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彩生活分拆上市花样年讲述轻资产模式故事

https://www.biud.com.cn 2014年06月17日10:36 家居装修知识网

来自港交所的一纸批文，了却了花样年主席潘军彩生活分拆上市的热望。现在花样年离社区服务运营商这一头衔的距离更近了。

6月16日上午，花样年发布公告称，就建议分拆而言，彩生活服务集团有限公司已发布聆讯后资料集，包括有关彩生活集团的若干业务及财务资料。

同日下午，花样年在香港举行彩生活上市新闻发布会。会上，花样年主席潘军，CEO唐学斌等分别就彩生活上市问题答记者问。

而后，彩生活服务集团有限公司正式宣布其股份计划于6月30日开始在联交所主板挂牌交易。股份代号为1778，将以每手1000股为单位进行买卖。

据了解，彩生活是次全球发售250,000,000股，其中90%全球发售的发售股份将会根据国际发售作出初步发行，10%的股份则初步作为香港公开发行。将于6月17日开始，至6月20日结束。

同时，拟定发行价范围界乎每股3.30港元至4.60港元，所得款项净额介乎731,700,000港元至1,046,900,000港元，一手发售金额为4646.37港元。

另悉，公司拟将所得款项净额约60%将用作收购地区物业管理公司；约20%将拨作购买硬件设备之用，用于提升工程服务业务分部下的小区。

最后，约10%将拨作销售及市场推广活动，以及投资于信息科技软件之用，以进一步发展公司的小区租赁、销售及其他服务平台；剩余10%将作营运资金及一般企业用途。

基于社区服务的彩生活模式

"为什么要做彩生活？因为我们非常看重中国住宅社区所拥有的业主规模和潜在的消费需求，彩生活不仅在做物业的管理，更期望是对社区里面的业主进行服务。"

"我们认为，在这个领域想象空间非常大。因为这个平台将是一个线上和线下互动的平台。"谈及选择彩生活物业管理定位的初衷，花样年主席潘军如是表示。

不过，也有人指出，在目前物业管理行业面临低利润、高人工挑战的大背景下，彩生活的盈利点并不明晰。

对此，CEO唐学斌表示，"我们并不认为这个行业是一个利润很薄的行业，相反它是一个收入很稳定，同时也是一个市场空间非常巨大的行业。"

唐学斌进一步指出，"传统物管中成本绝大部分用在劳动力上面，而彩生活是用科技、设备、智能化的手段来取代劳动力。这样的话，我们可能在劳动力成本方面的占比相较于传统物业管理有较大幅度的下降。"

事实上，与传统物业管理的区别是潘军一直所强调的，"彩生活不是一个劳动密集型的企业，最大的优势就是我们在成本方面跟别人不一样" 。

潘军认为其跟传统的物业管理不同之处在于，"第一，彩生活是一个基于社区服务的公司，我们凭借着标准化的服务模式，使得我们脱离了非常高的劳动用工的传统模式，跟其它企业区隔开。"

"第二，彩生活是一个科技化的服务公司，通过我们的系统，我们能够在新模式基础上，在全国更快复制我们的管理。"

"第三，我们做的不仅仅是对物业的管理，更关注的是对社区居民和业主群在社区里面的消费所带给我们的增长空间。"

当我们把花样年所期望打造的社区电商与普通电商来做比较的时候，唐学斌也明确表示，"从距离和时间两个纬度来衡量，彩生活并不像很多电商，是面向大众、全世界的。而是面向一个具体的人群，有一个具体的时空范围。"

彩生活、花样年双平台发展

翻阅历史资料显示，"彩生活"于2008 年初组建，并于2011 年初完成重组。自去年开始，花样年就启动了彩生活的分拆上市进程。2013年一整年，花样年集团的业务重心之一是集团物业管理业务重组，推动彩生活的分拆上市。

至于此次彩生活上市涉及到的分拆，是否给花样年跟彩生活发展带来一定影响，潘军直言"本人是两家公司的主席，首先我认为对于两家公司来讲，实现了投资者利益的最大化以及在资金方面的一个最大化"。

"其次，对花样年来说，间接提高了其在房地产开发专业方面的能力，也减轻了资金上的压力，能够更好地专注于房地产和其它房地产相关平台的建设。对于彩生活来讲，将会提升团队的竞争力。"

根据公开资料显示，目前彩生活集团已进驻78个城市，在相关城市订约管理465个住宅社区，并为373个住宅社区提供顾问服务，合约管理建筑面积共分别为6830万平方米、5750万平方米，包括计算收益的建筑面积分别为5820万平方米、5690万平方米。

据统计截至4月30日，彩生活集团流动资产总额为4.28亿元，流动负债总额3.2亿元，流动资产净值1.08亿元。

花样年方面介绍，由于彩生活的盈利水平跟公司的规模紧密相关。"所以接下来公司主要的资源和主要努力的方向是在于继续发展我们的物业规模。"

对于彩生活目前的物业管理中花样年自有物业占比规模这一问题，潘军强调，"大家很关心作为大股东的花样年和彩生活关联的部分，我可以郑重地告诉大家，花样年生产的住宅社区服务面积占比只占彩生活的不到3%，所以在比重方面，不存在彩生活对大股东的业务有依赖性的问题。"

据悉，彩生活管理物业现在的获取方式主要有两种途径：一种是花样年自有物业，这一比例较低；而通过同业收购和租赁获得的物业比例很高。

同样，在今年以来房地产形势不明朗的大背景下，潘军反而认为对于物业管理行业来说却是一个非常好的时机。

"因为传统的物业管理行业很多是服务于它的房地产开发主业，作为客户服务满意度的一个部分，大的地产公司都会给它的物业管理部门给予大量的补贴。而在人员成本高涨、销售下滑的大趋势下，彩生活相对于传统的模式会更有优势。"潘军继续表示。

"我们希望到2020年能雇佣超过100万的劳动力，希望2020年花样年的轻资产收入能超过房地产业务。"这是潘军对彩生活未来的愿景。

以下是彩生活上市新闻发布会答记者问现场实录：

现场提问：我有三个问题问一下管理层，第一个是大家都觉得做物业管理是一个利润非常薄的行业，为什么花样年还要去做？目前彩生活最为关键的盈利点和盈利模式在什么地方？第二，类似于彩生活这样的商业模式是不是花样年集团的首创？在运营的过程当中遇到了哪些挑战和机遇？第三，今年公司对彩生活的收入及盈利有什么样的预期？大致占花样年集团的比例是多少？花样年彩生活上市以后所募集到的资金将会投向哪些方面？接下来的规划是怎么样的？

潘军：关于彩生活的模式是否为我们所独创，这一点是可以肯定的。刚才已经讲了，我们是不同于传统物业管理的一种模式。第二，传统的物业管理行业遇到了前所未有的挑战，而彩生活模式具有一个最大的优势就是我们在成本方面跟别人不一样。

为什么要做彩生活？因为我们非常看重中国住宅社区所拥有的业主规模和潜在的消费需求，彩生活不仅在做物业的管理，更期望是对社区里面的业主进行服务，而我们也认为，在这个领域想象空间非常大。因为这个平台将是一个线上和线下互动的平台。

唐学斌：刚才潘主席也讲了，物业管理行业是利润非常薄的行业，而我们为什么还要做是由于我们主要看重社区经营的商机。过去12年，彩生活积累了一个非常丰富的经验，我们创造了一个低成本的物业管理的体系，跟传统物业公司相比，我们在它们面临物业费上调非常困难而成本又在不断上涨的情况的同时，还能够保持快速的发展，实现较强的盈利能力。所以我们并不认为这个行业是一个利润很薄的行业，相反它是一个收入很稳定，同时也是一个市场空间非常巨大的行业。我们在发展中也遇到过方方面面的问题，但是这些问题在我们过去12年通过互联网技术、物联网技术，通过智能化、自动化手段，把它一一地化解了。同时形成了我们一整套的解决方案，这也是我们和别的企业相比具有强大的竞争能力的原因。

当然，未来在我们做线上服务的过程中也会遇到一些新的问题，但是互联网已经变成了一个工具，每个传统产业必须和互联网结合起来，而彩生活在12年前就是用这种思路，用这种思想来打造这个企业，所以我们相信彩生活未来的发展前景是非常好的。

管理层：我们的盈利水平跟公司的规模紧密相关，在2013年底的时候，彩生活的规模是9100万平方米，而到2014年4月份的时候，我们的签约管理面积达到1.26亿平方米。其中产生收益的面积在2013年底的时候是6060万平方米，到2014年4月底的时候，达到1.15亿平方米。

接下来公司主要的资源和我们主要努力的方向是在于继续发展我们的物业规模。同时大家也看得到，我们增值服务方面给我们带来了非常好的毛利水平，所以公司在接下来这一年里也会持续地在增值服务方面继续投入资源和我们自身的努力。

现场提问：管理层好，我有两个问题想请教一下，第一个问题，与其它电商相比，彩生活线上服务有什么优势？另外能不能介绍一下最近与各大供货商的签约和履行合约的情况？第二个问题，因为公司上市涉及到花样年分拆，这个分拆对花样年和公司都会有什么样的影响？

唐学斌：我们和其它的电商比，我们模式的独特性是非常明显的，首先我们的服务是和我们所居住的场所有关系，就是我们提供的那些服务是距离我们比较近，服务的时间比较短的。从距离和时间两个纬度来衡量，所以我们不像很多电商，是面向大众、面向全世界。我们是面向一个具体的人群，有一个具体的时空的范围，这是我们非常独特的一点。

第二点，我们对服务的每个家庭非常了解，他家的人口数量，他缴纳费用的情况等等。

第三点，我们对供应商进行严格的控制、管理和识别。也就是说加入到彩生活平台上的这些供应商，是要对它进行考核、评估的，使这些进入我们服务平台的产品和服务品质优良，能够满足用户的需求。

我们过去和供应商签订的协议和合作的安排履行的情况，这个主要是控制在我们手上，因为我们提供的是一个入口、一个平台。任何一个供应商或者一项服务、一个产品，它要提供给我们的住户和业主，它必须通过我们这个平台，通过我们的结算体系。所以很少遇到供应商或者说其它电商存在的事情，我们主要是向供应商收取固定的佣金，或者收取固定的费用，以这种方式来获取我们的报酬。

潘军：关于分拆，大家都很关心，本人是两家公司的主席，首先我认为对于两家公司来讲，实现了投资者利益的最大化，这是对股东来讲。第二，通过彩生活的分拆，间接也提高了花样年在房地产开发专业方面的能力。因为通过彩生活在整个社区服务平台里面的卓越表现，对于花样年所生产的社区来讲，我们相信会提供更好的服务品质。

第三，对于两家企业来讲，也实现了在资金方面的一个最大化。

第四，对于彩生活来讲，由于独立分拆上市，将会提升团队的竞争力。因为我们也有更好的平台，吸引更多其它门类的人才加入到彩生活，使得彩生活O2O(线上和线下)的服务价值能够得以更快实现。第五，对于花样年来讲，也减轻了资金上的压力，能够更好地专注于房地产和其它房地产相关平台的建设。

现场提问：公司物业管理的部分有多少来自花样年母公司的？其中O2O收入的占比是多少？刚才管理层提到公司的成本在同业中是比较低的，具体是低多少？公司这一年在佣金物业业务方面的收入占比一直在提升，未来公司会发展佣金物业管理，还是包干物业管理？

潘军：大家很关心作为大股东的花样年和彩生活关联的部分，我可以郑重地告诉大家，花样年生产的住宅社区服务面积占比只占彩生活的不到3%，所以在比重方面，不存在彩生活对大股东的业务有依赖性的问题。

管理层：关于我们线上跟线下服务平台，就是社区服务这一块的收入占比，在2013年，我们的社区服务收入占比持续了以往几年不断上涨的趋势，从收入这一块，社区服务占我们三个专业的比例大概是19.2%。

唐学斌：我们的成本优势主要来自于我们提供物业管理的方式和传统物业管理相比是完全不同的。传统的物业管理中的成本绝大部分来源于劳动力，随着劳动力成本的不断上升，物业管理越来越艰难，而彩生活是用科技，用一些设备，用智能化的手段来取代劳动力。这样的话，我们可能在劳动力成本方面的占比相较于传统物业管理有较大幅度的下降。

但是在另外一块，我们会增加一些，像设备的租赁费用，还有维护成本的上升，所以这使我们整个的成本体系跟很多物业公司不太一致。而具体来看，我们的成本占比有些动态的变化。我想大家明白一个概念，我们不是劳动力密集的企业。

再一个就是关于我们酬金制和包干制的占比问题，彩生活以后专注于做住宅社区，所以我们主要采取用酬金制的方式向社区提供物业服务。这样能够把我们收到老百姓的钱尽可能多地用于老百姓的物业服务上面去，我们不希望物业管理永远成为我们最挣钱的部分，我相信几年以后，可能大家会看到我们的收入构成和我们的利润构成会发生很大的变化，这也是我们采取酬金制为主的主要思考。

现场提问：其实现在国内很多的物业公司都在提供相关的增值服务，彩生活最近毛利率的情况是怎么样的？能不能具体介绍一下公司的业务模式和同行相比有什么不同之处？这个带来的具体收益是怎样的？

管理层：相信通过我们不断提供增值服务，我们是可以获取更高毛利水平的。在2011年、2012年和2013年，我们增值服务的毛利率分别是82.3%、94.1%和98.4%，而这有助于提升我们整体的毛利。

在2011年和2012年，我们的纯利一直在上升，分别是16%和22.8%，根据相关机构统计在相应年度物业公司百强的平均纯利率分别是7.4%和8%，我们比行业百强的平均水平是要高的。在2013年，我们不考虑上市费用的影响之前，我们的纯利率为29.3%。根据相关机构研究的资料，我们提供多元化的增值服务跟行业的发展趋势也是一致的。

潘军：关于业务模式这一点，刚才已经谈到了，彩生活不是一个劳动密集型的企业，我们跟传统的物业管理最大的区别，其实有以下三个部分。第一，彩生活是一个基于社区服务的公司，我们凭借着标准化的服务模式，使得我们脱离了非常高的劳动用工的传统模式，跟其它企业区隔开。

第二，彩生活是一个科技化的服务公司，通过我们的系统，我们能够在新模式基础上，在全国更快复制我们的管理。

第三，我们做的不仅仅是对物业的管理，更关注的是对社区居民和业主群在社区里面的消费所带给我们的增长空间。刚才大家已经听到我们社区毛利的分析，我相信这已经证明，我们和传统的物业管理有着极大的区别。

现场提问：管理层好，请分享一下设备租赁费用占比是多少？人工工资和人工培训这一类的成本占收入比是多少？

管理层：我们现在的设备租赁收入在工程业务板块里面相对占比还是比较小的，在我们过往的发展历程当中，持续有一些设备在投入，从2013年开始，我们在设备的投入方面有一些更新的技术投入到社区管理里面去，所以我们的收入也是在2013年的时候才开始逐渐产生。在过往期间，这个数字还是比较小的。

关于我们的培训费用，大家也可以看得到，我们过往几年的人力成本持续在上涨，在这方面，我们是有比较大的投入的。我们对不同层级的管理人员都有专门的培训机制，在我们的小区层面，我们也有专门社区主任的培训课程。关于我们的片区或者是较大区域的管理人员，我们叫片区总监，专门有一个片区总监的培训机制。

对于我们不同区域的事业部总经理，或者说业务的负责人，我们也有一个总经理的培训班。公司在人才培训方面还是占了比较大的费用和成本的。在过往几年，培训的支出跟我们的效率的提高相比，我们的成本投入是很划算的。在这个方面具体的数字，没有在公开场合披露，这方面实际上是一个比较大的比例。

现场提问：你们的成本主要部分是哪一块？

管理层：在我们的过往的成本结构里面，员工的成本占比是最大的，从我们的销售和行政费用里边来讲，我们人工的成本占到整体成本接近一半的比例，这是我们大体上的情况。

现场提问：公司一直强调卖点是低成本、高效率，那么公司的成本还会继续降低吗？这个趋势可以维持多久？现在到了一个什么样的地步？另外一个，公司新的项目主要是来自新的社区，还是旧的社区？其实现在中国房地产市场正在调整，会不会对你们一些新项目造成一定的影响？

唐学斌：因为我们是用互联网的方式来改造传统产业，所以我们的成本优势实际上是在不断地改进当中，我们不光是对保安、保洁或者说保修领域进行了不断地提升，包括我们后台的管理，包括其它和我们服务有关的很多的流程，我们都在进行改进。

应该说未来几年，我相信中国的人工费用还会不断地上升，但是我相信我们的技术储备也是能够确保我们的效益，在未来的几年肯定是持续、稳定的增长，这方面我们做了很多的准备。

潘军：关于我们未来的增长靠什么。大家看到我们从去年开始到今年的增长速度非常快，主要的渠道主要是依赖于行业内的并购，这是一个很大的比例。第二是我们在市场上继续承接。

而关于现在房地产形势不好的问题，我认为对我们行业是一个非常好的影响。为什么呢？因为传统的物业管理行业很多是服务于它的房地产开发主业，所以作为客户服务满意度的一个部分，大的地产公司都会给它的物业管理部门给予大量的补贴。而在人员成本高涨、销售下滑的大趋势下，彩生活相对于传统的模式会更有优势。我们也认为未来可能有更好、更多的房地产已经入住的项目可能会给我们更多的空间。旧的社区反而是一个更大的空间。

现场提问：管理层好，你们提到募集的资金有60%是用来并购的，现在有没有在谈什么项目？大概这60%都用在哪里？另外，公司现在签约突破了1亿平方米，有没有预期今年的目标？物业收入那一块的费用会不会有上调的空间？

潘军：可以讲一个原则性的，我们上市就是为了扩大我们未来的面积，我们的优势如此明显，你可以想想，其他投资者会怎么看待我们。我们在整个的业务，我相信会带给投资者一个满意的答卷。