构建保障性住房建设可持续融资机制

  “十一五”以来，全国保障性住房建设取得明显成效。但资金瓶颈仍是制约欠发达地区保障性住房建设的主要因素之一，并集中表现在融资渠道相对单一、地方财政压力较大、信贷支持潜能亟待激活等方面，保障性住房建设融资体系亟待改进和完善。

  国内保障性住房建设的融资模式

  (一)市场化运作模式。采用竞标方式，对于限价商品房由政府提供土地，各房地产公司统一竞标承建，所需费用全额由房地产公司出资，销售对象统一由政府根据相关政策规定把关、审核。如铜川市采用“挂牌竞标”方式，在全省率先出让城市公共设施开发建设经营管理权给房地产开发企业，由其直接参与保障性住房公共设施的建设经营，实现了政府、企业、群众的多赢。

  (二)实行委托代建。采取先建设后结算的方式，委托国有企业、私营企业建设，前期费用由开发企业垫资解决，项目完工前积极预售回笼资金，竣工后整体交付，最大限度地减少启动资金。陕西省在全国率先成立了保障性住房建设工程有限公司，通过市场化运作，共融资115.47亿元用以支持全省各市县保障房建设。

  (三)变建设为经营。采取商住一体的保障性住房建设模式，在保障性住房规划建设时，将临街和低层设计成商用，为住宅小区配套建设商业用房，将盈余资金补充为建设资金，使这些商业用房变成保障性住房建设的持续性资金来源。

  (四)利用住房公积金。2009年10月，为拓宽保障性住房建设资金来源，住建部、财政部、人民银行等七部委联合发文，在全国开展利用公积金贷款支持保障性住房建设试点工作。

  (五)发行“债贷组合”债券融资。7月11日，经国家发改委核准，首只“债贷组合”试点债券——“13岳阳城投债”正式发行，融资规模18亿元，期限7年，募集资金主要用于湖南岳阳云梦新城等15个棚户区改造及配套项目。此次债券发行由国家开发银行担任“综合融资协调人”、国开证券担任主承销商，通过债贷统筹，充分发挥了国家开发银行在中长期贷款、融资平台债务管理和债券发行承销领域的综合优势，既有效支持了地方保障性住房项目建设，又有效防控地方政府平台债务风险。

  (六)民间资本补充融资。各地市在加大保障房政府投资建设力度的同时，积极研究制定引导民间资本参与保障房建设的政策和模式，鼓励和发动实力强、信誉好的民营企业等民间资本参与保障房建设。如神木县“美好、五龙聚”保障房项目完全由民间资本投资，总投资14亿元，建成限价房1800套，而政府只提供道路、供热、通水、通电、排污等基础设施工程及配套设施建设。

  构建保障性住房建设可持续融资机制

  (一)稳定财政资金来源，撬动社会资金投入，建立可靠的保障性住房投资来源。为保证保障性住房建设资金来源明确而稳定，国家应出台相关法规对中央和地方财政安排的建设资金比例、金额做出明确规定，特别是对省、市、县各级财政配套比例予以明确，并要求严格足额列入政府年度预算计划；应合理调整中央、省、市补贴比例，按照转移支付财政困难程度，实施“区别对待”，加大对欠发达地区保障房建设的支持力度，减轻地方财政压力，确保保障性住房的资金及时到位。同时，可采用税费减免、补贴、简化手续、与优势地块商品房项目捆绑开发等激励措施，有效引导社会资金投入保障房领域，增加保障性住房房源的有效供给。

  (二)积极政策扶持，引导金融机构参与，满足保障性住房项目融资需求。为加大保障性住房建设的信贷支持力度，应给予适当的优惠政策，鼓励和引导金融机构积极参与该类项目融资，包括明确保障性住房建设项目财政担保的有效性和合法性；鼓励成立专门的机构为保障性住房项目融资提供贷款担保或保险，降低信贷风险；对参与保障性住房项目给予财政贴息、税收优惠、建立风险补偿金制度；对保障性住房建设项目证照审查、贷款资产质量认定、不良贷款核销等方面执行较为宽松的监管政策；制定保障性住房建设贷款证券化有关政策，鼓励试点和金融创新。

  (三)健全机构体系，发挥金融合力，为保障性住房建设提供有力支持。一是借鉴发达国家住房金融体系的运作方式和经验，逐步构建一个较为完备的住房金融机构体系，包括非专业性住房金融机构、专业性住房金融机构和提供住房保险和保证的金融机构。二是充分发挥国开行住房金融事业部政策性贷款作用，有效实施政府住房公共政策，让中低收入家庭尽早“住有所居”。三是探索构建地方政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系，建立金融支持保障性住房风险补偿制度，有效降低金融机构信贷风险。

  (四)创新融资模式，拓宽资金来源，形成保障性住房建设资金的良性循环。保障性住房建设资金长期以财政投入为主，将成为政府的沉重负担，必须积极创新模式，形成资金良性循环。一是移丰补欠。对于建设资金缺口较大的棚户区改造项目，可选择其他商业开发价值高的地块，与棚户区地块捆绑改造、市场开发，产生的土地出让收入用于棚户区改造建设和偿还贷款。二是特许经营。在经济租赁住房领域，可采取由政府进行经济租赁房开发，企业通过招标获得特许经营权，对指定区域进行特许经营和管理，政府则通过减免税收等方式提供优惠，特许经营期满后，整个项目交还政府，通过市场销售回笼资金。三是信托投资。在廉租住房方面，可将政府每年投入的廉租住房建设预算资金、土地出让金或社保资金等用来保障廉租住房租金和资本市场回报率之间的缺口或差额，形成一种类似于国债性质，但较国债又略高收益的投资产品，来吸引和汇集社会资金投入，并实施专业化投资经营管理，用于建设保障性住房。四是发行“债贷组合”债券。由国家开发银行担任“综合融资协调人”，通过债贷统筹，实现防控地方政府债务风险与保障房建设资金筹集的有效组合。

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