房地产十年调控真相是什么？
2014年6月26日，呼和浩特第一个宣布解除限购。之后各地陆续宣布取消。连带着“首套房贷”松动。
作为一个持续十年的“加调控”过程，至此进入了一个转折性的节点。
我们一直想写这篇主线轴的文章，想选一个节点性的Milestone发出来。
对于宏观调控，99%的人都理解错了。
所以他们都是输家。都没有发财。
十年调控的主线轴是什么。不是“防涨”，大错特错。
而是“防跌”！
一)落幕
2003年7月1日，温秀相在香港。
当时，发生了一件惊天动地的大事。
七月一日，香港五十万人大游衍，大概相当于总人口的8%
游衍的中坚分子，主要是“沉默的中产阶级”。他们口戴口罩，沉默不语。既不是贫穷的底层份子，也不是毫无地位的外来人口。
中产阶级，代表着HK的大多数。也是整个城市执政的基础。
中产阶级的诉求很简单，只有一条。
中产阶级的诉求很简单，简单清晰。
“我要房价涨！楼价不能再跌了”。
2003年7月1日，董建华站在城楼上，面如土色。
2003年7月1日，温秀相正好在访问香港。
2003年7月2日，董建华宣布因身体原因，婉辞香港SARS特首。
二)主线轴
房地产市场，十年调控主线轴是什么。是“防涨”么，老百姓的日子太苦了，绝不能让屌丝小白领一套房子供一辈子房奴。
错了，大错特错。
我们的政符，其实并不太在乎小白领们的感受。老板姓的苦日子也过惯了，再苦一点，也是寻常。
十年调控的主线轴，是“防跌”。
2003年7月1日，温秀相也站在城楼上。他一样目睹了铺天盖地象丧尸一样的五十万人流。也目睹了董建华的黯然落幕。
从那一刻起，他就下了绝对的决心。无论如何，不能让这一幕在自己的身上重演。
十年调控，所有的一切，一切的一切，都是“房价绝对不能跌”！
因为不能跌，所以最好也别涨上去。大家都知道，涨得越高，跌得越重。
但重中之重，首先是不能跌！
相对跌的风险，哪怕要涨一点。涨是可以容忍的。但是绝对绝对不能跌！
所以我们看政府公报，翻来覆去都是一句话：“防止房地产市场的大起大落”。
中华文字，博大精深。
看CCAV要看出味道。这句话的真实含义：“涨得快容易导致跌，所以涨是不受欢迎的。但是跌是绝对绝对绝对不可以的”！
如果涨是疥藓之疾，则跌是心腹大患。
我们知道，很多政策都是双刃剑的。有可能既促涨也抗跌。
在权衡利弊的时候，“调控十年”出了许多“促涨，但绝对不会跌”的政策。
看懂了这一条，再回过头来看调控十年。
脉络就清晰容易理解多了。
三)国五条
首先我们来看国五条。国五条是一个很有趣的文件。
作为2003年首次调控房地产市场，《国五条》说的却是收紧KFS供地。
虽然中国的砖家和傻空，是一对奇葩。砖家无论什么政策，都会三呼“皇上爱民”。
而傻空无论什么样的政策，都会说“房价必跌”。
而我们仔细观察国五条的文件，是能发现很多脉络。
众所周知，供应减少，则价格上涨。
《国五条》的目的，就是限制KFS贷款，限制KFS的难度，制造重重障碍，让土地开发建房显得更难。
毫无疑问，《国五条》是促涨房价的。内行懂经济学的人一看，马上就去售楼处买房子。
(当然，傻空们会欢呼：政府调控，房价大跌)。
但是，秀相政府为什么要出这样一个文，为什么一心一意要把房价调上去？
因为，政府要减少的是自己的风险。
你限制了KFS的贷款，等于把开发商从现有的金融系统剥离。那么哪怕房地产市场崩溃，也不会导致象香港一样负资产拖累银行系统。
你限制了KFS的融资，导致建房和房屋供应减少。虽然“房价”会上涨。但因为建得少，规模小了，以后万一跨起来，政府也更容易拯救。
说实话，自从见过了2003.7.1董建华黯然下台之后。温秀相从内心底里，最希望的是房子一套也别建。
一套也别建，这样最干净。既不会有金融系统的负资产。也不会有房价下跌中产上街。
至于不建房会不会导致房价大涨，会不会导致老百姓住在茅棚里。按照我们G的一贯传统，百姓的福祉是不用考虑的。
四)国九条
愚蠢，贪婪，再加一点点傲慢，共同筑成了今天的局面。
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有了《国五条》的先例，我们继续分析政府之后的调控，就更容易理解了。
中国的政府幕僚，缺乏智囊。更缺乏真懂行的人。
2003年的时候，温秀相受顾问们的影响，对房地产市场的整体判断是：“房价偏高，有下跌的风险”。
我们不知道这些顾问是吃什么干饭的。只知道这个判断，错得离谱。
2003年，中国房地产市场的真正情况，是房价太低。低得简直吓死人，笑死人。
当然，我们的官方媒体。是肯定不会承认“房价偏低”的。
官方媒体，永远只是“房地产泡沫”。他在过去20年来，就没一年不是泡沫。
米塞斯说中国堵塞言路，缺乏思想市场。骗着骗着，人民日报把领导也骗上了。
所以，2003年时是房价太低。而温秀相加了一把火《国五条》限制开发。
房价一下子象火箭一样，就串上去了。
如前文所述，政府对房价上涨，其实不是太反感。
政府真正反感的，是无论你涨3倍，10倍，30倍，你不能跌。哪怕跌到29倍都不可以。
但涨得越高，跌得越重。既然这样，最好也别涨太高。
在2005年时，眼看一下子不对了，房价翻番。
温秀相于是又急了，去找他的智囊团商议。不知道有没有找到谢国忠那个大草包。
智囊团研究半天，找出了一个替罪羊：“温州人”。
房价涨这么高，一定是因为炒作 ------- 这显示智囊团根本不懂房产。
因为有炒房，所以房价才高。
愚蠢，贪婪，再加一点点傲慢，共同筑成了今天的局面。
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秀相一听乐了。原来是政治上毫无势力的温州人啊。
这样一来，事情就好办了。就是“问交易加税”。
房价不是靠炒作炒上去的么。不是靠反复买卖爆炒炒爆的么。
那我向房产交易征收8%的交易税。
这样一来，1)抑制了房价，2)增加了政府税收，3)打击奸商，老百姓满意。
岂不是一举三得？
国九条出台之后，房价涨了三倍。
五)敛财
政府完全不懂房地产市场，这是愚蠢。
政府向房产交易加收8%营业税，这是贪婪。
愚蠢，贪婪，再加上2009年的傲慢，共同筑成了今天的局面。
《国九条》绝对不是为了老百姓好。绝对不是降房价的。
国九条之后，交易税收最终贵到8~11%，昂贵得完全无法承受。市场交易无法正常进行。
当时傻空们哈哈大笑，说罚死你们这群不良奸商。炒房客都该跳楼。
而多军们则苦口婆心地劝说，“加征营业税”是一件全输的事。所有人都是输家。房价高了，赚钱难了，政府税收也少了。
三方都是输家。
我们的政府是愚蠢，贪婪，而且傲慢的。他听不见任何建议。
在2005年的时候，政府对房地产市场，发生了致命性的误判。
当时，秀相政府以为房价之所以涨，是因为“炒作”。
房价的真实价值，是“虚高”。
我们知道，这二件事情，都不符合事实。
国九条调控的后果，就是房价翻了300%。因为宏观调控，所以房价飞涨。
翻来任何一本经济学教科书，任何一本书上都是写“加税导致涨价”。
税收，在任何情况下，只能使价格更高。傻空更痛苦。
税收，永远是促涨房价的。
在2005年政府误判房价的情况下，加征营业税，立即导致05~07~09三轮暴涨。
我们看政府公报。一是要有正确的科学知识。
二是要看内涵。
《国九条》的本意绝不是降房价。虽然傻空在那里磕头喊万岁。
《国九条》的本意是敛财。
六)新国九条
愚蠢，贪婪，再加一点点傲慢，共同筑成了今天的局面。
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2005年《国九条》重税打击商品交易。在短暂的新闻捏造之后，观察人员立即发现不对了。
《国九条》之后，房价真正坐上了飙飞的火箭。
因为交易结构被破坏。商人永远是平抑价格的。
当市场缺乏交易者，套利者，仲裁者，市场就变得很不有效。
很不有效的市场，才是真正有“风险”的市场。特征就是价格飞涨，而价格不孥实。
大概到2007年时，价格又已经比2005贵了60%
秀相对于房地产市场的政策，彻底失败。
他一开始对市场的判断就是错的，十二年前他就认为“虚高”。
所以秀相出的政策，限制KFS用地贷款，给房产交易加重税，都会导致房价飞涨。
政府内心其实不厌恶房价涨。但是绝对绝对不能看见房价跌。不能看见2003.7.1董建华。
在2007年时，秀相也开始感觉到压力了。
因为这个时候，房价已经涨到了一个非常不小的价格。北上广深动辄一套300W的房子。
而另一方面，风险也在积聚。交易没有彻底换手，KFS一手价格虚高。
在2007年时，秀相继续贯彻他的主线轴方针：
------房价，绝对绝对不能跌！
那么，他的策略是：
1)进一步减少商品房开发。压缩供应。托高价格。
2007年新国九条，执行了更更加严格的严厉政策。对KFS百般刁难。拿地，贷款，建房，限制更多。
减少供应的结果，毫无疑问是“房价大涨”。但这正符合秀相的需求。因为他的No.1 Priority是“不能跌”。
在这个时候，秀相又一次地错判了市场。不能跌的结果，是又涨了。
2)进一步限制交易。营业税5%+个人所得税2%+土地增值税0.5%
事情搞砸了，干脆别交易。不要让你们知道价格，杀死信使。活在梦中好了。
3)建廉租房，经济房，平抑房价。
其中的第三条，是最具有迷惑性的。
一方面，这些画饼般的公房，要到几年以后上市，可以给屌丝们一个盼头。平息民怨。
一方面，这些房子的价格是政府控制的，可以全控盘。“不会跌”。
一方面，公租房挤占掉了商品房。房价大涨！
当2007年《新国九条》调控开始时，傻空们大呼，“公租房要来了，房价大跌”！
而事实上懂经济学的人都知道，政府兴建的任何一个项目，都是基于民用项目的削减。
经费永远只有一笔。建了A，就没有B。而且公用不如民营，还有腐败损耗。
政府兴建2000万平米的公租房，意味着市场上减少2200万~2500万平米的商品房。
房价大涨！
中国的宏观调控，是历史上最奇怪的宏观调控。
政府口口声声说着“为老百姓好”，但其实做的，全都是托高房价的事。
每一次政府文件出台。你眯着眼睛看，“严控土地规模，严控KFS贷款”。这些全都是减少供应的事，又怎么会是降低房价？
当傻空们在那里欢呼，“政府出手降低房价”。那个白痴告诉你，国九条是降低房价的。
人家明明说的是“防止房地产市场大起大落”好伐。
政府其实真正降低的，是他自己的风险。无论如何，2003.7.31董建华站城楼台这一幕绝对不能重演。
温秀相真正不能容忍的，是“房价大跌”。
在2003，2005,2007,2009，他四次判断失误市场，误认为“房价虚高，很快就要下跌”。
所以他出台了《国五条》《国九条》。其目的，是再把房价调上去！
每当房价摇摇欲坠的时候，政府就会悍然发动宏观调控，再把房价调上去！
因为宏观调控，所以房价飞涨。
七)限购
到了2009年的时候，第七个年头。
这一年，温秀相已经认输了。
他承认自己的确是不太懂市场。也不知道为什么房价越来越高。目前京沪一套房子涨到了500W，随时可能下跌。杀伤力巨大。
没有人和他说赶快取消营业税，还炒楼以自由。中国智囊团并无名人。
在2009，房价又狂飙的时候，破罐子破摔，秀相想出了限购。
愚蠢，贪婪，和傲慢，共同构筑了今天的局面。
其中，《国五条》《国九条》《新国九条》三次点了加油，是愚蠢。
为交易征收8%营业税，是贪婪。
而限购限贷，则是傲慢。
限购限贷，毫无益处。
限购的唯一作用，是“杀死信使”。
也就是说，你门口的新建小区，是50000/㎡。你感到浓浓的心绞痛，感觉人生毫无指望。
现在和你说，你没有购房资格了。你连看都不要去看。
每天再次路过。你就不去看售楼处招牌了。
管他50000/㎡，还是80000/㎡，还是100,000/㎡，心绞痛就不发作了。
限购并不能降房价。限购只能自欺欺人。
从经济学理论上讲，限购只能进一步推高房价。因为KFS发现没有买家，会进一步削减开工量。
具体可见《房产限购令，就是车匪菜霸》和任志强微博。
2012,2013年的开工量，都只有往常的一半。这会导致今后几年的暴涨。
限购限贷，一无是处。他其实只是让你蒙上眼。
限购限贷，说明我们的房产调控，已经进入了一个新的阶段 ------ “失心疯”
到了2009年末，秀相内阁方寸已乱。病急入偏方。
他们既愚蠢又贪婪，既傲慢又无知。
既然房地产市场完全不受控制，市场的反作用力完全不符合预期。行星的运动轨迹完全不符合日心说。
那个，干脆把市场关掉吧。
把所有的交易都禁止掉。所有的新盘价格，都不许上新闻头条。
看不见，就当没发生。
至于老百姓继续住危棚简屋小房子，那就住吧。反正当年更苦都过来了。
八)十年调控主线轴
十年调控主线轴是什么，是“防跌”。
傻空们屡屡受挫，惊呼完全看不懂。
而在智多的眼里，事情十分清楚。动机，动力，动能，清晰地宛如手中纹路。
在过去十年，傻空每每高呼“政府绝不会让房价再涨了”。
政府说过这样的话么；没有，这是你一厢情愿。
政府真正的潜台词，是“政府绝不会让房价下跌”。
政府绝不会让房价下跌，绝不，永不，誓死不。
当2003.7.1，温首次访问香港，留港二天，就看见了董建华的一生落幕。
当时他就已经在心底起了决心。他绝不会让这一幕在自己身上重演，绝不，永不，誓死不！
十年调控主线轴你看懂了么。看懂了赚钱很容易的。
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