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新政后购房者回归 业内:房产证“减名”可节省费税

https://www.biud.com.cn 2014年10月31日14:01 家居装修知识网  

  购房者如何享最优惠利率,业内专家为你支招

  “930”房贷新政实施以来,不少二套房置业者因为较好的利率政策纷纷回归市场。 邹麟 摄

  记者 张洋子

  “930”房贷新政出台已经一个月,长沙各家银行实施细则也陆续落地,尽管7折利率难觅踪影,但不少业内人士认为,“认贷不认房”的新首套房认定标准对有“以旧换新”或“以大换小”需求的购房者来说是直接利好。广厦热线82205019最近接到不少购房者咨询,房贷新政背景下应该怎样买房?怎么样才能享受到最优惠的利率?记者近日咨询了相关业内人士为购房者支招。

  想换房,看看贷款和资金

  最近,已有一套90平方米住房的马女士想趁着新政换套120平方米的房子改善居住条件,不过已有贷款还有5年才能还清,她很纠结怎么办。“7折利率”难寻的情况下,专业人士分析,应根据自身贷款和资金情况不同区别对待。

  长沙银行河西某分行客户经理钟先生建议,如果手中有闲散资金,可考虑将原本的贷款还清,然后再按首套房标准,申请首付最低三成、基准利率的优惠,能节省一大笔利息支出。

  针对有房无贷无资金的情况,多位中介建议,购房者可一边联系二手房买家,一边寻觅新房并申请新政房贷。但新环境韶山南路分店店长李先生认为,对于贷款已还清、手头资金较充裕的购房者,不用急着卖原来的房子。随着限购限贷棚改等多项政策利好,原有房产可等待今后更好的卖出时机。

  房产证“减名”可节省费税

  日前,市民苗小姐打算买婚房,可是她在父母原有的房屋房产证上也有名字,算下来已有2套以上住房。业内人士介绍,因择校、结婚等原因仍需买房的,卖掉一套是当前最行之有效的换房手段。不过,出售房产过程中,有可能会面临承担房产营业税、个税等成本,比如长沙目前执行“个人将购买不足5年的住房转手交易的,全额征收营业税”。

  如果不想卖出手中的房产,则可以考虑采取变更产权证名字的方式。一位资深中介人建议,可用“减名”方式,在父母房产证中减去自己的名字,但将被视为“份额买卖”,要收取相应份额的契税及税费。另外,按照目前规定,直系亲属之间可以将房产通过赠予的方式转让,所缴纳税费比份额买卖划算。

  灵活使用银行利率优惠政策

  目前,根据长沙各银行的普遍要求,必须是“优质客户”才能申请到首套房贷基准利率。除了贷款人的职业、收入等基本情况外,信用记录也很重要。银行业内人士透露,如果信用记录有多次污点,很可能会被要求适当上浮利率。购房者可先向征信管理部门查询本人的信用报告,以备不时之需。

  记者了解到,长沙部分银行对信用良好的合作品牌楼盘和“特殊客户”也可申请到“折扣利率”。比如招商银行某支行个贷部经理就表示,购买理财产品或存款达到一定数额的“特殊贡献客户”可争取最低95折的优惠。

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  最好针对放贷签补充协议

  房产调控措施出台前后历来是房屋买卖违约现象的频发期。对于目前尚未签合同的购房者,湖南竞茂律师事务所律师任珊建议,最好与卖方签订购房的补充协议,对于经常遇到的迟延放贷问题加以约定。如涉及付款日期的可以约定为“银行实际放贷日”;如无法办理银行按揭贷款,则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的,双方均有权解除合同,互不承担违约责任。”

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