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银川楼市:市场精耕细作、城市运营深挖将成主流

https://www.biud.com.cn 2015年01月08日15:46 家居装修知识网  

  尽管2015年的台历已经摆在了桌子上,但对于房地产市场来说,我们仍生活在2014年。然而,无论行情如何变化,房地产市场本身对于经济的重要性仍然没有变化。

  从整个2014年来看,房地产市场及企业的转型就是在这一年当中酝酿实施。市场的精耕细作,城市运营的深度挖掘将成为未来的主流。

  回首2014年,或许是未来城市命运的一个转折点,而其中的蛛丝马迹,正在纷繁复杂的房地产市场中点滴显现。

  关于信心:看好城市便是看好楼市

  房地产市场的调整到底是错觉还是现实,这个问题往往很难一下子说清楚。如果说是错觉,观望情绪就摆在那里,如果说是现实,旺盛的需求也摆在哪里。那么问题来了,我们该相信谁?

  事实上,信息传播的发达给了受众一个最大的错觉,那就是将其他城市的问题简单归咎于银川,这显然是不负责任。以至于权威媒体在2014年闹出“银川劫”这样的论断,而外地开发商则用更多的实际投资来打消疑问。

  这种错觉让下半年房价的连续下滑成为一种悲哀的论断,事实上,市场的寒意让跟多开发商选择了以价换量的策略,消化库存成为第一选择。其实,无论是二手房,还是新房,以价换量换取的往往是发展的空间。

  相比2014年放松调控政策,2015年年初实施物业费停车费市场化,则更有积极意义。原因很简单,精耕细作的房屋产品,肯定不能价格管制的情况下施展拳脚。而简单的放松限购,顶多是信心上的挽回,并不能给予市场足够的动力。

  事实也确实如此,尽管2014年的观望情绪在取消限购后略有下降,但真正支撑楼市的,并不是投资性的资金,更多刚需可以以此机会快速释放。但更加理性的置业者,开始关注房屋产品的衍生价值,尤其是服务,物业首当其中。

  与此同时,2014年金凤商圈初见雏形,消费驱动力反向影响了房产销售。总之,置业者的选择面多了,自然不是只关心价格,更要有性价比和增值服务。

  这或许是整个2014年银川房地产市场留下的最大悬念。房地产企业转型,这是企业的事情,对于置业者来说,实实在在的房子,实实在在的服务才是刚需与改善性需求的根本关注点。而消化库存的大环境之下,恰恰能够促使房地产服务的升级。

  更为重要的是,优化的政务环境、改善的自然环境,提升的城市环境,才是影响这座城市房地产市场的核心。换句话说,看好这座城市,什么时候买房子都不亏。

  关于爱情:银川需要怎样的市场

  著名经济学家马光远曾说,如果相信有爱情的话,那么地方政府对开发商的爱一定是真的。尽管这句话听起来不乏揶揄之感,但马光远本身却是力挺房地产市场健康发展的学者。哪怕是在美国,房地产对于经济的贡献都是举足轻重的,那么在银川,又有什么不可以呢?

  在2014年初,市场明显感觉到了阵阵寒意。当不少业内人士还在寄希望于写字楼的异军突起,放量的二手房市场已加大了消耗市场需求的压力,人们纷纷发问,冬天是否来得太快?

  的确,从以往的经验看,银川的楼市与一线城市往往有两到三年的时间差,如果主流市场出现变化,那么银川还会有足够的时间闪转腾挪。然而,近年来银川经济活跃度提高,城市对外交流范围广阔,市场的影响也随之加快。几乎消失的时间差,甚至让人有些猝不及防。

  事实上,早在2013年,开发商的节奏就发生了有意无意的调整。以金凤区为例,2013年金凤区房地产开发投资同比增长9.6%,比上年同期回落了50.7个百分点。

  而当时的政策预警,还是“国家继续实施对房地产从严调控”,加上金融政策上的紧缩,开发商会资金进一步趋紧,直接导致企业对市场投资预期发生明显变化。2014年1月份,银川市新建商品住宅销售价格环比增幅缩小,在全国70个大中城市中位居第四十位,在西北五个省会城市中,位居第三位。

  此时,敏感的开发商已经意识到,房地产挣快钱的时代终将结束,而且会很快。此时转型,或者说将产品转型为精耕细作的方式,才能将产品盈利的链条拉长,并以此彻底改变现有的市场结构。

  于是,一些开发商开始涉足社区商业地产,一些开发商开始加强增值服务的投入,一些开发商则将眼光放在了商业地产之上。

  关于环境:城市吸引力从何而来

  2013年是租房之年,国家统计局银川调查队的数据显示,2013年,银川市城市居民家庭人均房租支出比上年增长1.4倍。这使得中介公司的生意还算过得去,但到了2014年,逐渐浓厚的观望情绪开始让中介公司感到捉襟见肘。不久之后,兴麟房产事件爆发。

  身在2015年,看到兴麟房产事件的态度也会发生一些微妙的变化。不健康的房地产市场,必然存在不健康的运行方式,钻空子的兴麟房产便是其中一个。而2014年正是这样一个机会,可以从方方面面重新审视,并且进行自发的约束。

  房租上升离不开两个原因,一个是银川市旧城棚户区改造,另一个是日渐提高的城市吸引力,而后者则是维持银川房地产市场的活力。而在2014年上半年,房价都保持了一定速度的增长。

  在近期召开的市委十三届五次全体会议上,报告中并未太多直接提及房地产市场。直接落下笔墨的,无非是商业地产和旧城改造等。然而,现代服务业、城市环境、基础设施建设等无不与房地产市场有着千丝万缕的关系。

  事实上,早在2014年初,很多开发商就开始立足于城市运营商的角度着手布局,甚至将触角伸向了资本市场。如果说2013年玩商业地产是主流,那么到了2014年,多元化的拓展就成为房地产企业的常态。

  值得注意的是,到了2014年,我国钢材价格发生了大幅下滑。这不仅是产能过剩造成的,更有固定资产投资下滑导致的。这样一个细节,完全说明房地产市场对于中国经济的影响。

  不过,随着综合保税区、滨河新区、阅海湾中央商务区的稳步推进,尤其是房地产的开发项目,使银川的城市面积、城市品级、对外开放能力有了显著提高,使依附于其中的行业开始发挥活力。整个2014年,银川市的消费、外贸、旅游都有着大幅的提高,而这正是这座城市需要拥有的吸引力。

  本报记者 皇甫世俊

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