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“花样年式”轻资产商业托管喜忧参半

https://www.biud.com.cn 2015年06月02日07:42 家居装修知识网

去年成功将旗下物业公司打包上市的花样年，《中国经营报》记者近日了解到，该公司正欲通过延续轻资产模式，进行商业扩张。
    5月15日，深圳花样年商业管理有限公司与江西赣州本地房企中创置业签订全程商业资产管理服务合作协议，合作标的为赣州市政府旁边的商业综合体项目中创国际城。
    该合作协议显示，上述双方合作的首个项目总建筑面积24万平方米，商业面积5.4万平方米。合作中，花样年不持股，只进行资产管理输出，以托管的方式为中创置业完成项目定位、招商策划、管理运营等一系列工作，运营期为8年。
商业也玩轻资产
    对于这样的合作模式，花样年集团董事会主席潘军坦言，选择该项目的重要原因之一是地段。在该项目3公里商圈内，不仅分布着万象城、宝能、中海等项目，而且在赣州市政府的规划中，市政府、体育中心、图书馆等公共建筑亦包含其中。
    据花样年某内部人士透露，赣州项目的前期建设工作已经由中创置业完成，前几天双方进行签约，目前还未开始着手招商，项目具体的入市时间也还待定。
    虽然前一个托管项目适才签约，但花样年的步伐却并未放缓。
    “公司近期还在筹备另一个新项目的签约，很快就会公布了。”上述人士进一步透露说，“并且，因为花样年拥有彩生活物业管理的资源，未来的商业方向还是会往社区商业方向发展。”
    另据了解，花样年商管公司的轻资产管理模式管理板块从去年上半年开始筹备商业管理输出，以平均每月1.5个项目的惊人速度实现极速扩张和复制。目前商业资产受托管理面积位于扬州、成都、长沙、长春、赣州等近10个项目40多万平方米。预计2015年底，花样年商业的资产管理受托服务面积目标将达到100万平方米，在3年之内将达到300万~400万平方米。
    值得注意的是，和去年成功在香港上市的彩生活一样，花样年还意欲扩大的商业社区，方向同样是轻资产运营。潘军表示：“未来预计花样年房地产业务比重将降低到30%以下，而轻资产业务比重达到30%~40%。3~5年后，彩生活市值将达到千亿元，再加上其他社区服务平台，花样年的潜力将得到大大发挥。”
目前没有任何股份
    至于其间原因，在潘军看来，去年房地产市场遭遇寒流，很多企业要么抱团、要么在考虑如何转型，这个行业正在巨大的调整，尤其三四线城市竞争非常激烈。以往的房地产市场是如果不拿项目会死掉，但未来 5~10年时间，房地产市场仅靠资源的开发肯定会死掉，开发商要从持续经营转变成持续运营，单纯的复制而没有创新性，是不可能持续发展的。
    在具体操作上，据花样年商管公司总经理邱志东介绍，未来自主开发运营和轻资产管理模式输出将成为花样年商业扩张的两大路径。具体实施为：花样年商管的“投资+管理”模式，即与商业项目的开发商合作参股，小比例投入资金并代为管理。
    “目前，公司在赣州项目上并没持有任何股份，未来遇到比较成熟、优秀的项目会考虑持有小部分股份。持有股份了，成为项目股东，属于利益共同体，就可以让被托管的公司更相信花样年会努力将项目做好。”前述花样年内部人士对记者表示。
    诚然，过去的房地产开发模式使得开发商大量的资金沉淀在土地储备中，高负债、低周转，强调高毛利率的重资产开发模式，如今正变得越来越举步维艰。这也让越来越多的地产商将目光投向轻资产。
    这并非花样年第一次提起其轻资产。早在花样年2012年业绩会上，自称三番哥的潘军就称：“今后希望大家将花样年看成金融控股公司，不再是一个简单的开发。”
    据他透露，花样年正逐渐加大投资包括物业管理、精品酒店发展等“轻资产”模式，希望未来8年内，有关业务的比重与房地产开发能各占一半。这些轻资产业务较单纯的房地产开发平均利润率高，当这部分形成规模后，相信公司的利润率会成倍增加。
    为此，花样年成立花样年基金管理公司，顺利注册其第一只地产基金，并从高盛地产基金挖走一位副总裁专门负责金融业务。其后，花样年还在2014年6月成功将物业管理公司彩生活成功上市，一周后市值超过母公司花样年。

轻资产的挑战

    但令人担忧的是，彩生活模式目前并没有得到业主的广泛认可。多处物业管理遭业主投诉，南京等多地业主因为彩生活物业服务的糟糕，有卖房搬家的打算。和花样年的物业管理危险一样，业内对花样年的轻资产模式也是喜忧参半。
    有熟悉花样年的人士如此表态：“诚然，花样年通过在商业项目上做全面代理，回避了直接项目开发的资金压力，体现其在管理业务的优势。并且利用比较广泛的供应商和技术以及新的商业模式，也可以实现商业物业的重估。”
    此外，自有商业项目较少的花样年还可以通过托管合作，让品牌依附这些项目而得到持续的活力，从而获得更多商业地产商的青睐。
    但另一花样年分析师对这样的模式持有比较保守的看法，其称：“轻资产比重资产所要从事的内容多得多。花样年自己投资、建造和运营的商业项目不成规模，现在还处于探索期，此时跳到商业轻资产，执行起来风险很大。尽管总体资金投入不多，但却会耗费公司管理层极大的精力。”
    戴德梁行商业部助理董事伍林则分析认为：“其实轻资产在某种方面来说就是让投资者来负担资金投放的责任，而开发商则负责提供服务。在输出管理中，要求开发商有一套非常完整的开发体系、运作经营的商业模式、团队的能力、好的品牌等。这样才能够说服投资者相信商业项目在你手中比在其他人手中运营得更好。
    “并且，输出商业管理方面能达到的收益也要视合作的方式不同，倘若花样年投入资金进行合作，双方就会按照分成进行收益的分配；倘若无财务的投入则业主会支付给花样年管理酬金。但酬金也往往会因项目的运营难度而不同。”
    伍林进一步分析称：“酬金越高，项目运营难度越大，培育期越长，需要投入就越多。”
自有商业运营难言出彩
    值得注意是，目前尚处于百亿规模的花样年，旗下的自有商业项目却屈指可数。该公司共有两大产品线，分别是红唐和花生唐。其中，红唐主要是定位商务型、中高端、10万平方米体量的购物中心，分别位于苏州及成都，总体量约为25万平方米。而花生唐定位年轻、时尚、家庭类型的社区型购物中心，主要在南京、成都、桂林、北京等城市。
    除了自己运营的商业项目规模有限外，花样年旗下商业项目出租率也不甚乐观。据花样年2014年年报显示，其位于南京的花生唐体量为10万平方米，项目于2014年9月28日开业，开业率为85%、桂林花生唐出租率达到75%、成都花样世界·奥特莱斯则仅达成48%出租率。此外，成都郫县项目、红唐项目和苏州红唐项目、北京花生唐、苏州、成都花生唐也均在筹备中。
    由于商业项目都需要一定的培育期，短期内收益不大，花样年公司资金仍要依靠地产销售。而从花样年近两年的数据上也不难发现，该公司的商业轻资产计划依旧有很长一段路要走。
    以 2013年销售业绩为例，该公司合同销售金额107.4亿元，均来自于中高档住宅、精品高档住宅和城市综合体。在72.8亿元的总收入中，物业开发贡献 67.33亿元，占总收入的92.49%。物业投资、物业经营服务、酒店服务收入分别为1.29亿元、3.15亿元和0.9亿元，但在集团总收入中占比仍低。
    而在2014年73.06亿元的营业额中，花样年物业开发收入为65.35亿元，占总收入的89.4%。剩下的物业投资、物业代理、物业经营和酒店服务则分别收入1.36亿元、0.19亿元、5.04亿元以及1.11亿元。