曹和平：“新常态”下的房地产行业的发展态势
【卷首语】
房地产大变革时局下新问题、新挑战、新机遇不管涌现，而市场中一些“大炮”、“大嘴”和“砖家”的杂音又时常掩盖事实真相。为了探寻房地产市场转型发展相关热点问题的真实答案，博势智库决定秉持严肃和严谨的学术态度，以从事房地产及相关领域研究五年以上，相关热点问题跟踪三年以上，在国内核心期刊至少发表过两篇有影响力论文为标准，从学术圈中选出兼具学识、智慧与社会责任的“实力派”专家进行独家专访，力图为大家贡献有价值的干货信息。
专家简介
曹和平，男。著名经济学家，北京大学经济学院发展经济学系主任，教授、博士生导师。1986至1991年间先后在中共中央书记处农研室、国务院农村发展研究中心、农业部工作，曾获聘为实习研究员、助理研究员及研究室副主任。1991年至2001年在美国工作和学习，其间担任美国中西部华人科技协会经济发展部部长。2001年6月毕业于美国俄亥俄州立大学，获经济学硕士、农业经济学硕士和发展金融专业博士学位。2002年2月至2005年2月，任北京大学经济学院副院长兼北京大学环境资源与发展经济系主任。2004年12月至2008年3月，任云南大学副校长。2008年4月至今，担任北京大学数字中国研究院副院长、北京大学经济学院环境资源与发展经济系主任。在《中国社会科学》、《经济研究》、《世界经济》等一流期刊上发表多篇高质量论文，并受聘担任北京市、浙江省、云南省、广州市等全国多个省市的经济顾问和金融顾问以及知名企业的首席经济学家。
国务院总理李克强在今年的《政府工作报告》中提出了诸多新的经济发展目标，“经济新常态”已经由理念共识逐渐转变为行动方案。在新常态的大环境下，中国的房地产业面临的是更大的挑战，还是更好的机遇？博势智库常务副秘书长张娜邀请到了著名经济学家、北京大学数字中国研究院副院长、发展经济学系主任曹和平教授就经济新常态下的房地产行业的发展态势进行了独家解读。
1、您如何看待同处于下行周期内的经济新常态与房地产业新常态之间的关系？
曹教授：经济新常态包含短期涵义和长期涵义两种。
在短期，从经济新常态的指标上来看，主要是指当GDP增速从8.5%-11.5%的超高速增长区间向6%-8.5%的中高速增长区间过渡时，由于经济下行，短期内整体的国民经济板块将随之下降，其中，以往增速最快的经济部门的下降幅度普遍比其他经济部门大。例如近年来增速最快的房地产行业，如果国民经济平均下降三个百分点的话，房地产业就可能会下降六个百分点。其次，因为我国房地产从70年代到90年代间，对居民一直是处于“欠账”状态，直到90年代初期才开始逐步走向市场化，到了2000年后出现井喷式发展，每年40%、50%，甚至70%的增长率，这可以看作是前三十年的欠账造成的还账式超高速增长，而这会导致两类问题的出现：一类是通过制度或收入传承解决了住房刚需的“啃老族”；另一类则是刚入职的年轻人或城市里的弱势群体，因为无法负担日益增长的房价而引发一系列社会问题。因此，新常态在短期内对住宅建设速度的伤害需要整个板块中住宅、建筑和基础建设板块下调缓冲，相关的企业也将受到负面影响，连带整个社会受到损害，最终导致GDP增长的整体下行。
从长期来看，如果新常态在调整期内完成，我国将从出口导向的投资拉动型经济向需求导向的创新驱动型经济转变，潮涌式的投资和排浪式的消费和增长模式被排除后，人们的收入增幅与工业产值增加的比例就会提高，即当处于较高收入阶段时，人们每增加一份收入，其用于耐用消费品（主要是住房与汽车）的支出比例高于日常消费品。换句话说，从长期来看经济新常态，其结构变迁实际上是对房地产发展潜在的利好信号。如果经济转型稳定，阵痛期短，对于房地产的中长期增长我个人认为仍然会有7-20年的成长期，并且随着居民收入水平与生活品味的提高，未来房地产业将向更加精细化品质化的方向发展。
综上来看，我认为经济新常态对房地产业的长远发展的好处要远远大于它的阵痛期的“痛苦”，即从中长期来看，经济新常态对房地产业和国民经济制造业板块带来的红利将会有不可想象的大推动。
2、在您最新发表的《绿色金融的两级市场和三重含义》一文中，您重新定义了绿色金融，在您看来，中国应如何发展绿色金融？房地产企业在其中又会有哪些商机？
曹教授：过去我们强调经济增长与消费、收入公平分配相平衡，却忽视了环境问题。绿色金融就是要服务于经济增长与环境承载能力的最优平衡，而这一实现过程应该是国民宏观经济管理的重要板块和重要事业。基于该种思想与视野，中国在绿色金融的发展上应注意以下三点：首先，绿色金融与生产性投融资的管理，例如开发后的环境复原、江河湖泊的治理等，这些投融资应该具有结合与环境良性互动的一整套设计流程、方案和操作。其次，绿色金融对消费领域的投入。因为绿色金融是和消费者的环境保护行为绑定在一起的，绿色金融对消费领域的投入，就需要包括制度设立、立法过程、行为规范、以及可交易的排污许可权证、第三方平台建设等一系列配套。最后，绿色金融需要寻找具有前沿性、创新性的节能环保技术和新的能源来源，要有新兴的需要我们探索的能源消费模式。
随着时间的推移，房地产行业的节能减排将会越来越引起重视：一是能源使用工具和通道的节能减排；二是材料类的节能减排；三是主体建筑功能的节能减排。中国的房地产行业在与绿色金融相结合的空间上还有很大的发展潜力。我相信随着环保理念和行动的不断深入，建筑业会在未来7-15年内发生了不起的变化。
3、您如何看待现在中国房地产私募基金市场的发展？未来房地产私募基金会有哪些发展趋势？
曹教授：私募股权基金，从工作流程上来看是一个“募投管退（即募集，投资，管理和退出）”的框架循环。从市场角度来看，指的是非银行系类金融产品。由于和货币市场的连接程度相比，它比银行要弱，但与实体（房地产商的的建筑工程期限）相比，它又相对比较近，因此天然成了房地产建筑工程项目和银行间货币市场的一个市场中介。
私募股权基金本身就属于房地产金融领域，但它并不是去抢某种流程环节的，现实中以做基金为名要挟开发商提供最好的楼盘，最佳的地脚，最高的担保，最大的投资回报率的行为实质是高利贷行为。其实，私募股权基金也需要做市场。而导致我国现有私募股权基金不规范的一个重要原因就是高校金融学教师在私募股权基金的教学上只是传授了流程，却从来没有教思想和市场。而私募股权基金如果不和中国本土型、草根型经济实体的资源以及一二级市场的流转结合起来的话，它就会重蹈2012年所有的投资银行退出中国的覆辙。
从目前来看，中国的私募股权基金亟需创新性和系统性思维进行脱胎换骨，个人预计7-12年房地产的投融资会实现一个理性化，而在政策层面，因为滞后性因素的存在，具化的时间则可能更晚，甚至需要翻一倍的时间。
4、您认为北京非首都功能疏解的难点在哪？京津冀一体化要多少长时间才能完成？京津冀一体化是否会影响北京的房价？
曹教授：北京非首都功能疏解的难点有三个，第一个难点是既得利益者不情愿。由于北京城市的社保，医保以及职业生涯发展、社会声誉的利益获得等要比其他地区大得多，北京居民，不管是老北京人，还是新居民，作为一个居民整体，他们都是是北京首都功能的既得利益者，所以这部分人群（大概1200多万人）不情愿；第二个难点就是缺乏顶层设计思想。目前我们还没有确切分清什么是首都功能和非首都功能。个人认为可以借鉴华盛顿等典型地区的经验，将核心功能的部门放在集聚的地方，技术性的管理部门外移到其他地方。北京可以保留四大块，一是使馆区，二是核心内阁区，三是文化区，四是居民区。我曾在今年2月份的《环球时报》上发文建议国家外汇管理中心迁址北京以外的城市，例如温州就是不错的选择。第三个难点就是中国的宏观管理机制还不清晰，所以进行精准剥离和重组的流程和操作都比较难，仅仅用大部制改革和机构改革的同步施行恐怕还不行。因此，我建议，在首都功能的梳理上，超大城市群、核心城市主体的经济功能和政府部门的绝对技术部门都可以外迁。例如云计算的数据库中心就可以外迁到包头、齐齐哈尔等三四线城市，从而充分发挥其辐射作用。
由于我国的城市竞争是政治授权经济的竞争，而非产业体系和消费系统的竞争，因此，就京津冀一体化而言，我个人认为，如果共识比较高的话，7-10年可以实现，如果共识度比较低的话，30年可能完成。
我国的房价要在现在的格局上有大变化的话，除非有一个条件，就是允许农村土地和小产权房的流转，房价才可能有下降的趋势。现在我们是把农村的六亿人赶到城里来买房，试问房价怎么能掉下来？现在的情况是，以北京为首的一线城市的房价几乎不可能下降，二线城市中除了个别城市因为荷兰病房价下降，其他的明星城市和长效发展城市房价企稳。而在2200个县城中大概只会有200个房价会下降。所以我个人认为中国的房价会有调整，但是房地产崩盘在中国完全不可能发生。
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