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拒绝“坑爹” 分析师教你火眼金睛来验房

https://www.biud.com.cn 2015年11月19日15:19 家居装修知识网

摘要：购房者在收到房子时，验房不可少。所以，购房者在验房前一定要做足准备、精心验收，不留死角。那么，新房验房注意事项有哪些?新房如何验房?分析师将在下文为你介绍。

交房验房是人生中的大事情。我们辛辛苦苦的花了那么多钱买了一套房子，验房时谁也不想马马虎虎，万一房子有问题，那麻烦也会接踵而至。临近年末，昆明楼市也涌现出许多即将交房的项目，市场上将迎来新一波交房高峰期，各大房企也将面临交房“期末大考”。

分析师就以毛坯房施工各方面比较规范的保利大家项目为例跟大家聊聊交房时如何验房，让购房者做到心中有数。

首先，在验房之前，我们需要准备以下工具：

①塑料洗脸盆——用于验收下水管道（水量一定要大）；

②小榔头——用于验收房子墙体与地面是否空鼓；

③塞尺——用于测裂缝的宽度；

④5米卷尺——用于测量房子的净高；

⑤万用表——用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；

⑥计算器——用于计算数据；

⑦水笔——用于签字；

⑧扫帚——用于打扫室内卫生；

⑨小凳子和一些报纸、塑料带、包装绳——用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。

验房时间通常会持续2—3个小时，购房者需留出足够的时间才能对各项检查工作做到完善，准备好各种小工具后，正式验房就可以开始了，毛坯房接房有十条注意事项：1、核对购房合同的附件及配套设施； 2、净面积测量、开间进深及净高尺寸测量；3、楼地面空鼓、裂缝、起沙检验；4、墙面空鼓、裂缝、龟裂、爆灰、平整度、阴阳角检验；5、顶棚检验；6、门、窗安装质量及配件检验；7、进行渗漏试验；8、电路绝缘、接地检测；9、给、排水安装质量检验；10、其他细部结构的检测。

【大面检查】
墙面

1检查墙面是否有开裂

造成这一现象的主要原因是建筑施工过程中，墙面粉灰层中的水泥的含量偏低，而石灰的含量过重，造成墙面结构性差，附着力低，直接导致墙面开裂，这类型的墙俗称“沙灰墙”（左图）。如果在装修前或装修中不及时处理，将会造成装修后墙面大面积开裂，对日后居住造成极大影响，还会有不小的安全隐患。

例如保利大家（右图）在外墙窗台顶部、女儿墙顶部采用窗台压顶，为了减少或避免由于应力集中现象引起墙体裂缝以及防止外部雨水渗漏。

2检查墙面是否有空鼓

验房时用小锤子或其他东西敲墙，敲到空鼓（图1）时发出的声音不实，很容易就可以听出来。空鼓会对后期装修产生影响。空鼓产生危害一般经过两个过程，首先是墙体空鼓的地方表面出现开裂，经过一段时期，空鼓部位一旦受力，裂开的粉刷层就会脱落。如果空鼓、裂缝发生在窗台、阳台等与外界面直接接触的地方，开裂后必然会造成渗水，不但会降低对墙体的保护作用，而且影响装饰效果。对于这些空鼓，如果装修前期没有处理好，装修之后就会平添很多麻烦。瓷砖脱落、地板因渗水受潮等都是装修后常见的问题。购房者验房时可以做上记号，装修时用腻子填平。

拉毛挂网是施工中很重要的一步，像保利大家（图2）一样做拉毛工艺使得水泥浆在毛糙的墙面上的附着力会增强，这么做的目的就是为了使墙面上贴的瓷砖具有更好的附着力，以减少空鼓与脱落的几率。

屋顶

　　1检查屋顶是否有开裂

　　裂缝的出现轻则影响房屋的美观，严重的会影响整个房屋的结构承载力甚至有使房屋倒塌的危险（左图）。保利大家毛坯房屋顶（右图）平整、美观，可以看出施工严谨，没有出现裂缝。

2检查屋顶和墙面的阴阳角线是否是水平线

阴阳角装修施工的好坏直接影响整个家装的装修效果，国家对于阴阳角误差规范在4mm以内，如果超出标准，无论贴墙纸刷油漆弄得多好看，整体搭配就会怎么看都不顺眼。如果出现这一情况，在今后装修中要先用粉刷石膏找低再用耐水腻子找平。如上图中，阴阳角线不平，对未来家装造成很大困扰。

从保利大家的工地中我们可以看出，该工地施工较为规范，阴阳角呈现90°，购房者入住后可以省去不少麻烦。

地面

　　1检查地面是否平整

地面的平整度对地板的安装和日后使用关系很大，如果地面不平整，日后安装地板就会出现出现了空响，地板踩着有跷跷板一样的感觉，这个时候就损失大了。而保利大家项目已经为购房者做好房屋找平工作，待装修时就可以直接铺地板、地砖了。

2检查是否有开裂和反砂

地面用脚搓地面时是否出现砂砾。砂浆比或水泥质量不合格、搅拌不均匀都会出现此问题。

如果购房者稀里糊涂的铺上地板会出许多的问题。实木地板会出现地面不握钉，走路时地板会发出吱吱吱的响声，时间长了地板会出现凹陷不平的现象，地板也用以破损；强化复合地板由于反砂水泥没有凝固，地板防潮垫上悬浮上面，经常走动随着空气排挤流动，水泥会顺着踢脚线，地板的缝隙被大量的排挤出来，造成室内混浊，衣物被褥污染严重，时间长了会造成地板塌陷现象。

在考察保利大家工地之后，分析师认为对于毛坯房而言，该标准待交房时只需简单装修即可入住，节约了找地平、做防水等大量装修环节及成本，同时，在工地观感和整洁度上都可圈可点。

细节检查
　　门窗

1、检查门窗的强度

2、检查窗的功能

①门窗推拉顺滑，表面平整光洁，无严重划痕，型材没有开裂或断裂现象；②五金配件：齐全，位置正确，牢固。③密封质量：门窗关闭时扇与框，扇与扇无明显缝隙，密封条不松动，不脱落，不外露；④门窗框，扇垂直，不弯曲；⑤玻璃无污染，无破损，双玻夹层无灰尘和水气，分隔条均匀；⑥窗子排水孔是否打通了。未打通积水会流入型材里。

电路

1、检查插座和开关是否设置的合理，电路在装修中是否需要改造，一是看个人的需求，二是看房屋中插座和开关设置的是否合理，方便使用。

2、检查每个电灯开关和电源插座是否可以正常使用以及位置设置是否合理。带个手机座充、或电笔插上就可检验电源插座是否通电，当然专业人员会采用专用插座检查。

保利大家工地样板间中，各类电源插销设置合理，用途区分明确，为购房者减少后期装修麻烦。

水路

水路主要体现在厨房、卫生间中。卫生间中一般情况是2个地漏、一个座便下水管、一个浴缸下水管、一个洗手盆的下水管，看设置是否合理，再根据自己装修的需要来决定是否可更改。但是在详细改造过程中需要注意的是，房屋是统一建造的，随意施工可能会对自己和楼下住户均造成困扰，分析师建议购房者听取专业人士的意见。

燃气

这一部分需要特别注意的是燃气管道入户，主管道、分管道各用气房间是否设置，煤气表，控制阀门是否齐全。分析师特别提示各位购房者，绝不允许擅自拆改燃气管线！另外，厨房的排烟道，卫生间的排风道位置及功能也需要注意。

防水

这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的屋子，有一些事先已经声明没有做防水，就需要在装修时来做。假如在交付时已经做了防水，那么我们就得对防水性好坏做出验证。

如上图所示，假如在装修前不试一试，那么在后期装修时再发现漏水什么的，维护工程就大了，购房者不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层，装修费用自然就很高了。

图中保利大家采用的同层排水设计可以有效解决相邻楼层间的束缚，便于管道检测、噪音干扰、渗漏隐患、空间局限等。多层防水可以防止房屋出现渗水的现象，同时，保利大家项目在经常用水处采用实心砖代替空心砖，更能确保房屋防水性。

购房者在验房时可以用水泥砂浆做一个槛堵在厕卫门口，然后用胶带罩住排污、排水口并捆实，接着在厕卫内放水（大于2毫米），大约24小时后查看楼下住户天花是否渗水，如果有渗水现象，那就是防水工程不达标，购房者需要尽快找物业进行处理。

管道

1、这里所指的管道是排水、排污管。尤其是阳台之类的排污口，验收时，预先倒水进排水口，看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢，由于在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，假如这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水难题。

2、验房时一定要看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，假如排污管没有蓄水防臭弯头，那么对于整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头，由于弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有开发商会以为用防臭地漏就行了，工程的实践证实，防臭地漏远远不能满足实际需要，从这个小细节上也可以看出房地产商是否足够负责。

对比出效果安居方乐业

面对居高不下的房价，大部分家庭无法随意更换居所，俗话说，安居才能乐业，选择一个品质过硬的楼盘，对于一个家庭来说至关重要。尤其是房屋的质量问题，不仅仅是居住的舒适、便捷，更重要的是安全，生命财产安全是享受生活其他方面的基础前提。作为见多识广的专业分析师，我们看过大量楼盘，也见过质量不达标的项目，也遇到过“被坑”的购房者，同样的，分析师也是购房者的其中一员，对于房屋质量问题我们感同身受。

在上个月底，向来以军工品质著称的保利旗下项目——保利大家举行了工地开放活动，分析师去到现场对详细的建筑材料、工艺工法、隐蔽工程、验收标准等进行了一番考察，不得不说，保利大家的品质确实不错。

PS：遇到问题怎么办？

毛坯房验房时发现问题后，首先要保留好证据，如开发商承诺书、相关合同和约定、验楼单、相关照片和录像等。当问题不严重时要尽量配合开发商进行整改检修，毕竟问题尽快得到解决才是大家所希望的。如果开发商不能按照合同约定的标准执行购房者可以到相关质量监查部门投诉，要求职能部门做出处理，或到法院起诉要求赔偿。下面具体介绍：

1维修承诺问题

首先与开发商确定，如果验房时发现了问题，开发商承诺在多长时间内进行修缮；业主与开发商需要签订哪些维修单之类的单据。

2水路、电路、天然气问题

如果发现水、电路问题要详细在验楼单上予以注明。由于上述问题造成业主不能收楼的，要在验楼单上详细注明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

3规划问题

现在有些开发商在未告知和得到业主同意的情况下擅自变更规划设计，实际上根据《商品房销售管理办法》的规定，在这种情况下我们一样可以要求退房。

4上、下水问题

上、下水不通问题在验房时也比较常见，应要求开发商检查后说明导致问题的原因。在问题解决后再行收房。

5户型问题

验房时发现所验商品房和合同签订的要购买的商品房不一致，其结构与原设计图相同户型与购房合同中的户型图不符的现象虽不多见，但是一旦发现此问题我们可以根据《商品房销售管理办法》的规定要求退房。

6面积问题

验房时测量所购商品房面积是很重要的一个工作。在我们发现实际面积与合同面积的面积误差绝对值超过3%时，可以选择接受其实际面积也可以做退房处理。