宋广菊：介绍保利已开发的养老项目及其下一步设想
今天来到乌镇确实有这样的感觉，下面就保利地产在养老产业的思考和实践做一个发言。
今天很高兴来到浙江乌镇雅园，和大家分享我们在养老产业方面的认识和实践，这也是我第二次公开发表养老方面的演讲。上一次是在今年10月份在广州举办的第一届中国国际老龄产业博览会上，这届的老博会吸引了养老领域各行业150多家领先企业参加，参观人数超过一万五千人，盛况空前，举办了多场座谈，这和很多专业论坛需要找人出场，形成鲜明的对比。
现阶段养老产业的投资商、养老运营商和进入养老产业的资金管理者，大家想知道别人怎么想的，怎么做的，其次是地产商很热情，万科、绿城、远洋、保利等，和养老沾边的品牌地产商的名字也越来越多，下面就三个方面谈一下保利的想法，一个是保利如何看待养老产业，二是保利地产在养老产业的实践，三是对未来的规划和思考。
第一、保利如何看待养老产业。
养老是朝阳产业，但是大家还没想明白怎么赚钱。据民政部统计，2013年底，60岁以上人口达到2亿，2025年将突破三亿，我国正步入深度老龄化社会，保利看好这一产业的发展前景，将打造一个开放性的养老产业平台，成为养老产业的引领者。为此2012年开始，保利地产在养老产业方面进行了一些实践，并不间断对养老产业进行专门的研究，保利在养老产业实践方面取得了一些成绩，有了一些初步的感知和判断，保利地产对养老产业的判断有以下几点：
第一，东西方的文化的差异。和欧美国家有很大的不同，因为中国人追求的四代同堂，老了能和自己的子女住在一起，居家养老是有自理能力老人的首选。为此养老市场客基数最大，但是存在很大的不确定性，我们认为居家养老、社区养老、机构养老三种模式并存，将是我国未来较理想的养老模式。而在现阶段以养老的有效需求人群，养老产业而言，我国属于未富先老国家，现阶段虽然老龄人口众多，但是有效需求不足，随着我国老龄人口的迅速增长，老龄人群支付能力的提升未来将创造出巨大的市场需求。
第二，就发展现状来看，行业处于起步阶段，尽管近年来国家出台了不少支持和规范养老产业的法律法规，但是整体来说，这个领域是鱼龙混杂，投资主体很多，没有龙头，发展混乱、无序，这是众多社会资本看好这个产业的重要原因。看到这个产业的发展机会，但是要在这个领域赚钱则很难，为此保利认为，进军养老产业一定要找到市场的有效需求在哪里，再选择合适的时机，以恰当的方式进入，才能避免成为被后浪拍死在沙滩上的前浪。
第三，国外养老产业打通了金融市场和专业运营管理领域，推动了整个产业的快速发展，以美国为例，养老投资商和运营机构是养老产业的主体，投资商从资本市场融资，以出租或者自营的方式，租金收入是其主要的收入来源，而运营商则通过扩大规模、降低成本，规范管理来获取服务收益，其养老产业发展快主要得益于资本市场的支持，其专业的投资和细致的运营管理。反过来养老产业发展有序，投资的高收益也是获得资本市场青睐的重要原因。而日本的养老发展很好，则主要得益于国家对于养老产业的扶持，比如日本推动介护机构可得到的国家的补贴，美国和日本养老企业找到了适合自己的盈利模式，对中国企业来说，虽然出现了一些单个运营开发成功的案例，但是不普遍，很多企业还不知道怎么在这一产业中间赚钱，需不断去摸索和寻找适合自己的盈利模式。
第四，就养老产品看，日本的产品设计值得我国借鉴，无论是养老社区还是养老机构，日本讲求的是高性价比，比如它的房间面积很小，但是功能分布合理，照顾到老人的各种需求。餐厅、活动室等公共空间适度合理。还有就是无论是养老社区还是养老机构，都选址在城市的成熟地段，照顾老人和子女经常前面的需求，还有机构和设施的规模都不大，一方面是受日本土地私有化的影响，另一方面是规模较小，精细管理更容易实现。保利地产认为，日本人的养老需求和我国类似，所以以养老机构、产品规模设置上我国都可以参照日本的经验。
第五，在机构运营管理上，要遵循投资和管理相对分离的原则。让专业的人干专业的事，才能最大程度推动企业的运营效力，在养老机构的管理角度上，投资和管理相分离。为此，投资公司参股或者控股养老运营机构，参与运营环节重大事项的决策，分享服务管理方面的收益，但不过分干涉运营的管理细节，保利地产认为，一千个人眼中有一千个哈姆雷特，企业的管理和经营手法千差万别，要在养老产业上生存下来，企业要找到适合自己企业管理的架构和运营模式。
总的来说，保利地产看好养老产业，且基于企业长期发展战略考虑，计划在十三五期间大力发展这一产业。
第二、保利在养老产业的实践。
以养老机构为切入口，全产业链介入。毛主席说实践是检验真理的唯一标准，实践出真知，没有时间就没有发言权，对一个全新的产业的认识，想得多、说得多都没有做的重要，只有真正去做了才知道自己能不能继续前行。我们是在2012年开始的，当下的切入是一个好的时机，而根据判断，我们认为以养老产业刚需人群75岁以上老人为服务主体的养老机构为切入口是切合实际的，刚好当时在保利北京的西山林语项目有一个配套的三星级酒店，改成了一个养老介护机构，保利的专业团队对其进行运营管理。
在此介绍一下和熹会的老龄公寓，是有200多位老人入住，初步形成了个性化、人性化介入，流程标准化、规范化、整体化服务模式，让老人受到家人一般的照顾。保利的和熹会装修档次高，能耗和运营费用长期降不下来，加上前期对客户的把握不够准确，后来因为多次调整，今年下半年入住率已经提升到了60%以上，基本实现盈亏平衡，达到了预期的目标，参照每日入住率85%左右的情况，加上有经验，我们在新的养老机构的运营上有更好的基础，随着机构的入住率不够的提升，实现微利的可能性很大。
保利地产认为养老产业作为新生事物，需要很长时间去孵化，保利不希望这一养老机构能在短期内赚钱，但是希望能够借此找到一条盈利模式。目前在广州中心城区、成都中心城区较大的住区都有专门的配套床位，保利和熹会都有保利专业团队实施独立运营管理，同时也会对外输出养老介入的专业运营，为搭建开放式的全产业链平台做准备。同时保利开始了居家养老方面的尝试，近期(河西会 同音)打造三位一体的社区养老服务中心，目前硬件设施全部配齐开始运营，而日托中心还在探索合适的健康方式，是保利对接养老产业的关口，提供健康服务，健康小屋为客户提供一站式的服务，包括健康评估、健康展示、健康教育、公共卫生服务，长远来说可以帮养老专业机构对接客户，为此保利地产有计划推进健康小屋的建设。另外，保利地产开始摸索建立居家养老一服务标准，保利认为统一标准服务是发展居家养老必须先解决的核心问题。此外，保利地产对养老社区的开发建设已经开始研究养老社区统一配套标准，将产品植入住区，同规划、开发、运营、服务整个环节提供适合老年人的产品和生活配套，满足老年人与子女相对独立，又共同居住，建立和谐共生的养老方式是保利地产的目标。除了规划建设适老住宅公寓外，还要结合社区会所，增设老人大学、活动中心、康体中心、日间照料中心，打通文体设施的功能衔接，在所有社区弘扬中华民族敬老、爱老的优秀传统，为实现这一目标，我们成立了适老产品研究小组，研究老年大学、社区公园、户外健身的设施配备标准，针对不同社区体量，进行适能产品研发，在成都双流项目将率先配备一定体量的养老公寓，实现社区+ 专业机构的发展模式。
综上所述，保利地产在社区养老和居家养老方面的尝试，一方面是为住宅开发寻找适合的产品配套模式，另一方面为养老产业发展寻找更多的触点。但是至今为止，社区养老和居家养老方面的引领模式还不清晰，还需要进一步去实践和探索。除了积极推进养老地产外，保利地产还努力与养老地产为核心，整合上下游的养老产业，2013年12月保利地产正式注资全国老龄委主办面向全国公开发行的国家级大型刊物《环球老龄》，以及10月主办的中国国际老龄产业博览会，保利地产全面介入养老地产的一次尝试，这次博览会是养老产业发展平台，以最大程度汇聚中国养老产业各个领域的经验、资源，带动全国养老、照顾、健康等领域的产业机构，最大程度上促进养老服务业的社会化、市场化和专业化。推动整个养老产业形成良性、生态系统。以后，中国国际养老产业博览会每年10月份在广州举行，欢迎大家参加。
保利地产希望搭建会展商贸平台，来推动养老产业企业国际交流与提升，总结保利两年多的实践成果，一个是北京建立(河西会 同音)养老机构，可以输出专业的运营团体。二是在上海项目建立一地入会，多地养老。三是在广州中心城区规划的社区+专业机构适老产品，构建保利地产社区养老产品模式。四是在成都开发大型养老综合配套社区。五是搭建了养老展会及媒体平台。可以说保利确实做了不少尝试，让社会各界明白了保利的态度，保利推进养老产业布置是停留口头上，布置是增加一些养老配套设施，增进住宅的销售，而是一步一个脚印在养老产业发展道路上摸索着。
之所以要全面介入，是因为养老产业处于起步阶段，很多行业都没有发展起来，没有领军企业，也没有行业标准和规范，作为央企，保利有很强的资源整合能力，可以加快行业的成长和各种资源的整合，有利于推动整个产业的发展，而通过这些实践，保利地产对这一领域的认识更加深刻，比如说保利地产得出了三位一体中国式养老模式，三者并存，这一模式关注老年人传统优化、心理、生理的需求，努力实现老人、子女和机构的三者互助，满足中国老人养老的全方位需求，同时这些实践也让保利在养老产业的发展思路越来越清晰，我们先要有专门养老机构作为切入口，实现品牌的连锁发展。
第三、保利对养老产业未来的发展和规划。
实干起家的保利，不隐讳对养老产业的不熟悉，我们想要做这一行业的引领者但是有很长的路要走，目前为止虽然有一两个成功的案例，但是国内的很多企业都没有找到成熟的盈利模式，搭建起科学合理的企业管理架构，我们和大家一样也是摸着石头过河。
借鉴欧美养老产业的经验，我们一直在寻找自己的赚钱方式，在福利事业向养老产业发展转变中，推进积极的探索，居家养老收取一定的服务费，社区养老采取租赁和社区四大配套服务收费，机构养老专业服务费平衡运营成本。
未来的发展规划如下：短期通过使用权的转让或者养老机构入住保证金的收取，以及已有社区的适老改造。中期用三五年的时间进入稳健的阶段，获得更多的老人的认同，提高品牌的影响力，实现盈亏平衡。从长期来讲，达到发达国家盈利水平，实现上市。
在投资运营框架来说，计划两条腿走路，一是搭建一个相对对立的养老产业投资平台和运营平台，二是要一线城市相对成熟的市场，主动布局一些养老机构，投资上除保利地产出资外，将引入更多的社会资本进入。管理上除了保利参与的运营团队外，还可以聘请专业的养老运营机构参与管理，追求的是专业、高效，品牌快速建立起来，并具备良好的影响力，就产业链来说，保利地产将发挥在地产投资方面的优势，于养老机构为切入口，带动居家养老的发展，同时发挥保利地产在会展中心、文化产业多方面的优势，通过发展养老地产，整合产业有产业链，搭建一个开放性、全链条的发展平台，欢迎有志在养老产业发展的企业、基金、个人来交流合作，加快中国养老产业的发展。
为了更切实把各种设想落到实处，保利地产正在编制养老产业发展五年规划，将选取北京、上海、广州、成都、三亚作为养老产业的铺垫区域，明确发展目标，加快在养老产业的行进步伐，嘉宾们、朋友们，在养老产业还没有赚钱，没有关系，只要坚信是朝阳产业，不断探索，总会找到适合自己赚钱的途径。从西方相比，我们差距很大，也没关系，只要社会、企业、养老主体多方参与配合，调动整个社会力量参与养老产业的建设，一定能解决中国社会老龄化带来的老龄危机问题。
谢谢。
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