保利地产宋广菊：养老产业需产业联动与金融创新
由中国老龄产业协会、中国保利集团公司、广东省老龄工作委员会共同主办的第二届中国国际老龄产业博览会（下称“老博会”）于11月6日在广州保利世贸博览馆开幕。
本次老博会以“新科技新机遇新未来”为主题，主办方会举办“发展中的老龄产业——突破与创新”2015中国国际老龄产业高峰论坛，以及20场专业论坛。
保利地产董事长宋广菊发表了题为《中国养老服务模式的摸索与实践》的演讲，进一步与论坛现场嘉宾与观众探讨了保利地产“三位一体战略”的养老产业探索与实践，并表示，养老产业的发展需要深化企业联动以及金融创新。
----以下为保利地产董事长宋广菊演讲---
为期4天的十八届五中全会上周刚刚在北京闭幕。会议审议通过了国民经济和社会发展的第十三个五年规划。这是本届政府接任后的第一个五年规划，也是我们在2020年前实现全面建成小康社会的最后一个五年规划，重要性不言而喻。
众所周知，人口老龄化问题这几年开始浮出水面，在实现伟大中国梦的道路上，人口老龄化日益加剧将是我们不得不长期面对的一大难题，而老有所依、老有所养又是全面建成小康社会的重中之重。因此，我们可以大胆预计，未来五年，与保障和改善民生息息相关的养老产业，政府肯定会给予更多政策和资源倾斜。养老产业必将迎来一个快速发展的黄金五年。
一、产业主体之间的合作将成为主流
正如大家在老博会上看到的一样，养老产业正吸引来自各行各业的投资者，有保利这样的房地产公司，也有保险公司、实业集团、专业的养老运营机构以及其他投资者。市场关注度很高，大家参与的热情也很高，但是从具体的投资力度来看，大家还仅仅是迈入，未曾深耕，不少企业抱着试一试的心态。
这里面有多方面的因素，有大的市场环境的因素，包括政府的微观政策不到位，中国传统的养老观念导致有效需求不足，融资渠道制约等等，但也有企业自身的一些困难。我们就以房地产企业为例，首先，从投资来看，我们按单个养老床位20万的投资估算，若实现100个养老机构、2万张养老床位的运营，仅前期的投资就要40亿元，资金投入量大，回收期长，若没有其他社会低成本资金的支撑，单个企业很难实现规模化发展；并且，养老的核心在于服务，这就要求房地产企业在开发建设养老社区之余，还要继续整合医疗、保健、护理等行业资源，这无疑对开发商提出了更高的要求；同时，如何培育专业的养老运营和护理团队，也对开发商长期涉足养老产业提出了考验，转型意味着机遇，也面临着挑战。
我们认为，目前行业还处于起步阶段，各个参与主体应当携手合作，发挥自身的差异化优势。比如，开发商可以发挥自身在物业管理、适老化改造和新建养老社区方面的优势；保险公司则可以发挥自身的资金优势，同时还可以与保险产品相结合，形成稳定的现金流；养老运营服务机构，可以吸收开发商和保险公司作为合作伙伴，共同打造专业的运营团队和养老服务品牌；其他社会主体，则可以继续补充资源，大家共同完善养老产业链。
保利举办老龄产业博览会，就是为了提供一个展示和合作的平台，我们鼓励更多的市场主体参与养老产业发展，同时也为各方之间的合作提供更多的机遇。
二、居家和社区养老仍然是中国最主要的养老模式
养老不过三种模式：居家养老、社区养老和机构养老。目前大家的发力点还集中在机构养老。但是，与欧美国家不同，中国的老年人对于传统的家庭关怀以及情感需求依然是中国养老产业发展不可忽视的因素，以居家为基础、以社区为依托、以机构为补充的“9073”养老服务体系，仍是未来中国养老的主要方向。因此养老市场并不仅局限在3%的养老机构，居家和社区养老将是企业下一个掘金方向。并且，我们认为，机构养老的专业服务体系，未来可以向社区进行延伸，形成专业和客户的良性互动。
所以，今年保利地产在居家和社区养老方面，又正式推出“和熹健康生活馆”，与机构的“和熹会”品牌一起，共同实现保利三位一体养老战略的落地。今年，和熹会成功在上海实现落地，和熹健康生活馆则计划在广州、北京、上海、佛山、成都、武汉等6个区域进行试点，计划筹建11个和熹健康生活馆，包括3个旗舰店，目前广州和上海已经试营业。
按照我们的计划，“健康生活馆”将采用O2O模式运作。线下部分将以“大健康”为特色，为社区中老年人群（60岁以上）提供包括健康管理服务、特色助老服务、传统社区居家养老服务在内的服务内容。服务对象不仅涵盖保利社区，同时也将以保利社区为核心辐射周边更多人群。另外，我们也将打造线上网络服务平台，对所有的客户资源进行大数据管理。未来随着“健康生活馆”的服务逐步深入和被客户认可，与客户之间培养出较强的粘性后，我们可以利用这些大数据资源，与我们的养老机构、甚至其他外部机构合作。
三、专业的服务将成为未来主要的盈利来源
我们会经常发现这样一个有意思的现象：一方面是公办养老福利院一床难求；而另一方面开发商、保险公司、民营养老机构入住率非常低。人口老龄化、居民收入增长以及收入分化都表明实际有支付能力的养老需求是存在的，但是怎么解释公办与民办养老社区入住率之间的差异呢？如果需求是真是存在的，那是我们定位不准确还是客户导入有问题？养老的真实需求是什么？
这个问题困扰我们很久，所以，我们开始借鉴国外对养老居住方式的划分来认识养老需求的差异。国外的养老社区一般划分为活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区和持续看护社区等等，分别对应居住需求、支持性需求、长期看护需求和精细护理需求。并且，从发展过程来看，最先释放出来的是长期看护和精细护理需求，只有在护理需求发展完善后，才会逐渐拓展至普通的居住和支持服务需求。
我们查找了一家美国知名养老运营机构HCP的资料，其在2010年以前一直是美国最大的养老投资机构。虽然该公司业务结构包括了养老社区、护理服务、生命科学、药物护理和医院等。但是该公司最初的业务也仅是医院和护理。HCP代表是美国一家历史悠久的养老公司的发展历程，从医药以及护理发展而来，后逐渐拓展至其他产业链条。我们认为，这样一条路径是符合行业发展逻辑的。
根据统计，75岁以上老人对于健康护理服务的需求是65~74岁老人的1.76倍。护理服务是一种刚性需求，其他如文化、养老、休闲、娱乐等需求更多是弹性需求。因此做好养老的关键是做好护理。这也解释了为什么国内公办养老福利院入住率高，因为与硬件投入相比，他们在护理方面的经验和服务更为完善。
所以，护理市场的完善是市场化养老的重要铺垫，只有做好护理，机构养老以及其他养老环节才会理顺，整个养老产业才会发展起来。基于这一点，保利地产正计划在广州萝岗建立养老产业总部基地，其中就配备有专业的养老培训机构，我们也会寻找一些收购、参股其他养老培训护理机构的机会，同时与政府合作，共同发起养老护理培训资格认证，共同完善护理人才、护理技能培训，以及护理等级、标准建设等等。
四、养老产业链上下游应联动发展
中国老龄化社会的加剧，不仅带动了专业养老社区的发展，也催生了以养老为主的产业集群的发展。在美国第一大产业是健康服务业，占GDP的比重达到20%左右，日本也把养老产业定为重要的支柱产业。纵观国外养老健康产业的划分，主要包括3个方面：医疗产业、养老护理、用品产业。其中虽然护理是养老核心产业，但基于中国庞大的老年人群基数，我们认为，还有巨大的市场空间可以挖掘，比如，以养老用品为代表的福祉产业。
日本的养老用品种类繁多，规模庞大。2011年养老福祉市场规模达到11955万亿日元（约600亿人民币）。为了不断满足老年人的生活需要，日本公司不断开发新的养老产品，不仅给老年人带来生活的便利，还减少了亲人以及护理人员的负担。
2015年保利地产也正式成立了自己的养老用品公司。我们对该公司的定位是：①轻资产运营+跨业整合的平台化运营，②专业化程度较高的养老用品设计研发专业机构，③专业化程度较高的养老用品设计研发专业机构。产品线覆盖适老家具、康复护理、适老卫浴、智能设备、进口产品、文化娱乐等等，充分利用保利的品牌优势及项目资源，加速向上游产业链布局。
五、金融创新对行业快速发展至关重要
养老住宅是养老产业中最基本和重要的环节。但是国内有限的融资渠道、较高的资金成本仍是尚未突破的瓶颈。纵观发达国家的经验，除了政府投入和政策支持以外，相应的金融创新对于行业的快速健康发展也起到至关重要的作用。
美国住房和城市发展部在20世纪80年底开始推行抵押贷款违约保险，进一步推动私人资本涌入房地产开发领域，加快了养老住宅的发展。1990年代中期REITs和CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)的发展也为养老住宅的发展提供了更多的融资渠道。同时，美国、日本、英国等国家，都有房屋逆按揭和各类养老保险安排，来保障老年人在养老设施和服务方面的支付能力。因此，我们期待国内可以在养老领域试点有别于其他行业的金融政策，鼓励更多的像REITs、私募基金等方面的创新。
当然，金融工具的融资功能反过来也建立在行业本身的发展基础之上，即良好的项目运营给投资者带来稳定的和具有吸引力的投资回报。所以，保利未来会在积极拓展融资渠道的同时，努力打造高品质、收益稳定的长期运营项目，促进行业健康发展。
最近，保利正准备与国内一家知名保险公司共同成立养老和健康领域的基金管理公司，首期资金规模10亿元，未来将达到100亿元，充分发挥双方的客户、品牌及资金，为金融资本参与养老产业探索一条新的道路。
养老产业具有广阔的市场空间，我们必须坚定信心，加深合作，共同为开拓中国养老产业的美好明天而努力。谢谢大家！
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