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房地产新政落地 东莞楼市改善性户型走俏

https://www.biud.com.cn 2015年04月02日11:08 家居装修知识网  

  房地产新政落地,提振购房者买房信心,改善性换房需求将得到释放。南方日报记者 孙俊杰 摄

  3月30日,央行、住建、财税等多个部门就房地产政策接连放出“大招”。其中,房贷政策再度松绑,二套房商业贷款首付最低降至四成;公积金贷款首套房首付降至两成,二套房最低降至三成。新政落地首天,记者走访东莞多个楼盘,发现改善户型的楼盘较为火热。

  记者在走访的过程中,发现部分楼盘在营销中心的外围摆放“二套房首付降到四成 房两年免营业税”的广告宣传语,现场的人气较旺。许多开发商表示,此次政策能直接拉动成交,短期内以促销走量为主。另外,记者了解到建设银行、工商银行等银行开始执行房贷新政。

  业内观察人士认为,此次政策的出台提振了购房者的买房信心,释放了压抑已久的换房需求,未来有改善换房需求的人群会成为楼市的主流。

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  部分银行相继执行房贷新政

  3月31日,记者了解到建设银行东莞分行和工商银行东莞分行已经执行新政,二套房贷款最低首付比例由六成降至四成。

  “目前,我行已经执行新政,二套房的房贷利率则在基准的基础上上浮10%,而一套房的房贷利率则维持在基准利率。”建设银行东莞分行相关工作人员表示。

  工商银行东莞分行也在当天执行房贷新政,该行相关人员回复:“工商银行将认真执行国家有关部门新的住房信贷政策,进一步提升金融服务水平,促进房地产市场平稳健康发展。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,最低首付款比例为40%。”

  农行东莞分行相关负责人表示:“目前我行还没收到相关的政策文件通知,仍然执行二套房首付六成的旧政。”至于房贷利率,他表示:“目前,农行的二套房的房贷利率则在基准的基础上上浮10%,一套房的房贷利率则可以打9.5折。”

  中国银行东莞分行相关负责人则表示:“房贷新政以官方网站公告为准。”不过,截至4月1日中午12点,记者暂未在中行官方网站上发现执行新政的公告。

  交通银行东莞分行表示:“目前,还没接到省行的通知,若收到相关的通知会贯彻文件精神。现阶段,首套房的房贷利率在9.5折以上,根据客户资质和综合贡献度而定。二套最低基准上浮10%。”

  随后,记者电话咨询东莞银行,该行相关负责人则表示:“目前,我行暂未执行央行的政策。按照以往的惯例,东莞银行都是快速执行央行的政策的。现阶段在等待上级部门的通知,此次或会有变动。”

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  公积金中心暂未执行新政

  新政规定,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。

  对此,东莞公积金中心相关负责人表示,暂未收到相关的文件通知,最终以收到政策文件为准。

  目前,东莞公积金贷款政策规定,首套房贷款首付比例需达30%,而二套房则首付比例高达50%,个人第三套住房不能申请公积金贷款。相较新政,公积金贷款首套房首付降至20%,二套房最低降至30%。可见,二套房的首付比例由原来的50%降到30%,其影响较大。

  记者在走访楼盘的时候,发现了不少市民想通过公积金贷款的方式购买第二套改善性住房,因为政策的执行时间未定,购房者持观望的态度。如市民陈先生欲通过公积金购买价值80万元的二套房,若按照目前的政策,陈先生需要支付40万元的首付款;若执行公积金新政,陈先生只需要支付24万元的首付款,两者相较之下,相差16万元。

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  改善性户型看房客增多

  据统计,2015年东莞城区全新项目仅7个,加推项目11个,累计潜在供应面积仅94万平方米,同比去年减少17%。瑞峰置业市场研究部统计,3月23日-3月29的住宅成交的户型来看,改善户型的成交比例占东莞住宅各类产品类型成交的34.48%。其中,100-130平方米的住宅成交的套数占19.04%,130-160平方米的住宅成交的套数占10.04%,160-200平方米的住宅成交的套数占5.1%。

  可见,目前东莞的多数项目逐渐推出改善性户型,并受到购房者的青睐。东莞的改善户型譬如汇龙湾主推的70-143平方米户型,东城皇马郦宫项目推出146-189平方米四房,天骄御峰目前主推110-145平方米的三四房,北大资源御城的90-130平方米的三四房,恒大华府主推的173-238平方米的户型。

  其实,自去年“9·30”房贷政策出台,东莞改善型需求已开始悄然涌动,看房的改善型客户明显增多,开发商在逐渐推出改善性的户型产品。

  在新政公布首日,记者发现部分楼盘在营销中心的外围摆放“二套房首付降到四成房两年免营业税”的广告宣传语,现场的人气较旺。

  当记者来到位于莞城的恒大华府营销中心,已有部分购房者在询问该楼盘是否执行新政,并在营销中心等待。市民吴女士已然是第二次在看恒大华府的房子,之前因为受阻于二套房首付的原因,未购得房子。当时,现场的营销人员表示:“目前恒大华府暂未接到房贷新政的通知,相关的营销人员正在开会讨论,房价或会有调整。”

  随后,记者又来到位于万江的北大资源御城。时值中午12点半,仍然有不少市民陆续前来看房。该楼盘营销人员表示:“今天,前来看房的客户比较多,我都还没时间吃中午饭。另外,大家对昨天刚出台的房贷新政颇为关心。”

  市民黄先生就职于万江某企业,趁着下班的时间间隙,前来了解新政落地的情况和看房子。黄先生看中的是90平方米左右的小三房,总房款75万元。“这是我购买的第二套房了,想为家人换个舒适的生活环境。不过现在楼盘还没接到通知是否执行新政,不知道是否政策下来,房价会有所变动。”

  东莞中原地产市场研究部分析称,中心城区地块资源稀缺,在供求压力下房价持续上浮,为提高购房者的接受程度,开发商更倾向于设计开发二、三房等刚需户型,而在拥有优质资源的水濂山、黄旗山片区则开发高端大户型产品。

  一位业内人士认为,二胎政策放开、认贷不认房新政利好不断,加上二套房首付款的门槛降低,被压抑多年的改善型需求逐步焕发出新活力。另外,从家庭结构演变历程来看,已购房七八年市民会有换房的需求。

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  开发商短期内促销走量为主

  3月31日下午,万科旗下南部湾万科城、万科金悦香树等在售7个项目同时联合发起“零点行动”,即在4月1日零点前,旗下在售所有产品不涨价、销售中心不打烊,购房者可以下班后到心水楼盘去选房。随后,碧桂园发布消息说:“东莞碧桂园基于社会责任,我们展缓涨价,迫于市场压力,我们仅限一周。”对此,万科、碧桂园表态暂不涨价。

  关于“零点行动”,万科东莞公司营销负责人易平安表示:“该活动只是楼盘营销策略,以微信营销的方式吸引购房者,万科的房价在短期内不会上涨,万科还是按照正常的营销模式销售。”

  关于新政落地对楼市影响,万科方面回复:新政策的出台,整体来看对首置、首改的客户提供了有利条件,缓解客户首付过重的压力,同时也解放了部分由于税收而受到抑制的首改需求,但具体还得要看地方政府的实施细则。

  恒大集团东莞公司品牌经理魏煜说:“目前,恒大的楼盘是否涨价还没定下来。楼盘销售宣传楼盘预计涨价只是一种营销手段,给购房者施压购房压力。”

  广东置荟星城投资开发集团有限公司副总经理欧鹏认为,此政策对整个房地产都是利好的,可以从以下几个方面分析:首先,新政降低了购房者买房的门槛;其次,该政策有利于去库存;再者,新政激发了房地产的活跃度。另外,从开发商的角度,此政策让开发商的现金流更加宽裕。“我建议开发商不要持有过于乐观的态度,应以促销走量为主,不要贸然提高房价。”欧鹏说。

  名巨中央市场营销总监舒小剑认为,二套房的首付款降低至四成,对开发商和购房者来说都是利好的消息,是鼓励性的政策。2014年,东莞楼市的不景气,导致了很多开发商没有完成销售任务,此次政策的出台给楼市打了一剂“强心针”。

  他预计,2015年,在楼市政策频密出台的情况下,无论是成交量或成交金额都有显著的提升。尤其在今年第一季度和第二季度,东莞楼市的成交会有所变化的。不过,鉴于销售压力,大部分开发商会以促销为主。

  东莞房地产行业协会秘书长陈骏良表示,开发商是否涨价,视乎每个盘的具体情况而定的。不过开发商会谨慎控制价格的,不会出现大幅的“涨价潮”,以“走量为主”。

  他说:“开发商要面对现实。目前,东莞的库存较高,今年推盘的项目也较多,开发商都会以‘紧捉客源’促销出货为主的。在稀缺片区,楼盘的价格或略微调整;在镇区,楼盘的价格上涨空间不大。”

  据统计,截至今年2月28日,东莞住宅市场库存量为614.33万平方米,环比上升3.13%,同比上升27.11%,并创下历史新高。根据过去一年的市场消化成绩计算,2月东莞住宅市场消化周期为12.1个月,消化周期已持续3个月拉长。

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  购房少了首付款多了按揭款

  按照房贷新政,二套房商业贷款首付最低降至四成,具体能给市民带来多大实惠呢?我们一起来算笔账:若市民有换房需求,欲购买一套价值100万元的房子,若按照旧房贷政策,需要付首付款60万元;若按照新政策,只需要付40万元的首付,相较之下,减少了20万元的资金成本,大幅降低购房者的买房成本。

  一位业内人士表示,二套房首付降至四成,会激活相当一部分改善置业需求,尤其是对于手头较紧的客户。

  不过有部分市民吐槽:“二套房首付门槛是降低了,但是按揭款却增多了,房贷会增多,还得多支付银行利息。”

  若价值100万元的房子,按照等额本息、最新的基准利率的贷款计划,商业贷款20年,如果按照支付四成首付计算,贷款总额60万元,还款总额1023370.54元,支付利息款423370.54元,月还款4264.04元;如果按照支付六成首付计算,贷款总额60万元,还款总额682247.03元,支付利息款282247.03元,月还款2842.7元。两者相较下,执行房贷新政,购房者则少付出20万元的首付款,但是购房者月还款得多支付1421.34元。

  对此,一位资深业内人士认为,对于刚需和改善型人群来说,购房者的支付能力是制约其买房的原因。虽然每月支付的月供增多,不过可能发生通货膨胀和房价上涨因素,长远来看,这实际是降低了购房者入市的门槛和成本。该项政策出台之后,首付比例有所降低,有助于提高购房者的资金杠杆,撬动更多住房消费。

  撰文:

  南方日报记者 叶永茵 郝金朋

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