两三年后北京房价要涨120% 改善客群再不出手就晚了
搜房网讯 2015年多项利好新政轮番出台，拉动房地产市场全面复苏。北京楼市，量价齐涨，据权威机构预测，2015年北京商品房住宅全年签约量达到5.4万套左右，成交均价将逼近3万元/平方米，同比上涨近10%。
房价的走势牵动着千万潜在购房者的心。未来两三年北京房价究竟将何去何从？刚需客群和首次改善的客群出路在哪里？搜房网记者专访了天润同泰集团营销总经理张大东，希望能为正在纠结该不该买房、换房的客群提供决策参考。
天润同泰集团营销总经理 张大东
“两三年后北京房价有望上涨120%，改善客群再不出手买新房就晚了”
“之前我们看到北京拍出一块地，楼面价高于5万/平米，旁边的商品房的价格才3万到4万/平米，也就是俗称的面粉比面包还贵。这种是单个的案例，还不能看出市场的整体情况。”据张总分析，今年北京出让的所有土地中，除去商业用地以及政府要求配建的公租房、限价房和商品房等，剩下的纯商品住宅用地的楼面价，已经达到3.8万/平米。另一方面，北京今年成交的纯商品房的均价为2.9万/平米。
对比3.8万/平米的楼面价和2.9万/平米的新房成交价，可见从整体上来说，目前北京的房地产市场已经出现了楼面价高于房价的现象。张总还说：“按照业内的测算公式来算，楼面价应该占到项目最终售价的42%左右，那么今年出让的所有纯商品住宅用地，未来入市时的平均价格应该在7.5万到8万/平米。”
张总认为，北京今年出让的土地建设成为项目入市以后，那时北京商品房整体的成交均价将在目前基础上提高120%，也就是2.9+2.9×120%，即6.38万/平米。因此，现在的改善客群如果想买房，就应该尽快出手。现在能买得起5万到8万/平米的房子的客群，最好抓紧时间卖掉自己手里的房子，置换成理想的改善房。他们现在想买的改善型新房，等到两三年之后再买已经来不及了。
同样是卖旧买新，为什么再等两三年就晚了呢？张总指出，这是因为二手房的价格涨幅远远小于新房价格的涨幅，如果继续观望，等到10万/平米以上的新房入市以后，就算把手里的房子卖了，也买不起新房了。
“刚需客群别想在北京新房了，考虑大北京吧”
北京还有很多没房子的人，但是房价涨幅如此大，刚需客群的出路在哪里呢？对此，张总直白地说：“刚需客群就别想在北京买新房了，可以考虑环北京区域的房子。”
这句话无疑给众多没房的刚需客群破了一盆冷水，不过这也是事实。除了限价房、自住房等有限的资源，剩下的纯商品房价格已经超出了刚需客群的承受能力。要想长期在北京工作，要么选择固安、燕郊、涿州这些区域的新房，要么就只能选择城区内寿命较长、相对老旧的小户型二手房。
当然，刚需的另一条出路是买50年产权的商住公寓。但是张总指出，目前城区内的商住项目有限，而且地段好的项目，价格也很高，刚需客群同样承受不起。还是要在五环，甚至六环以外的地方寻找合适的公寓，还是免不了奔波之苦。
奔波之苦是小事，未来孩子的教育、医疗等方面的需求才是刚需客群最大的难题。张总如此坦诚，记者听了既动容，又不免为刚需客群黯然神伤。真相很残酷，但是与营造一个美好的幻象相比，真相更实用。
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