融创牵手雨润内情曝光
孙宏斌看到了机会，但别人也看到了。
9月8日晚，融创停牌迷云终揭晓。融创宣布与雨润集团达成战略合作协议。继中渝置地、天朗地产后，这将是最近数月孙宏斌第三次大手笔花钱。
此前，雨润因董事长祝义财事涉司法风波，一度风雨飘摇。在雨润资金流紧绷的旋风中，孙宏斌再出手，合作进展如何？双方抱持何种态度？
见地君打探得知，雨润与融创的接洽最快开始于最近两周，但进度颇快，效率惊人。雨润控股总裁祝义亮负责此次小范围对接融创的谈判，祝义亮是祝义财的胞弟。目前洽谈范围仅局限于祝氏家族，雨润集团高管多未参与合作谈判。
官方公文披露，此次融创和雨润的战略合作将不限于地产业务，也包括其他业务。
“从常理看，融创对雨润房地产业务一定是挑肥拣瘦，只要好项目。雨润还会拿出其他业务给融创，农产品、食品、金融保险、中商、物流业务都有可能。当然孙宏斌不太可能要下滑的猪肉业务。雨润最主要是想把存量房地产业务交给融创，剥离地产，但是否成行要看谈判结果。”一位知情人士说。
而据和讯网最新报道，在9月8日上午的投资者会议中，孙宏斌称，雨润5个板块都有潜力，通过合作可以培养出与房地产有关的，对公司发展有支持的板块。融创是用半块地的钱去做一笔投资。其中，他尤为看好中商、保险和农产品板块。
在孙氏之前，合作洽谈早已不是第一次。自今年春节后祝义财事发，雨润集团随即成立了一个4—5人的决策小组。该小组成员包括控股总裁祝义亮、祝义财亲属，及雨润原先的数位企业顾问。他们对雨润的大方向做把控，筹划资产转让，并选择哪些资产需要转让。
见地君独家获悉，2个月前，复星、中信、平安都曾与雨润就合作事宜展开洽谈。其中，复星、中信均签署了合作意向协议，平安亦可能签署。“但那时他们都没有谈定可操作性的方案，毕竟雨润项目太复杂了，业务也多。”
公告载明，融创将与合作伙伴一起与雨润合作，双方会与雨润集团债权人共同商讨雨润集团相关债务问题的解决方案。
“和融创一起跟雨润合作的合作伙伴，应该是之前已经与雨润洽谈的比较深的企业。”一位知情人告诉见地君。
为何如此？“除了解决债务，吃下雨润非地产业务，融创会有跨界的挑战，所以也要拉上合作伙伴一起。”
亦有一位房企负责人告诉见地君，此次融润合作，是由上海信托作为债权人牵头，上海信托是雨润主要债权人之一。
资金饥渴是雨润寻求外援的出发点。“老板出事后，我们资金紧张。这源于金融机构、银行、信托等都在做到期贷款的催还，又不再发放新贷款。现金流紧张导致我们要靠转让资产。”一位雨润内部人士告诉见地君。
目前，由于政府有统筹调度权，江苏省政府也出面对金融机构等提出了要求，比如，对于雨润到期贷款是否可以延期，延期后的资金成本利率是否降低，政府都提出了优惠的希望。
“这也是因为雨润已经做得很大了，地方政府也很重视，毕竟这对区域经济也有稳定作用。”上述知情人说。
人员动荡也在发生。雨润此前盛传裁员潮。但实际上，见地君获悉，事发前，祝义财便敦促各子集团精简机构。
业务优化、裁员意图在前，祝事发在后。
比如雨润地产，今年春节前，即通过业务模式优化，精简了组织架构，压缩了业务层级，把原来3层业务降到2层半，及至后来两层。
“这是雨润的自身业务计划，为了提高效率做人员精简，是市场的大环境下的做法。但老板出事后，显然又会促进、加深这种做法。”
目前，据见地君向原雨润控股集团副总裁陆剑确认，其已离开雨润。亦有数位高管计划离开。后续雨润的整体业务都将收缩，相关业务将不再继续发展。雨润仍会有进一步组织精简。
一位雨润营销总说，“我也是昨天才知道与融创合作一事，一头雾水。雨润在全国城市的项目其实都不错。投入大手笔一向是我们的特点。我会驻守在雨润，听公司安排。”
另一位雨润员工则说，现在雨润项目销售没有受到影响，一切正常。
中信、复星、平安、融创看上了风雨飘扬的雨润，其实并不意外。这家在江苏、安徽、浙江、山东等地均布局的企业，土地储备尚显雄厚。官网显示其共有36个房地产项目，主要分布在东三省、长三角的三四线城市。
“雨润的土储多是以前用工业用地名义拿下的，后转性成住宅用地，土地成本低。这几年土储没有变化，存量土地多。”接近雨润地产的人士说。亦有克而瑞发文称，雨润在招拍挂市场的拿地平均成本仅710元/平米。
祝义财1964年出生于安徽桐城。雨润集团发家于合肥，早期主做猪肉屠宰业务，后迁至南京。渐涉足冷鲜肉、火腿肠产品等业务。2002年开辟地产业务。
“祝义财做房地产是因为他一直不服气，不想被江湖人认为只是个卖猪肉的，他有理想，想要和宋卫平一样。他希望自己是个有文化的人。何况那年头，卖房子比卖猪肉赚钱多了。”一位接近祝义财的人士说。
但是，祝义财管理强势。“不太听得进意见”，甚至“用此前管理猪肉生产线工人的方法管理地产板块人员。”
他的强势管理风格也导致雨润的地产人员流失严重。有内部人士透露，在雨润地产，人员年薪日常发40%，年终发40%，次年再下发20%。这样的安排目的是以此对抗人员流失。
祝义财强调执行力，把工作拆分成细节把控。雨润有日报、周报、月报，事无巨细。“我们打卡严格，除了上下班、吃饭打卡，一度连上厕所也要打卡。”
一个细节也折射出祝义财对自己的认知与期许。祝义财的名字几经变化。雨润公告写为祝义材（身份证），官网一律用祝义财。其本名原为祝义才，后将“才”改为“材”，“财”字则是祝最终给自己的定名。
随着近来生猪价飙升，肉价上升有限，劳动人力成本抬升，雨润猪肉屠宰主业盈利下滑。加上全国地产扩张，如雨润进入西安做高端住宅项目时遇挫，销售不佳，并非孤例。此前有新闻称，雨润用一度火腿肠抵债。
老板事发，继而资金链紧绷，人心浮动，与此前佳兆业路径相同，这样的民企高位跌落，然后，遭遇孙宏斌一颗滚烫的并购之心。
半个月前，孙宏斌亦曾在香港业绩发布会上放言。“很多公司在找我们谈合作，因为我们价格好谈，并购经验丰富，最主要是卖完了反悔还能退。”
这一次，融创在公告中摆明姿态，规定雨润集团及其关联方不得与任何第三方订立任何协议及做相关接洽。
但这也可能是孙氏故意亮剑，在合作仍不明朗的时期，提前排除雨润与其他第三方势力合作的可能性。当然，孙宏斌为此付出了怎样的彩礼钱，外界不得而知。
孙宏斌能否如愿以偿？“此次融创狼性团队的冲击力对雨润项目销售是好事，但融创已有两次失手，这次是否还能像对待天朗那样不失手，还是未知数。”上述知情人说。
也有雨润内部人士对见地君直言，对孙宏斌没有期待。留在雨润体系内的人与融创风格不同。“雨润人的效率也没有融创人高，因此，裁员顾虑相当强烈。”
作者：董文艳，乐居深度报道记者。关心房企，楼市与内幕，善于发问，感悟与记录。甘当线人的树洞，地产的旁观者。反媚俗主义，相信文字的冲击力，及独辟蹊径的价值。找我爆料请加Gerda0811。
雨润年历
资料整理/杨依依
2002年，雨润集团以姊妹公司“江苏地华实业集团有限公司”为平台，投资十亿成立“雨润地华”，开始涉及地产项目。之后更名“雨润地产”。
2002年8月，雨润集团整理收购南京国企——河西地产。
2009年，雨润地产正式控股“南京中商”，进军商业地产领域。后传出雨润集团拟拆分地产项目上市，内部人员还透露“祝义才本人对地产项目相当热衷，期望值很高”。
2011年1月，雨润地产拟在港上市消息频出。
2011年6月，雨润公开表示，谋求旅游产业上市。
2011年8月，雨润被质疑以开发生猪屠宰项目在辽宁拿地5000亩，进行房地产开发。其投资意向书显示，西安、沈阳、中山的农副产品采购中心均有酒店和配套商业。
2012年，雨润的商业地产项目已达23个，遍及江苏、安徽、湖北、山东等22个城市，除南京之外，均为三、四线城市。
2013年，雨润完成了物流地产在全国的战略布局，所有项目全国布局80多个。同时有消息传出，其在东北的所有项目因缺乏资金全部停工，总建筑面积超4000万平方米，7个项目中有6个为星雨华府住宅项目，
2014年1月，雨润旗下商业地产负债率达90%。
2014年5月，雨润地产公开表示开始“全方位模仿碧桂园”的改革，祝义财从碧桂园挖了100多人进入雨润集团，力图重塑雨润地产。
2014年5月，内部人士爆料雨润在三四线城市的项目也已陷入“拆东墙补西墙”的死循环中。
2014年6月，雨润地产前半年销售不足10亿，仅完成销售目标的2%，远低于其他知名房企。
2014年8月，南京市规划局立案调查雨润地产的南京项目，核查雨润星雨华府项目E区是否存在未批先建行为。
2014年9月，雨润地华内部人事发生大变动，原班人马相继跳槽，只剩为数不多的管理高层留守。
2014年底，内部人士爆雨润建设除少量项目在运作外，其余大部分项目已经处于停建或者半停建状态。
2015 年3月27日，雨润旗下南京中商停牌，公司董事长、实际控制人祝义财被检察机关监视居住。业界猜测的原因有二，一是此前雨润通过物流产业低成本圈地用于商 业地产开发，涉及已“落马”官员；而是自2012年起的大面积开工造成了资金困境，祝义财拉高南京中商股价套取巨额资金。
2015年4月，雨润旗下建设和地产两大集团合并，并开始裁员。
2015年5月，多个农业县的生猪屠宰项目被爆自拿地之后从未动工。
2015年5月，远洋接盘雨润位于杭州的未开发的住宅项目，雨润在14年9月才刚刚进驻杭州市区。
2015年8月，雨润内部员工表示，雨润食品也存在资金问题，可能会被卖掉或者重组。2011年至2014年雨润食品营业额逐年下滑，2015年半年报显示预亏7亿港元。
2015年8月，雨润中央商场副董事长胡晓军因涉嫌违纪被查。
2015年9月8日，融创发布公告称与雨润订立战略合作协议。
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