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易居智库：认识与顺应楼市新常态机遇挑战并存

https://www.biud.com.cn 2015年04月20日14:07 家居装修知识网

中房网讯 新常态下的中国房地产市场仍处于战略机遇期，：对经济放缓与调整中的风险有足够的认识与应对，才能抓住机遇。以研讨2015年楼市新常态及春季论市为主题的易居论坛日前在上海举行。本次论坛是由上海易居房地产研究院与上海市经济学会、上海市发展战略研究所房地产与城市管理政策研究工作室联合举办的。来自房地产开发、经纪企业与研究机构、高校的代表与会，发表了真知灼见。论坛上，上海易居房地产研究院发布了今年第一期易居智库报告《房地产业适应经济新常态的思考》。该报告给出了楼市新常态的相关诠释，引发了与会者的关注与思考。

华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳

华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳指出，中国经济正处于经济增速换挡与转型的阶段。一方面，经济增速放缓不容回避，并由此带来了经济发展失速的风险。另一方面，在经济增速放缓的过程中，需要思考的问题是“我们需要赢得什么”？答案是明确的，即实现经济质量的提高。对于房地产业而言也应该有类似的逻辑。

楼市复苏趋势和预期仍有差距

2015年第一季度，全国房地产市场面临多重利好政策，各类市场指标也出现了好转。上海易居房地产研究院副院长杨红旭对近期楼市数据进行解读。截至2015年3月底，监测的35个城市新建商品住宅库存总量环比下降2.2%。从以往看，2014年第四季度库存开始构筑高位盘整态势，而目前出现了下降。这预示着市场复苏阶段的到来。

上海市经济学会副会长郝德良

政策的利好效应在继续释放。根据上海易居房地产研究院的市场报告，4月1日-15日，监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积环比3月前15天增长了19%。数据表明，“3.30”新政后楼市成交正趋于活跃。尤其是部分城市改善型购房需求在积极释放，这对于市场成交量的上升有直接拉动作用。

贵州财经大学房地产研究院院长武廷方教授

上置投资控股有限公司执行董事蒋旭东的观点印证了这一点。他以公司在上海的两个楼盘及沈阳的一个楼盘为例说，能够感受到高端市场正趋于活跃。比如在“3.30”政策前，只看而不买的买家数量很多，但是在“3.30”政策后，认购转化就比较好。从公司第一季度的季报看，三个项目业绩预估实现了去年同期的200%的水平。同时，这里面或与部分置业者实现“股票到房产”的资产转换策略有关。

上置投资控股有限公司执行董事蒋旭东

不可回避的是，楼市虽然有局部复苏，但和预期依然有差距。易居营销集团上海事业部副总经理赵湘楠表示，从其代理的项目来访量看，确实在“3.30”政策后，市场成交量有一个明显增加，这也和政策出台后马上迎来了小长假有关。比如从结构上看，高端市场的项目转化率确实在提高，但是这样一个幅度提高的状况，和预期相比还是有差距的。换句话说，目前政策调整下，确实释放了利好效应，但市场对“3.30”政策的反应不够激烈，这意味着对政策的消化是需要有一个周期的。

德佑链家三级市场事业部总经理刘伍洋表示，基于二手房产业链末端的角度，“3.30”政策后其代理的项目中，看房量和挂牌量都有了增加，环比大约有1.5倍的增长。这和营业税免征期从五年变两年的调整有关系。但是，对于二套房首付比例从六成到四成的调整，目前来看尚未完全执行。而且对于偏重高端的德佑地产而言，公积金贷款政策的出台刺激效果不太明显。目前，德佑也积极进行战略调整，在和链家进行合并，提高业务员底薪，经营业绩确实发生了正向的变动，同时近期快速扩张，仅3月就在上海增加了100家左右的门店。

房企的集体焦虑症如何破解

在目前市场调整过程中，房企对于楼市的复苏趋势，会积极进行各类策略调整。但是，房企依然面临各类困惑。这在此次论坛上总结为“集体焦虑”，而且对于如何破解此类困惑，找到标准答案有待时日。

景瑞地产常务副总裁杨铁军

比如说，与会的各房企代表都表示，虽然宏观政策层面趋于好转，但是从微观的角度看，实际上行业依然面临普遍焦虑的问题。对于房企而言，依然面临了比较大的压力。比如说，资金面偏紧、融资成本偏高等依然困扰各大房企。即便目前政策层面在放松，包括降准降息，但各大房企从其自身感受来看，资金层面实际上并没有明显松动。背后也反映了参与楼市的各主体还是偏谨慎的，包括金融机构。

景瑞地产常务副总裁杨铁军表示，对于目前各大房企来说，需要看到各类指标正发生微妙变化，其中一个例子就是毛利率。从目前各大房企的统计数据看，实际上去年年报就反映出房企毛利率在大幅度下滑的尴尬。很多主流房企在毛利率方面会有10个点的下滑，大概为20%-25%。当然，这背后或符合经济学的原理，即参与市场游戏的人越来越多，盈利水平被拉平，进而达到另一种均衡。

上海宝华企业集团副总裁杨健

赵湘楠表示，虽然目前二手房市场成交量有所上升，但很多房东并不敢贸然涨价。背后的逻辑在于，目前的定价还是要看客户量。对于房企来说也是如此，目前基本采取了一个随行入市的策略。在什么时间点进行涨价，很多房企实际上还是比较困惑的。

上海宝华企业集团副总裁杨健表示，对于目前很多房企来说，有几个担忧。第一是对于未来市场的风向变动并不清晰，所以容易出现集体焦虑的现象。第二是如何控制成本。比如目前很多做开发业务的企业，能够实现的利润率要比以往10年甚至5年前的少了很多。利润率变薄后，后续的资金链等成本也加大。那么这或许意味着，房企与其拉长销售周期，倒不如可以从节约财务成本的角度进行考虑，即降价促销、加快资金回笼。

与会者总结认为，实际上这一类集体焦虑症的背后，反映了目前房地产市场传统的模式正在发生悄然变化。这也是业界聚焦房地产新常态的必然。

易居智库聚焦楼市新常态

论坛上，上海易居房地产研究院发布易居智库报告。报告对过去楼市发展的旧常态进行了分析。报告显示，当前宏观经济持续下行的压力依然较大，传统楼市发展动力也正在削弱。从全国房地产开发投资同比增幅看，在2010年为33.2%，但到了2014年则下滑至10.5%，说明产业投资的红利正在减弱。而从人口红利的角度看，国家统计局发布的数据显示，2014年中国16周岁至60周岁的劳动年龄人口比2013年末减少371万人，连续3年下降，人口红利正在减弱。另外，从土地成交情况看，2014年房地产市场降温的背景下，土地成交均价不跌反涨，使得房企拿地动力削弱，并使得市场供给的动力减弱。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭

上海易居房地产研究院智库研究中心李然博士对此份报告进行解读。他认为新常态下，若不能改变“投资红利、人口红利、土地红利”的动力机制，那么房地产产业就没有新的活力。应该努力改变对传统红利依赖的模式，进而探寻新的动力机制。

智库报告引发了论坛的热议。与会者纷纷表示，新一届政府适时提出“新常态”的概念，符合行业发展的规律和需求。新一届政府把政府功能和市场机制的思路把握得当，和原来动辄打压的做法有区别。上海市经济学会副会长郝德良对此表示，从宏观经济的层面上看，新一届政府成立的时候就碰到了经济增速下滑的问题。若像过去那样采取行政强干预的做法，可能在改变市场的同时也会造成负面作用。但新一届政府这次对于经济调控的时机、节奏和力度都把握得很好。这也使得市场各参与者明确，应该在目前这样一个背景下，适应新常态、顺应新常态和引领新常态。

易居营销集团上海事业部副总经理赵湘楠

张永岳对照过去房企的经营模式，认为在新常态的角度下研究房地产，不应该就项目而项目，而是需要联系整个区域发展、规划动态，联系未来特定和细分市场的需求结构。同时应该有一个精确化的思路，比如在资金成本控制方面，应该从过去的粗放的模式转变为精确化管理的模式。而对于这样一些模式的理论创新和实践突破，应该是国家智库建设大背景下，相关研究机构包括易居研究院努力把握的内容。

针对报告提出的探寻新动力机制，上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁概括认为两个字：转型。随着房地产黄金十年的结束，房地产行业利润率触顶后开始出现下滑，包括行业和企业在内都面临转型的压力。具体看，实际上在开发领域、服务领域、甚至研究机构领域，都需要考虑如何在新常态经济下进行转型的问题。

易居智库积极探索理论创新

易居智库报告对新常态楼市经济发展进行理论创新探索。该报告认为，新常态楼市经济发展的一个重要途径就是要促进金融领域的创新。理由是，房地产金融领域的创新，有助于消费者通过金融借贷，利用自己未来的收入为保证，提高目前的购买力，从而促进需求与供给的同时增长，并促使价格接近于长期市场的均衡水平。而这个过程中，供应量和成交量也能够得到放大，从而使得房地产市场能够在较短时间内为更多的居民提供住房。同时，金融创新更有利于改变房地产市场的交易行为，分散产业发展的风险，建立更为理性的预期机制，从而顺应新常态。

德佑链家三级市场事业部总经理刘伍洋

易居智库报告认为，房地产新常态和经济新常态是一脉相承的关系。对此，郝德良表示，实现结构调整和优化是共同点。最近中央一系列政策和文件都在出台，主要涉及“一带一路”、亚投行、长江经济带等层面。这样一些政策，对于解决包括制造业、建筑业等领域的产能过剩是有利好的，也能够使得我国经济改革和国际战略紧密结合。同样地，对于房地产业而言，目前的思路也是类似的。近期各类房地产新政显然不是过去“翻烧饼式”的新政，而是希望通过各类微调和刺激举措，让房地产市场在总量保有的基础上实现结构的优化。

在理论创新的基础上，社会也会对未来智库机构的建设提出新的要求。贵州财经大学房地产研究院院长武廷方教授从机构研究尤其民营机构的角度提出新看法。他认为，一流的民间机构应该有比较扎实的研究团队和模式。民间研究智库有其灵活性和优越性，希望此类智库中心能够把研究的视野和关注度拓宽。比如在关注热点领域的同时，也可以关注市场相对不发达的地区。这对于后续智库中心发挥理论创新是有利的。

易居智库报告从经济学角度对新常态楼市经济进行诠释。李然谈及，未来可以增加土地和房产的闲置成本，降低供给弹性，削弱预期效应。具体来说，首先要破除预期效应，关键在于破除政府与房地产商的利益连锁。其次，要简化不动产税制，将我国房地产税收统一到房产增值税和不动产税等简单通行的税种上来。不动产税作为国际通行的房产税种，其开征将有助于增大房产商、投资者的房产闲置成本，进而增大控制销售的成本和降低房产市场的供给弹性，这有利于市场稳定。

新常态下，要基于资源禀赋等前提谋取新的突破。崔霁认为，随着土地稀缺性的特征愈加明显，对于后续房地产新常态的发展应该有一个新思路。比如对于上海市场而言，一方面存在建设用地负增长的制度约束，另一方面也迎来了轨交物业开发、存量用地盘活等市场机遇，这些都需要有新的思路和模式做支撑。唯有在政策上实现突破和沟通、在商业模式上进行各类碰撞、在房地产概念上实现嫁接，才能够促进房地产市场新常态下模式的建立。

认识、顺应和引领新常态成关键

易居发布的智库报告，对于与会者和行业有启示。与会者认为，在后续新常态下的楼市发展过程中，思路将更为清晰，也更愿意听取此类智库报告背后的各类思路和建议。

上海易居房地产研究院智库研究中心李然博士

华东师范大学崔裴副教授认为，易居智库报告对于新常态的解释和理解具有现实的启示意义。报告中的一个基本思想就是，新常态不再是简单的增长率的问题，而是整个模式的转变。这对于未来房企商业模式的转变自然有启发。比如说，从市场需求的角度看，未来应该多关注90后、00后的需求。此类群体会非常注重“调性”。如果产品调性好，那么再昂贵的产品也愿意购买。反之，即使再便宜也不会购买。这背后的思想是，在未来互联网经济里面，不应该按传统的思维来制定竞争策略，而应该强调以客户为中心，从客户需求来寻求业务突破。

“守正出新”是此次易居智库报告体现的重要思想。对此，开发商和中介代理商都有比较大的认同。比如，蒋旭东表示，此前房地产市场把“学区房”等概念进行炒作，显然是比较片面的。实际上，现在很多购房者开始关注“医疗房”，就是看重了医院资源。这些都是对此前业务模式的突破，也是对新商机的寻觅。刘伍洋表示，从德佑业务发展的角度看，会基于客户的最基本需求，真正做好房地产经纪服务。而杨健则认为，近期部分房企在营销上有各类噱头，这样做的实际意义并不大。对于房企来说，应该按照自己的游戏规则和对市场的准确把握，踏实做市场和营销，这才是最关键的。

易居智库报告对于新常态楼市经济的描绘，带给了与会者各类新思考。杨红旭以三四线城市为例，认为此前三四线城市的库存指标一直往上增，但近期也处于高位盘整的态势。若此类指标未来能够下调，那么可以判断三四线城市的供求关系正趋于缓和。所以三四线楼市发展并不可用简单的“崩盘”两个字进行概括，如果去库存效果达到一个合理值，那么此类城市也会迎来见底复苏的时候。所以对于三四线城市并不可过于悲观，关键要学会等待，即等待指标从紧张状态转为趋缓状态。

易居智库报告诠释的均衡理念，也使得与会者产生共鸣。杨铁军表示，未来房地产市场发展应该更注重利益分配机制的建立。如果依赖传统模式，那么房企收益流失，进一步说明利益分配机制在受到扭曲。而如何在利润率下滑的情况下找到新的均衡点，是后续房企需要继续突破的难题。