买不买房都要看！中国发展最好10个城市是它们

  最新内地城市发展排名 北京呢？

  10月18日消息，美国知名智库米尔肯研究所(MilkenInstitute)首次为中国内地城市经济表现进行排名。此次研究报告共涵盖了266个中国地级市及以上级别城市的经济数据，其中包括34个一二线城市和232个三线城市。

  第一名：成都

  在 对就业增长、海外投资以及高附加值行业等数项指标进行对比后，米尔肯研究所得出结论：在“人力资本、中央政府的支持、高端航空与航天设计行业以及最新崛起 的电子制造部门”等方面，四川省省会成都均拔得头筹。作为数所知名高等学府所在地，劳动力成本相对较低的成都已经成为中国西南地区的主要经济增长引擎。

  第二名：上海

  紧随其后的是上海和天津。该研究所的研究报告显示，中国内地城市发展目前主要有两种途径。以天津和上海为例，城市化、产业集群和基础设施投资推动了大规模的地区经济增长。但是，整体经济增长的放缓，“表明集中于技术、私人投资以及消费的新途径 ”将会取代之前的增长策略。

  第三名：天津

  天津在米尔肯研究所的报告中排名位居第三。2014年12月12日，位于天津市滨海新区的中国（天津）自由贸易试验区正式获得国家批准设立。2015年4月21日，中国(天津)自由贸易试验区正式挂牌。中国（天津）自由贸易试验区为中国北方唯一的自贸区。

  第四名：大连

  该报告基于每个城市实际发生的经济表现而非预测的经济增长数据，而且考察的是不同时期的因素，其中包括就业和工资增长率、地区生产总值、海外直接投资以及高附加值行业的力量等。大连在报告中位居第四。

  第五名：南京

  第五名为江苏南京市。2014年南京产业结构为，第一产业占据2.6%，第二产业占据41.6%，第三产业占据55.8%，第三产业比重位列国内第五，前四为北上广深。2014年中国区域中心城市竞争力评估，南京仅次于深圳广州。

  第六名：合肥

  安徽合肥排在第六位。合肥是华东地区综合交通和通信枢纽之一，拥有三所国家实验室和四座重大科学装置，是仅次于北京的国家重大科学工程布局重点城市。同时也是全国首座国家科技创新型试点城市，还是世界科技城市联盟会员城市。

  第七名：厦门

  之 后是福建厦门。这里是中国最早实行对外开放政策的四个经济特区之一，也是两岸新兴产业和现代服务业合作示范区、东南国际航运中心、两岸区域性金融服务中心 和两岸贸易中心。此次排名前10位的城市，除成都、重庆为西部城市外，大部分均位于东部沿海地区，这些城市能轻松接轨国际市场。

  第八名：长春

  东三省城市中只有吉林长春上榜，名列第八。工业是长春经济的主导力量，主要的产业有汽车工业、农副食品加工业、光电信息、生物医药、能源、建筑和材料制造等。长春是中国最大的汽车工业城市，是新中国汽车工业、光电子技术、生物技术、应用化学的摇篮。

  第九名：重庆

  在 排行榜中，重庆排在第9位。今年上半年重庆GDP增幅11%，名列全国前列。重庆经济结构已转型升级。钢铁、煤炭等过剩产能，在重庆所占比重很小。在过去 的四年里，重庆引进外资每年超过100亿美元。按照预测，到2020年，重庆十大战略性新兴产业的规模将达到万亿元以上。同时，重庆的互联网、服务业、金 融业等均快速发展。

  第十名：深圳

  排在第10位的是深圳。深圳是中国经济中心城市，经济总量长期位列中国大陆城市第四位，是中 国大陆经济效益最好的城市之一，英国《经济学人》2012年“全球最具经济竞争力城市”榜单上，深圳位居第二。今年上半年，深圳GDP为7550.11亿 元，比去年同期增长8.4%。2014年的人均GDP按平均汇率折算为24336美元，已经相当于2013年韩国水平。

  北京无缘前十

  值得一提的是，北京竟然没有出现在排行榜前十，只屈居第13位。据悉，去年9月，米尔肯研究所曾公布亚洲经济表现最佳城市排名，中国有6个城市名列前10位，其中，成都排名紧随深圳、广州，超过北京、上海而排名第3位，成都是中国中西部唯一进入前10位的城市。

  内地36个主要城市前景排名

  看完国外给出的排名，不妨再来看看国内的研究。

  在今年7月底，非营利性房地产组织城市土地学会的最新年度调查报告也给出了内地36个主要城市的前景排名，该调查报告的受访对象包括100多个房地产开发商、顾问和投资者。跟上文相比，这份报告的“意外”要小些——北上广深仍然名列前茅，排名垫底的城市更值得关注。

  报告中沈阳排名最低，这与其停滞的经济有关，这种停滞部份是由最近的石油价格下跌造成的。私人数据供应商中国房地产指数系统的数据显示，6月份沈阳房价同比下跌7.6%，高于中国100个城市2.7%的平均跌幅。

  关于买房的Dos & Don'ts

  知道城市的发展前景只是第一步，知道未来什么地方的房子可买，什么地方的房子不该碰，更有意义。

  1、Dos：未来5-10年 你应该在这些城市买房

  来源/吴晓波频道(ID:wuxiaobopd)

  “吴晓波频道”分析，过去十几年，在中国任何地方买房子都是对的，但现在可是想都不要想。而哪些城市有优质不动产的条件颇多，例如需要人口是净流入的、第三产业逐渐发展、投资资金多、施政效率高、土地出售理性等。

  综合上述条件，该分析指出，以下城市不动产基础较好，也就是说，相对其他城市而言，房价涨的时候涨得较快，而跌的时候比较抗跌。

  2、Don'ts：这10个城市的房子，轻易别碰！

  作者/刘晓博

  英雄所见略同。知名财经分析人士刘晓博也认为，未来只有人口有明显增量的城市，楼市才可能跳出熊市的大环境，楼市才值得投资。但可惜的是，这样的城市全国不到30个。

  相 当一批表面光鲜的省会城市、计划单列市，事实上一直处于人口流失状态，因此他们的楼市已经不值得投资。在中国级别最高、经济总量最大的48个城市里，下面 10个城市的人口“跑输大盘”，其楼市也是不适合投资的。当然，没有纳入这48个城市的，绝大部分是中小城市，它们的楼市往往更不值得投资。

  第一名 大连

  这可能让很多人大跌眼镜，但大连的确是2008年以来中国人口流失最严重的大城市。2008年的时候，全市义务教育阶段学生为52.2万人，到了2014年是43.8万人，下降了16%，远远超过全国平均水平。在大连投资买房，你千万要慎重。

  第二名 太原

  2008年，太原在校小学生人数是29.8万人，到2013年（2014年数据没有查到）为25.4万，5年下降了14.8%（由于计划生育政策，全国小学生这5年平均下降9.4%），人口处于明显流失状态。

  第三名 贵阳

  2008年，贵阳小学生人数36.8万人，2014年下降到31.65万人，6年下降了14%（全国小学生这6年平均下降8.5%，2014年人数比2013年略有增长），人口流失明显。

  第四名 哈尔滨

  2008年，哈尔滨小学生人数为48.1万人，2014年只剩下41.4万人，6年下降了14%，远远超过全国平均水平，属人口明显流失地区。

  第五名 长春

  2008年长春小学生人数44.5万人，2014年减少到38.4万人，下降了13.7%，人口明显流失。

  第六名 兰州

  2008年兰州小学生人数为23.5万人，2013年为20.3万人（2014年数据未查到），5年里小学生人数下降了13.6%。

  第七名 三亚

  2008年小学生人数7.19万人，2014年下降到6.3万人，下降12.4%。虽然三亚楼市不靠当地人支撑，但在全国资金涌向三亚炒楼的背景下，三亚人口竟然明显流失，说明当地经济没有起色。三亚旅游的高度季节性，巨大的供应量，让这个城市的楼市负担沉重。

  第八名 昆明

  2008年昆明有小学生53.6万人，2014年只剩下48.34万人，下降了9.8%，跌幅大于全国水平，城市缺乏人口竞争力。

  第九名 西宁

  2008年西宁有小学生16.6万人，2014年为15万人，下降了9.6%，城市缺乏人口竞争力。

  第十名 呼和浩特

  2008年呼和浩特有小学生18.3万人，2014年下降为16.87万人，降幅7.8%，比全国平均水平略小，但城市缺乏人口竞争力。

  3、Don'ts：以下几类房子足以让你血本无归

  刘晓博进一步分析，未来一段时间，以下几个房子如果是按揭买入的，可能出现负资产的状况。

  1、传统商业中心的天价铺

  但这种商铺的风险极大，因为传统商圈在迅速降温，被分布在各处的综合体分流。再加上互联网的冲击，这种商铺的租金回报率会急剧下降，从而带动商铺价格的重估。这种天价铺，即便价格腰斩，仍然单价惊人，所以很容易让你的财富短时间内蒸发。

  2、豪宅片区的底商

  豪宅片区，户型比较大，人口密度自然就小。业主对生活品质要求比较高，习惯开车外出购物。这种片区的底商，如果供应量比较集中，又分散销售给小业主，最终必然陷入空置。

  3、旅游地产、养老地产

  旅 游地产如果远离城市，又不在一流风景区，最终必然人气散淡。于是悲剧就发生了：整体配套不好，导致入住率低；入住率低，导致管理费收不上来；管理费缺乏， 小区设备加速老化，安全性、舒适性下降。这样恶性循环，最终房子只能用来养猪、养鸡、种菜。养老地产的情况，跟旅游地产一样。

  4、新区、开发区的房子

  这类新区数量往往过多，即便市委去一个地方，市政府去一个地方，都照顾不过来，最终必然有些缺少政策支持的新区烂尾。

  更奇葩的是，一些地方甚至出现了新官上任重修规划，以便照顾自己的利益。在这种游戏里，肯定会有一些购房者被“晾在旱地上”，血本无归。所以，中小城市的新区、开发区，往往成为最危险的地方，你买房子之前一定要慎重。

  5、中心城市周边的房子

  每到中心城市房价上涨的时候，都会有一些购房者被高房价“放逐”到周边城市，希望在那里找到投资机会。

  比 如惠州之于深圳，嘉兴、湖州之于上海，清远之于广州。但每个超级城市，它向外释放辐射力的时候，是有方向性的，而不像太阳一样八面放光。比如上海的恩泽只 向北面辐射，只有苏州和南通可以获得。深圳的光芒向东莞辐射，向惠州就少一些，中山就更少。广州正在全力南进，试图跟深圳珠海汇合于珠江口，所以清远就 “又清又远”。

  最终，那些买错方向的购房者，将钻入一个死套里。

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