房地产“白银时代”来临：郑州楼市去哪？
近日，中国社会科学院城市与竞争力研究中心发布了《中国住房发展(2014年中)报告》。报告称，经历了2013年大中城市房价全线上涨，2014年大中城市楼市出现主动调整。业内人士分析，这意味着未来10年，房地产市场将进入低速增长阶段，房地产市场“暴利”时代终结。展望目前房地产市场特征：“存量增加，增量递减”。郑州，因地利之便高铁时代的地理中心，航空时代的枢纽，成为国内重要经济引擎，完善的城市经济圈已趋于成型。所以，对于郑州整体情况来说，楼市的黄金十年已去，“白银时代”的发展脉络日渐清晰。
关键词刚需
刚需，仍是2014年中原房地产市场关键词。
最新数据显示，2014年7月郑州商品纯住宅预售面积93.1万平方米，环比下跌6.3%，同比上涨65%;销售面积53.23万平方米，环比上涨15.8%，同比上涨8%。7月份供求比为1.7，未来市场存量充足。
随着九月的到来，房地产进入传统的“金九银十”市场旺季，2014年下半年楼市酣战也悄无声息地拉开帷幕。
目前对投机性需求的措施没有丝毫放松，而支持首套房的政策表态则频频发布。不难看出，刚性需求已成为决定中原楼市发展和调控走向的关键词。有业内人士说，在郑州大的环境前提下，中原经济区和航空港区的加速度发展，为郑州楼市创造了得天独厚的发展环境;其次，郑州大量城中村改造如火如荼进行，提前释放了大批刚需的置业需求。
虽然在2014年，刚性需求将继续成为中原楼市的关键词，刚需购房者将继续支撑房地产市场的成交量。不过，从市场变化也能看出，新的一年首套自住购房和首次改善型购房需求的比例也许会发生轻微的变化。其中，二胎政策全国范围内的放宽，加快了改善群体的置业步伐，改善型购房需求所占比重将有所增加。
关键词保障房
保障性住房已成为“国考”申论考题，这说明解决城市中低收入者住房问题的住房保障制度已成为关注度极高的热点民生问题。
据住建部透露，2013年保障房计划基本建成460万套、新开工600万套，配套设施建设将被摆在更加突出的位置，更加强调保障房信息公开，同时地级以上城市要把外来务工人员纳入住房保障范围。
2014年郑州市将开工建设保障性住房和棚户区改造住房210210套(户)，其中公租房15701套，棚户区改造194509户;基本建成保障性住房32161套。郑州将以推进棚户区改造为重点，进一步深化“三房合一”新机制，加快完善具有郑州特色的住房保障制度。
目前，城镇化还在快速推进，中低收入群体阶段性支付能力不足的矛盾日益显现。“十二五”规划建议强调：加强城镇化建设，要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民。而保障房建设成为城镇化时代的一种有效手段，对发展方式转型和社会和谐稳定有着重大意义。
关键词新地王
8月6日上午，郑政东出[2014]6号(网)城镇住宅用地在网上进行拍卖，14分钟刷新纪录，郑州国投置业有限公司最终以52430万元夺地成功，楼面价达16143.46元/平方米，每亩1614.32万元，溢价128.65%，刷新郑州双料地王纪录，成为新的双料地王。
8月20日，距离上次的“双料”地王出炉仅14天，郑州郑东新区又诞生了新的“双料”地王。在经过92轮凶猛厮杀后，郑政东出[2014]7号地最终以楼面价1.704万元/平方米，单价1704.1018万元/亩成交，该地块的单价、楼面价成功刷新了8月6日郑州“双料”地王纪录。
楼市是一个特殊的市场，土地、信贷、政策、拆迁、人口结构、心理预期等任何一个因素的风吹草动都会带来市场的变化。可以说，“地王”的出现，并不能从根本上决定楼市的走向，但是，对楼市走向的关注，“地王”现象不容忽视。
关键词市场细分
市场细分的概念是美国市场学家温德尔·史密斯(WendellR·Smith)于二十世纪50年代中期提出来的。所谓市场细分就是指按照消费者欲望与需求把一个总体市场划分成若干个具有共同特征的子市场的过程。
产品市场细分后的房价，差距越拉越大。房价巨大差别的背后，是地段、品质、品牌等因素。开发企业将目光转向首次置业者和年轻购房者对产品个性化的需求上，目前，随着郑州城市框架的拉大，外来人口的不断涌入以及城中村陆续拆迁，中低端市场显示出较大的发展潜力。有的企业专攻旅游地产或者养老地产，试图以差异化竞争在市场中谋得一席之地。
商品房细分市场的形成，表明中原房产市场正逐步走向规范化。长期以来，郑州住宅产品同质化严重，同时期的住宅小区虽由不同的房产商开发，楼盘产品如同一副模具生产出来的一样，许多需求得不到满足。同时某一类产品的过剩，供应和需求脱节，价格与价值严重背离。现在，郑州包括各个地市，房产市场各种类型的产品均有呈现，满足了不同购房者的需求。
关键词多元化
2014年，中原房地产可谓暗流涌动。地王频出、限贷限价、银行钱袋收紧、区域楼市持续分化等，市场瞬息万变。唯有实力与求变兼具的企业，才能在行业中脱颖而出。越来越多的地产公司在地产的“产”字上做起了文章，搞起了多元化经营——涉足实体经济，进军影视产业、开发旅游和养老等。
天伦集团涉足燃气领域、万达集团进军文化产业、华强集团已形成全新的文化科技产业模式、清华·忆江南投资建设中原影视城，并重磅推出了奥帕拉拉水公园……
放眼全国，万科宣布与宝马、爱康、渣打银行等国际顶级品牌启动战略合作，其将转型城市综合配套商。阳光城与宜华地产都拟进军医疗行业;复星国际从房地产开发，走向钢铁、矿业、零售、服务业多元化;恒大引领的房企多元化风潮再次来袭，与恒大粮油产品上市发布同样吸引眼球的，还有恒大粮油集团、恒大乳业集团、恒大畜牧集团面向全国大规模招聘……
业内人士表示，习惯了“高速增长，快速发展”的中国房地产市场，在2014年发生了重大逆转，大型房企的高歌猛进也将结束。“不把鸡蛋放在同一个篮子里”的多元化经营策略将成为中国房企规避、降低市场风险的应对之策。
对于房地产行业未来的发展趋势，争论颇多，可谓众说纷纭。房地产业一如中国经济主动降速一般，再维持以往的“暴利”水平显然不切实际，中原楼市是否真的进入了“白银时代”也许还需要时间来证明，但可以肯定的是，弯腰就可以在楼市捡到黄金的日子已经过去了。市场已告别浮躁和野蛮的生长周期，购房者也已告别雾里看花、镜中赏月，购房更趋于理性和睿智。资金实力强、产品竞争力强、品牌影响力强、产品性价比强的楼盘和产品，仍会获得市场认可和青睐。目前房地产正在转型、分化，市场竞争加剧促使市场更趋规范，大浪淘沙始见金——优秀的房企仍然会在艰难中找准“白银时代”的方向，继续前行。
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