉动作用，无疑让这些企业看到希望。

以宜华健康为例，多年来这只股票价格一直在10元之内徘徊，转型消息传出后，从2014年4月份到2015年4月份，股价从低点5元多冲到54元，虽然之后一路下滑，目前仍维持在20元之上。

绿景控股同样如此，2015年9月重组完成后，股价一路冲高，从2月底到11月底，股价由11元涨到近40元；莱茵体育在2015年2月底到6月底4个月内，股价从6元涨到38元，同样得益于业务转型带来的利好。

上述浙江房企负责人表示，转型是一种尝试，并不见得就能成功，也不是注定会失败，“起码给投资者和监管机构一个交代，如果是非上市公司，可能就不会专门针对这几个热门行业，会选择老板更熟悉的行业进行转型。”

宜华健康并不是第一个吃医疗健康螃蟹的企业，绿景控股、中关村、华业资本、宋都股份、运盛医疗几乎都在2015年向这一新兴行业转型。

绿景控股出售完最后一个地产项目后，通过定向增发募资100.54亿元，用于通州国际肿瘤医院、南宁明安医院、北京儿童医院肿瘤医院、肿瘤精准医学中心、儿童健康管理云平台和医疗健康数据管理平台等项目和平台建设，进军医疗行业。

华业地产改名为华业资本，出售两个地产项目股权，并宣布向医疗健康领域转型；运盛实业在产业地产经历“屡战屡败”洗礼之后，改名为运盛医疗，告别地产业务。此外，宋都股份也成立宋都新大健康，进入医疗健康行业。

同样彻底转型的还有中关村，2011年收购华素制药后，中关村科技确立了科技地产＋医药战略布局，不过随着地产行业严冬到来，从2014年下半年，中关村逐步出售旗下非医药业务，把主要精力放在医药、门诊和养老等行业。

除了向医疗健康行业转型外，文化教育也是中小房企转型的一个主要方向，6家企业转型多数发生在2014年和2015年两年时间里，相比医疗健康行业转型房企而言，文化教育行业转型似乎并不那么顺利。

银润投资、中国高科两家企业进入教育领域，前者背靠清华大学，2015年11月，以23亿元价格收购学大教育集团全部股权，出资32亿元设立国际教育服务公司、建设在线教育平台；后者背后是北京大学，分别与北大培生及韩国Lumsol公司共同开发汉语在线教育平台，与观臻基金共同推进顶你学堂。

上海新梅、同达创业和浙江广厦进入文化传媒领域，2014年10月，同达创业以32亿元把永新视博数字纳入囊中；2014年，浙江广厦通过资产置换置入主东阳福添影视公司，第二年8月份宣布三年内将彻底退出房地产；上海新梅转型则因公司股权之争搁置。

同在2015年，莱茵置业更名为莱茵体育，剥离了旗下多个地产项目，并设立国内首个民营体育交易中心，收购万航信息股权和亚洲职业篮球公司，并与中国体育报业总社达成合作协议，全面发力体育产业。

新能源是众多中小房企转型另一个主要方向，由于自身技术和经验缺失，多数通过收购获得转型出路。美都控股通过收购美国能源企业WAL公司完成到美都能源转变，新潮实业以22.1亿元价格从美国收购油气田、以15亿元价格出售地产子公司大地房产50%的股权，进行业务转型。

新能源电池也是诸多房企转型的重点领域，2015年5月冠城大通与福投新能源投资合作进入这一行业，一个月之后，时代万恒以发行股份方式购入九夷能源全部股权，进入镍电池生产领域，并逐步去地产化。

金科股份则杀入风电和光伏产业，2014年至今，金科股份先后设立新能源全资子公司、收购新疆哈密风电项目，并计划未来三五年内，为这一转型投入400亿元资金。此外，天业股份则把重心放在矿业板块上，逐步剥离地产业务。

另外，2015年5月，多伦股份更名匹凸匹，业务从地产转向互联网金融；大连控股同样把金融作为转型方向；万业股份和华丽家族在去地产之后，分别把业务转向集成电路和石墨烯、机器人、临近空间飞行器等高科技生产领域。海德股份退出地产保留贸易业务，雷伊 B 则收购了一家珠宝企业。

多数转型公司业绩不佳

多数转型的中小房企，由于处于转型关键时期，原有地产业务停滞，新业务还处于培育期，出现业绩持续下滑、甚至亏损的现象，也有部分企业通过转型实现扭亏为盈，同样，也有部分企业是凭借出售地产项目实现盈利。由于多数中小房企转型发生在2014年和2015年期间，2015年业绩成为衡量其成效的一把标尺。

据巨潮资讯网公布的数据，截至2月18日，共有79家A股上市房企公布2015年业绩预告，其中业绩增长和盈利的企业为37家，占比46.8%；业绩下滑或亏损有42家企业，占比53.2%。亏损23家房企，占29.1%，其中有18家为首亏。

在记者纳入统计分析的24家企业中，抛开4家未公布业绩的企业，其中11家转型企业出现业绩下滑或亏损，占比55%，其中7家为首次亏损；9家实现盈利或者业绩增长，占比45%，其中8家是通过出售子公司股权获金融资产收益实现，只有宜华健康凭借医疗后勤服务实现扭亏。

业绩下滑或亏损的42家房企中，首亏企业占比为42%；20家转型中企业的业绩，亏损的占比40%，其中首亏比例占到63.6%，亏损比高出行业10个百分点，首亏比高出行业20多个百分点。

在医疗健康板块6家企业中，2015年实现盈利的4家，亏损2家，其中绿景控股预计亏损2740万元到2020万元，运盛医疗亏损4300万元到8800万元，两家企业均为首亏；华业资本、宋都股份和中关村实现盈利均因出售旗下地产项目获利所致；宜华健康因收购众安康后勤集团贡献大部分利润而实现扭亏为盈。

向新能源转型6家企业，金科股份和美都能源2015年业绩预测还未公布，冠城大通净利降减少50%，新潮实业、时代万恒均通过出售子公司股权和业务扭亏为盈，而天业股份实现净利增长主要得益于其下黄金矿业绩增长。

与医疗健康和新能源行业转型企业通过各种方式实现盈利相比，向文化教育产业转型6家企业中，除了同达创业通过资管计划扭亏为盈，其他5家均发生业绩下滑或亏损，其中莱茵体育亏损3.5亿到3.9亿元，浙江广厦亏损6.58亿元，上海新梅亏损1亿元到1.3亿元，银润投资减少74.57%到54.23%，中国高科减少40%到60%。

此外，匹凸匹预计亏损2000万元，大连控股预亏7500万元，雷伊B亏损1300万元，三家均为首亏企业；海德股份预计盈利2000万元到2500万元，主要来自政府资金占用费和出售项目股权。

从万达集团和宜华健康转型过程中不难发现，无论大企业还是中小企业，转型势必会经历短期业绩波动，但从长远来来看，对深陷地产泥潭的中小房企而言，转型未必不是一次凤凰涅槃。

附：中小房企转型样本

一、医疗健康领域

绿景控股（000502）

华业资本（600240）

宜华健康（000150）

宋都股份（600077）

运盛医疗（600767）

中关村（000931）

二、能源行业

冠城大通（600067）