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购二手房之签约:字斟句酌签合同不留死角

https://www.biud.com.cn 2014年09月22日10:26 家居装修知识网

　　由于新盘新货较少，广州中心城区很多区域楼市交易以二手房买卖为主。　　记者王雯倩摄

　　签约指南

　　看中合心意的房源，一看再看比较之下，买家感觉已选定心水靓屋，自然要进展到下一步——摆台议价。这个阶段主要是口头议价，大家各自揣度对方心目中的最低价，唇枪舌剑，中介在一旁推波助澜。有些人争到面红耳赤，有些人则不动声色察言观色，一切尽在掌握；有些人为争一两万元咽不下那口气，舍弃便宜房子却在几年后不得不买贵楼，而有些人则“衰冲动”立马下决定而事后后悔。

　　这个口头议价过程没有秘诀心法传授，不过在落笔签约过程倒是有不少可圈可点之处，尤其是涉及产权、风险的法律贴士，各位买家定当谨记。

　　文：记者李凤荷

　　签约第1步

　　明晰产权

　　既然已经“埋牙”签约，业主必须带身份证、房产证以及其他证明（如婚姻证明等），买家带身份证，在签约之时双方可以互相核实身份。签约首先要明晰产权。有关房屋产权，最常见的问题是以下四类：

　　共有产权：如有共有人未到场或委托，要与到场共有人另行签订协议

　　买方在购买房屋前，可要求业主出示由房管部门提供的产权查册信息，以详细了解清楚房屋的产权情况。若房屋为多人共有，签订合同时应当经共有人的签名确认，或者出示相关的委托证明，证明代理人有交易买卖的权限，否则可能导致合同无效。广州市房地产中介协会法律咨询服务中心律师提醒：如在签订买卖合同时，只有部分共有人到场，而到场的共有人未能提供书面材料证明其他共有人同意出售证明的，买方可与到场的共有人另行签订协议，约定如未到场共有人此后不同意出售该物业的，由现签订房屋买卖合同的共有人承担违约责任（可约定相应的违约金）。

　　隐形共有人：了解业主婚姻状况，确定是否属婚姻共同房产

　　这种情况多出现于夫妻共有产权而产权人只有丈夫或妻子的名字。根据《婚姻法》司法解释三的说法，婚前购买的产权属于个人所有，婚后由一方父母出资购买且只登记在个人名下的房产，也属于个人所有。对于除了这两种情况以外的情形，只要是婚姻存续期间购买的房产，无论是以两人名义购买还是以一人的名义购买，都属于夫妻共有房产。在实际情况中，对于适婚年龄的业主放盘，中介一般都要求其介绍婚姻状况，以确定是否属于婚姻共同房产。如果属于双方共同房产，应由两人共同签约出售；如果属于离婚析产的房产，应出示离婚协议或者判决书。如果业主本人坚称房屋为婚前购买，但不肯出示婚姻证明，适宜用第一种情况共有产权的处理方式，订立条款，约定业主应对日后出现产权纠纷承担责任并支付违约金。

　　全权委托书：最怕炒家利用全权委托书炒房

　　业主由于身在外国或者有其他要务而必须委托他人代为签约，通常会出具全权委托书委托他人签约。在全权委托书上，会有“XX委托YY全权办理出售ZZ房屋事宜”的表述，委托期也会注明。因此，买家需核对业主姓名和身份证号与房产证是否一致，全权委托人的姓名和身份证是否与出席签约的委托人一致。

　　最怕的是炒家用全权委托书来炒房，一份全权委托书有可能同时与多个买家签约，或者炒家与真实业主尚未结清房款，买家有可能身陷三角诉讼官司，因此买家对全权委托放盘签约的盘源应小心警惕。

　　房屋获得的来源：“赠予”房屋或产生交易评估价20%个税

　　房产证上有一栏为“房屋获得的来源”，通常都是“购买”，少部分为“继承”或“拆迁补偿”，购房者需明确该房屋的获得来源是否为“赠予”。如果是赠予而来的房屋，而业主名下有多于一套房屋，有可能产生相当于交易评估价20%的个税。赠予的房屋免征20%个税的豁免条件为业主名下唯一房产且持有5年以上，不同时满足这两个条件就会产生20%个税。

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