一周楼市:房贷新政刺激楼市回暖
限购令纷纷瓦解、央行房贷新政出台、公积金政策松绑……一系列政策利好如一股股暖流注入楼市，促成了“银十”上旬各地房地产市场的普遍升温。这一回暖态势在限购政策尚未取消的北、上、广、深四大一线城市也有体现，不仅楼盘人气提升不少，新房、二手房成交量也出现复苏势头。
业内分析人士认为，在诸多楼市刺激政策下，部分购房需求得以释放，北京等一线城市将迎来交易量的进一步复苏。但受库存高压、房企追求全年销售业绩等影响，短期内房价上涨可能性不大。
10月17日 证券日报：房贷新政促销售量回暖 交易将随信贷回落重归平稳
在房贷新政的刺激下，近期房地产市场也出现了一定的回暖。
中国房地产信息集团研究中心认为，调整“限贷”政策，救市力度远超市场预期，市场活跃度有提升也在情理之中。首先，“限贷”松绑，改善型需求尤其是 首次改善型需求的首付压力降低，积压数年的大量二套改善性需求开始陆续释放；其次，一些房地产企业因利好政策也开始跟风涨价，“买涨不买跌”的心态促使一 部分观望情绪浓厚的购房者开始敲定交易。
中原地产首席分析师张大伟表示，房贷新政推出的半个月以来，就北京目前的房屋销售情况看，二手房销售增长迅猛，新 房方面也上涨了40%左右，整体的房屋销售情况是有所升温的，但是此次房屋销售量的增长源于此前积压的一部分需求受到政策刺激而形成的短期内快速入市的情 况。
张大伟进一步分析称，从最近几天的情况来看，因为信贷的价格并没有明显的变化，只是在基准利率或者9.5折左右，所以后续房屋销售量的增长能够维持多久还不好下定论，接下来有可能会出现房屋销售量的反弹力度较大，但是维持时间不会很久的情况。
交通银行首席经济学家连平表示，新政对于楼市的需求肯定是有释放作用的，但这种释放预计会比较缓慢。尤其是有改善性需求的群体，还在等待楼市触 底的机会，年内楼市成交量难以呈现井喷。不过，在政策暖风的吹动下，明年开始，楼市成交量回升的可能性比较大，届时也会在房价上有所表现。
张大伟还表示，虽然目前的房贷口径有所松动，但是信贷利率打7折却很难实现，这将会对刚需有一些不利。房贷新政在目前刺激了一部分需求的情况下，随着信贷额度的逐渐减少，那么在11月份或12月份楼市或将有所降温。
10月16日 北京日报：自住房合同藏花招：设备装修 附件全是“X”
房产证办不下来，业主不能追究责任；房屋面积误差太大业主要退房，得在30天内提出，过期就无效……位于顺义区花梨坎的满庭芳自住房，中秋节前进行了摇 号。但是，当时主动申购这处自住房的购房人，最近都为合同中的一些条款而有点儿闹心，开发商提供的虽然是格式合同，却加了不少“花活”。律师建议，购房人 遇到这种明显有失公平的格式合同时，应采用签署补充协议的方法，维护自身权益。
“这房子买的，除了户型，什么都不知道了。”购房人王女士向记者发送了他们在购房现场拍摄的合同样本。在这份附件中，原本应该写明采暖品牌、电梯品牌等明细的地方，却是很多个“X”。
此外，按照规范合同文本，第十六条为“交接手续”，其中一般第二款第三项都为空白。其他开发商一般会在此约定“按补充协议相关约定执行”，并在 附件中进行具体约定；而顺义满庭芳的合同样本中却写着“质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。”
“即使因为开发商问题退房，我们还被设了很多条规定。”王女士翻开翻拍的合同样本的复印件，其中显示，如果要退房，得在开发商公布的多个节点30日内，否则相当于默认不退房。
更让购房人担忧的是，这份合同中说，开发商应当在2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。但如果因为开发商责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，“双方同意”按照“本合同继续履行，出卖人不承担违约责任”方式处理。
“在交易过程中，格式合同的条款一般由卖方先设置，对卖方有利；但买受人如果不认可这些条款，也可再约定。”秦兵房产律师团律师贺利芳建议，因为主合同已 经为固定格式，买房人不便更改，但可以就显失公平的条款在补充协议中约定。补充协议虽然不是格式合同，但一样具有法律效力。
10月15日 京华时报：三部门推公积金缴存异地互认 二套房可用公积金
日前，住建部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求实现住房公积金缴存异地互认、转移接续，并推进异地贷款业 务；职工连缴6个月可向户籍地申请公积金房贷。在房价仍在高位、商业银行惜贷的背景下，住房公积金个人贷款一系列新政策出台，将利好缴存职工。
政策变化
1 连缴6个月就能贷款
《通知》规定，连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。
解读 缴存时间缩短一半
链家地产市场研究部首席分析师张旭认为，自严格调控以来，公积金作为配套政策也有多次收紧，公积金贷款申请“认房认贷”、申请二套贷款需满足人 均居住面积条件、必须连续缴存12个月才能申请公积金贷款等，这让一定数量的购房人群，比如因工作变动而断缴等原因无法正常使用公积金贷款。如果缴存时间 缩短一半，申请公积金贷款的门槛会有较大幅度的降低。
2 二套房也可用公积金
《通知》强调，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
解读 支持基本住房消费
根据新政策，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。而2010年，有关部门出台的文件要求，实行支持首 套、限制二套、严禁三套的住房公积金贷款政策。清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，这体现了住房公积金对缴存职工改善住房的支持，符合其支持基本住房消 费的原则。
3 首套贷款额有望提高
《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度，加大对购房缴存职工的支持力度。
解读提高公积金使用率
张旭认为，如果贷款额度调高，将提高公积金贷款的使用率。自2008年起，北京公积金贷款的最高额度调整为80万元。当年北京市商品房均价约为 1.2万元/平方米，购90平方米住房约为108万元。按首付款20%计算，贷80万元基本能满足市民的购房需求。但到2013年，北京二手房成交均价已 达2.9万元/平方米，80万元已远远不够。住房城乡建设部住房公积金监管司司长张其光表示，住房公积金贷款额度是影响制度互助作用发挥的重要因素。适当 提高首套自住住房贷款额度体现了住房公积金制度支持基本住房消费、资金充分运用等原则。
4 将实现异地互认转移
《通知》要求，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。
解读需城市间加强配合
当前，职工跨地区流动日益增强，在就业地缴存、回原籍购房需求增多。张旭分析，公积金异地贷款的政策若实施，届时职工可持就业地住房公积金管理 中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请贷款。异地公积金贷款业务相对更为复杂，需要城市间相关管理部门的配合。
这一政策如果能够落实，由于京津冀一体化进程逐步推进，越来越多在北京工作的购房者选择在外地购房，这一政策的落实也能让购房者得到一些优惠。
5 将取消多个收费项目
《通知》规定：住房公积金个人住房贷款担保以所购住房抵押为主。取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。
解读减轻职工贷款负担
目前个人购房者在办理公积金贷款时，通常都要找代办公司代办相关手续，并缴纳一定金额的代办费用。张旭称，目前纯公积金贷款费用收取标准主要是 担保费、评估费、代办费以及对于一些贷款人的保险及公证费用。据业内人士介绍，这些中间费用一般占公积金贷款总额的千分之三至千分之四，最高可达千分之 八。取消中间收费项目将在一定程度上减轻贷款职工的负担。
10月14日 经济参考报： 楼市库存创近5年新高 业内称一线城市压力最大
上海某机构房地产研究院10月13日发布了《9月份新建商品住宅库存报告》。报告显示，楼市库存环比同比值均有上升。截至9月底，某机构房地产研究院监测的 35个城市新建商品住宅库存总量为28013万平方米，环比增长4.0%，同比增长23.8%。9月库存再创近5年历史新高。
分城市来看，35个城市中，有31个城市库存出现同比增长。其中，南昌、温州和九江等3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到99.3%、60.3%和60.1%。有4个城市库存出现同比下滑态势，其中太原同比跌幅最大，为27.1%。
截至9月底，一、二、三线35个城市 新 建 商 品 住 宅 库 存 总 量 分 别 为3794万平方米、20167万平方米和4052万 平 方 米 ，环 比 增 长 分 别 为8.8%、3.5%和2.2%，同比增长分别为39.6%、21.8%和21.1%。
值得一提的是，一线城市库存已保持连续8个月的环比正增长，且9月增幅有所扩大。这和4个一线城市市场成交总体偏弱的特征有关。某机构研究员严跃 进指出，“从同比值看，已保持连续8个月的同比增幅扩大现象，在一线城市限购政策不放开的情况下，第四季度亟须结合央行救市政策做文章”。
报告还显示，二线城市在本轮楼市周期中，库存去化速度首次超过一线城市。在35个城市中，有16个城市的存销比出现环比上升，其中以深圳和广州的存销比环比增加值最大，相比8月分别增加3.4个月和2.5个月。
严跃进分析认为，整体来看，相比二三线城市，一线城市压力最大。在一线城市今年明确不放松限购政策的背景下，第四季度不排除出现各类打擦边球的“救市”做法。另外，从35个城市的总体水平看，库存去化周期依然偏大，说明10月份大多数城市还是会采取积极降价的策略。
10月13日 证券日报：雅居乐主席遭监视居住 22亿供股计划叫停现资金缺口
“华南五虎”之一的雅居乐地产近日负面消息不断。10月10日晚，公司发布公告称，其非执行董事、公司董事局主席陈卓林配偶陆倩芳在10月1日知会公司“收到昆明市检察院通知”，并于9月30日晚上起，该检察院已经对陈卓林执行了“指定居所居住的措施”。
此外，雅居乐10月10日晚还宣布取消此前总价达27.85亿港元(约22亿元人民币)的供股计划。而该笔资金原本是雅居乐用来清还一笔今年12月份到 期的4.75亿美元的过桥贷款。对此，有不愿具名的行业研究员表示，鉴于雅居乐本身资金链偏紧，本次供股计划取消无疑将进一步加大公司的财务压力。
实际上，相比陈卓林被检方控制，更让雅居乐高层操心的是近28亿港元供股计划的取消。毕竟，2012年陈卓林因“非礼秘书”事件被中国香港警方拘留 时，公司便曾计划委任陆倩芳及陈卓贤出任联席主席，并成立一决策组，由陈卓林、陈卓贤及陆倩芳三名董事负责管理集团日常营运，且上述两人也一直负责雅居乐的运营。
而供股计划的取消则意味着公司将直面巨额资金缺口，并带来各种负面连锁反应，短期来看对公司影响更大。据悉，雅居乐两支海外美元债价格在供股计划取消后迅速下跌，收益率则上升。
9月22日，雅居乐曾发布公告称，建议以5∶1比例实施供股计划，以每股4港元的认购价发行约6.96亿股，借此集资约27.85亿港元。较公告发布前一日在联交所收市价每股5.81港元，此次每股供股股份4港元的认购价折让约31.15%。
对此，摩根大通的报告表示，雅居乐8月份的销售表现跑输同业，近日公布供股集资，显示集团急需资金。同时，摩根指出，相对其它公司而言，供股集 资对雅居乐的负面影响会更大，因其摊薄幅度较大，公司每股资产净值将遭摊薄12%由每股15.5元降至13.6元。2014年每股核心股盈利将遭摊薄 3.3%，明年及后年遭摊薄16.7%。
业内人士也称，雅居乐股价已是近一年内低点，此时还折价逾三成融资，只能说明公司非常缺钱。
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房贷新政刺激楼市作用有限
