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杭州楼市供应高峰期已来临 短期库存有增无减

https://www.biud.com.cn 2014年09月04日14:51 家居装修知识网  

  7月底,也就是杭州限购松绑前夕,杭州市区(包含余杭、萧山)可售商品房源总量约13.4万套。尽管8月杭州楼市成交量超过9000套,并创下历史新高,然而时至今日,杭州市区可售商品房源总量却超过13.5万套,反而比1个月之前增加了1000多套。

  一方面成交快速上涨,但另一方面库存量不降反升,这似乎是一个悖论。

  事实上由于去年以及今年前两月出让的大量土地,已经相继进入“开盘期”,大大推高了市场房源的供应量。

  杭州楼市后续房源供应量有多大?把这个问题解答清楚,或许更有助于把握杭州楼市的未来走势。

  去年土地可建21万套房

  2013年是杭州土地市场大获丰收的一年。这一年,杭州市区(包含余杭、萧山)共吸金1326.9亿元,相比2012年翻了一番,刷新历史记录。据统计,这一年杭州共出让土地814.5万平方米,可建筑面积2156.7万平方米。如果以套均100平方米来简单估算,仅去年出让的土地,就可建造21万套房子。

  21万套房子,这对杭州楼市而言意味着什么?成交总量位居最近几年第二的2013年,杭州楼市商品房总成交量为87015套,也就是说以去年的卖房速度,光消化去年的土地存量就需要两年半。如果以上月9453套的月成交量来计算,也仍然需要22个月。

  当然,杭州去年出让的土地,部分项目已经开盘,实现了一定的去化量,但是所占比重并不大。据统计,今年1-8月杭州市区商品房成交量仅为4.2万余套,由于上半年的在售楼盘中,去年出让的土地项目占比并不大,成交量远不及总量的一半,因此仅去年的土地项目,杭州楼市待供应的房源总量也依然接近20万套。如果再算上历年遗留下来的土地以及今年前两个月出让的土地(今年1-2月杭州土地出让量较大),杭州楼市待供应房源总量远在20万套以上。

  这也就是为什么,尽管近期市场出现了明显回暖迹象,还是有一部分市场人士对后市有些担忧。因为即便是杭州楼市最为火热的2009年,成交总量也仅11万套左右。限购全面取消,虽然会使得部分抑制许久的购房需求迅速释放,但是很难达到2009年的需求总量。

  申花多个楼盘扎堆上市

  申花一直有着杭州“徐家汇”之称,最近几年更由于城西银泰、地铁2号线等配套陆续落地,发展速度非常快,吸引众多房企争相开发。

  2012年上半年是申花板块的供应高峰,绅华府、上尚庭、保利香槟国际、欣盛东方福邸、赛丽绿城慧园等将近10个楼盘齐发,最终引发申花降价潮。但随着这一波降价潮之后,申花房价从2012年下半年之后迅速反弹,重回20000元/平方米以上。

  但是申花板块接下来的供应量,将会远超2012年上半年。2013年,仅蓝孔雀地块就多达8宗,总建筑面积61万平方米,其中住宅43.9万平方米,相当于4400套住宅。此外,今年1月景瑞拿下“雅戈尔申花退地”,两宗宅地总建筑面积13.5万平方米;1月10日,方兴地产拿下一宗宅地总建筑面积22万平方米。景瑞和方兴的这两个楼盘分别是申花壹号院和黄龙金茂悦,其中申花壹号院已于8月底首开,黄龙金茂悦将于9月6日首开,其他申花楼盘也将陆续开盘。

  这也就意味着,申花板块仅新入市楼盘的住宅总量,就高达7000余套。如果再加上在售房源的存量,总量将超过1万套。这样的库存量,足以让申花板块成为竞争最激烈的主城区板块之一。申花壹号院选择以18888元/平方米的起价低开,大概是出于这一市场现状的考虑。去年雅戈尔无奈退地,除了面临资金的问题之外,申花板块的市场前景,自然也是考量的因素之一。

  城东房源供应持续放量

  最近几年的城东新城,一直担当主城区土地供应大户的角色。事实上2012年城东的土地供应量就已经大增,到了去年土地供应量进一步放大,以至于今年城东新盘持续入市。今年以来,城东先后出现多个低价楼盘。

  统计数据显示,去年城东共出让土地11宗。比较知名的有华家池三宗地块、安徽淮矿彭埠地块、天阳天城地块、招商牛田地块、中豪彭埠地块等。仅华家池三宗地块,总建筑体量就高达62万平方米,而所有的土地开发总量,更是高达95万平方米。这些地块中,目前仅天阳天城地块已入市,其余项目将从本月开始陆续入市,其中招商牛田项目招商雍华府将于本月首开,建筑面积7万余平方米。华家池三大项目,目前已陆续公示规划,最快将于年底入市,将会成为城东今后一段时间的豪宅主力军。

  此外,今年2月德信在城东拿下章家坝一宗宅地,总建筑面积为14万平方米。而就在下周,城东还将有两宗彭埠地块挂牌出让。这也意味着,城东的土地储备还很丰富,如果未来不有意控制推地节奏,后续土地供应量还将非常大。

  城东新城的城市面貌虽然最近几年发生了很大的变化,交通优势也因为火车东站的投入使用而愈加明显,但是持续增加的供应量,也使得这一板块承受了非常大的竞争压力。就比如,火车东站周边的在售楼盘已多达10余个,天阳尚景国际近期更是将板块价格打到了16000元/平方米的新低,这使得城东房价重新跃上20000元/平方米,难度非常大。

  当然,由于城东腹地较大,城东楼盘的售价高低落差很大。处于非核心区的楼盘,售价不到20000元/平方米,而在核心区块,售价可能达到30000元/平方米甚至更高。

  勾庄老盘新盘交互接力

  位于城北的勾庄板块,2013年也有多宗土地出让。当然,这一板块的特殊之处还在于,多年以来的楼盘仍在消化中,尤其是2012年曾涌现过一波土地出让高峰,到了今年新盘老盘交互接力,供应量可以说是源源不断。

  勾庄在售楼盘中,以2012年出让的土地项目为主,比如万科北宸之光以及滨江万家名城。前者总建筑体量为30万平方米,目前仍有较大量的房源向市场释放。后者总建筑体量35万平方米,目前也仍然处于销售期。

  2013年2月,融科拿下勾庄一宗总建筑面积15万平方米的商住地;2013年5月28日,勾庄一天出让三宗土地,分别被越秀、万通、中青创拿下。目前这几个项目均未开盘销售,供应高峰将会在年底涌现。

  一个有意思的现象是,这一板块的土地出让价格落差非常大。2012年7月万科拿地时,楼面价仅4400元/平方米,而不到一年越秀拿地楼面价却高达9600元/平方米。这也就意味着,如果以同样的价格销售,有的楼盘仍有较大的盈利空间,有的楼盘却铁定亏本,这显然是一场无法正面较量的战争。

  几乎是一路之隔的大桥西,目前的市场也并不轻,如果考虑这一因素,勾庄板块的市场前景更不容乐观。勾庄板块以南,天鸿香榭里、方正御星、宝嘉誉峰、耀翔悦尚等楼盘几乎鳞次栉比,也使得这一板块的竞争压力无法得到有效释放。所幸的是,大桥西作为杭州今年价格战的源头,目前的价格已经企稳。但是勾庄板块巨大的供应量,还需要足够的时间去消化。  □记者 蒋敏华

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