住房公积金服务保障性住房建设的建议

党的十八大把“居者有其屋”确定为全面建成小康社会的重要标志之一，会议指出：“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”海南（楼盘）省第六次党代会提出：“坚持把保障性住房建设作为重点民生工程全力推进，确保到2016年城镇保障性住房覆盖率达到38%以上，基本解决城镇中低收入住房困难家庭的住房问题。”在新的形势和任务面前，如何充分发挥住房公积金制度的作用，让住房公积金更好地服务保障性住房建设，切实解决中低收入职工住房困难的问题，是我们必须思考的问题。

住房公积金的属性和特征，决定其在服务保障性住房建设中大有作为

住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房保障体系的重要组成部分。住房公积金实行强制缴存、账户积累、低存低贷、定向使用的原则，具有强制性、普惠性、互助性。虽然每个职工的住房公积金金额并不大，但汇集起来却是一笔数目相当可观的资金，它可以在推动保障性住房建设中发挥重要作用。

保障性住房作为我省一号民生工程，近年来取得明显成效。但是，在保障性住房建设过程中，各级政府也面临诸多困难和问题，其中最为突出的当属资金问题。一方面是中央和上级有关部门下达的硬性任务，另一方面是难以全部依靠财政资金建设的资金缺口。住房公积金具有资金来源稳定、筹集成本低和风险可控制等优势。如果充分发挥住房公积金的资金效益，就能够在服务保障性住房建设中发挥巨大作用。

用足用好住房公积金，为保障性住房项目建设提供资金支撑

近年来，随着我省住房公积金覆盖率的不断提高，我省住房公积金缴存额不断扩大，资金充足。截至2014年6月，我省住房公积金存款余额68亿元，其中沉淀资金27亿元。资金饱有量在满足广大住房公积金缴存职工提取、贷款使用的前提下，仍有大量富裕资金可以用于保障性住房建设和棚户区改造。2011年，经住建部批准，我省儋州市成为全国首批利用住房公积金支持保障性住房建设试点城市之一，首个实施的儋州怡心花园项目取得显著社会效益和经济效益，得到住建部充分肯定。

儋州怡心花园项目，总投资6.6亿元，获得住房公积金贷款额度4.98亿元，项目推进中，实际使用住房公积金贷款2.19亿元，建设经济适用房3400套。目前该项目已经建成，投资方儋州市政府节约利息成本600多万元，省公积金管理局的贷款本息全部安全收回，项目荣获国家鲁班奖，也被住建部确定为全国利用住房公积金贷款的样板项目。2012年，全国进一步扩大住房公积金贷款试点城市，经过积极争取我省文昌市成为扩大试点城市，儋州保障性住房二期佳华小区项目继续获准使用一定额度的住房公积金。但是，从我省住房公积金的存量资金来看，在保障性住房建设项目上住房公积金还是有许多运用和发效空间，只是限于建设项目未能列入国家试点范围而不能获准使用住房公积金这一低息贷款，这一点需要市县政府部门积极主动向住建部申报项目。

统筹使用增值收益，让住房公积金增值收益在城市公（廉）租住房建设中发挥杠杆作用

结合海南省“省直管市县”的优势，我省率先在全国实行全省一个法人的住房公积金管理运作模式，资金的统筹性强，优势明显。近两年来，通过全省范围内资金统一调度和管理，我们累计调剂资金7.9亿元，用于保障屯昌、澄迈、琼海、儋州、文昌等市县保障房贷款资金及时到位和发放，有力地支持了当地政府保障性住房分配和缴存职工住房消费。

为支持城市廉租住房建设，省公积金管理局积极上缴城市廉租住房建设补充资金。但存在的问题是在住房公积金增值收益分配上还是分散管理和使用。近3年来，省公积金管理局累计上缴城市廉租住房建设补充资金2.2亿元，资金上缴省级财政部门后，分解到市县的并不多，对于市县建设公（廉）租房来说显然不够，无法发挥出规模效应。随着我省住房公积金规模的扩大及使用率的提高，实现的增值收益还会逐年提高，上缴的城市廉租住房建设补充资金也会越来越多，建议加强对这部分资金的使用和管理，由省级财政部门集中、统筹使用城市廉租住房建设补充资金，最大限度发挥杠杆作用。

搭建保障性住房建设投融资平台，探索住房公积金使用新途径

公租房和廉租房建成后只租不售，投资收益主要靠建成后的低租金，融资难度大。据测算，按照目前市场情况，公租房和廉租房收回成本至少需要30年。收益低、回收期长，再加上后期的运营管理，使这类保障房建设较难吸引市场资金介入。因此，在政府投资外，应当考虑较为稳定的市场融资，比如，建立房地产投资信托基金。在美国和香港，房地产投资信托基金均被政府用于为保障性住房筹集资金的重要工具，其实质是通过发行基金，集合公众投资者的资金，通过出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资者获取长期稳定的投资收益。未来，随着我省经济发展的不断加速，城镇化步伐的加快，在金融市场逐渐成熟，公租房和廉租房的需求量大幅上升的条件下，应当考虑使用这一融资工具。

此外，在国家政策允许和省政府批准的情况下，我省住房公积金管理部门可以拿出增值收益通过自建、回购或与当地市县政府共建（政府出地）公租房（廉租房）等多种模式，参与到保障性住房建设中来，一方面为当地政府解决资金之忧，降低融资成本，另一方面促进住房公积金保值增值。

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