如何解决商品房空置率问题？
降低我国商品房空置率已经成为决策层优先考虑的问题之一。
不过，住房消费是一个非常复杂的问题，如果不了解我国房地产领域的利益分配结构，不了解我国当前房地产领域存在的深层次问题，那么，要想解决我国住房空置率问题几乎是不可能的事情。
笔者建议，中央政府可以借鉴当年马来西亚等一些国家在亚洲金融危机发生时的做法，将已经空置的商品房重新估价，并且由政府统一收购，这样做一方面可以迅速降低商业银行的金融风险，另一方面也可以在一定条件下帮助房地产开发商摆脱困难。地方政府可以出资收购房地产开发商的商品房，用于解决社会保障住房不足的问题。政府在收购房地产开发商商品房的时候，可以采用税收减免政策，尽可能地降低收购价格。政府应该考虑房地产开发商的土地购买成本以及建筑安装成本，为房地产开发商保留适当的利润，让房地产开发商有能力继续从事房地产开发。
简单地说，政府可以将自己收取的税费从商品房价格中扣除，并且考虑房地产开发商购买土地的成本以及建筑安装成本，让房地产开发商赚取必要的利润，从而以相对低廉价格收购房地产开发商的商品房，用于解决城镇化过程中社会保障性住房不足的问题。
政府收购房地产开发商的商品房不是权宜之计，而是一个长远的系统性工程，因此，全国人大常委会应当制定完善的法律制度体系。笔者曾经建议，全国人大常委会应当尽快制定《中华人民共和国住宅法》，明确规定政府承担社会住房保障义务，必须为中下层居民提供基本的住房需求。政府可以采取直接购买或者建设社会保障性住房的方式，增加社会保障性住房供应，不断满足城市居民的住房需求。法律可以明确规定，如果居民已经拥有商品房，那么，不得以任何方式申请社会保障性住房。如果居民申请社会保障性住房，那么，必须公开自己的财产收入情况，随时接受社会各界监督，因为只有这样，才能确保我国社会保障性住房公平分配，也只有这样才能防止政府在购买商品房用于解决社会保障性住房不足的过程中出现大面积的腐败现象。
从房地产开发商的角度来看，我国商品性住房已经出现了严重的过剩现象，可是，从政府提供保障性住房的角度来看，我国社会保障性住房仍然有巨大的缺口。政府应当充分利用我国房地产市场发展的有利时机，以公开的方式收购房地产开发商的商品房。如果房地产开发商囤积居奇，不愿意向政府出售商品房，那么，法律可以明确规定，如果房地产开发商的商品房空置率达到一定的比例，或者房地产开发商通过签订虚假买卖合同规避政府定向购买行为，房地产开发商应当承担法律上的责任。
（作者系中南财经政法大学教授）
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