“金九银十”发展商为推公寓各出奇谋
“金九银十”，商业物业依然是各式公寓单位唱主角，据搜房网监测的阳光家缘网数据，“金九银十”将入冲刺阶段，广州近期的预售证派发量大增，8月18日至24日，就有三个楼盘申领预售证，新增1887套房源入市，其中1688套属于南站商业项目奥园越时代的公寓单位。公寓产品市场供应充足，部分住宅物业价格又有所回调，新增公寓单位经过年中调价后预计“十一”期间的价格将保持稳定，但发展商为公寓楼盘所推的各种增值服务则明显增多。
■新快报记者 谢蔓
价格平稳服务增多
9月全市商业物业预计有25盘推新，其中公寓21个、商铺6个、写字楼3个，3盘同推公寓与商铺，2盘同推公寓与写字楼，显示公寓项目仍是市场商业物业供应的主角。来自高力国际的数据显示，下半年公寓新增供应量爆发，合计112万平方米，加上原有存量，总可售面积达204万平方米，新增货量83%集中在郊区，黄埔、番禺占大头。除住宅供应较充足的花都、从化外，商业公寓已遍布全市各区，老城区甚至南沙、增城都有不少公寓项目推出。
番禺区公寓价格在1.3万元至2万元/平方米之间，此价已在今年“五一”后有过一轮调整，目前价格相对保持平稳，但新销售旺季到来前，如何使自家项目突围而出成为发展商开始动脑筋的主题，番禺万博CBD的楼盘四海城便宣布楼盘二期产品将继续为业主提供“四海会”所有服务和优惠，还引入专业酒店运营团队为业主提供为期5年的专业运营服务，年综合回报率达6.5%。
长隆板块的敏捷华美国际也在近期引入“私享家”管理服务，针对第7栋“楼王”产品，买家可获每年5万元的返租回报，5年25万元。楼盘目前主要有平层公寓和LOFT公寓两种，第7栋“楼王”为平层公寓，LOFT产品在第2栋，两者主力面积都为50至50多平方米。同时，楼盘目前还有“首付6万元，其余首付款两个月内缴清”的政策，平层公寓特价1.1万元—1.25万元/平方米（含装修），LOFT公寓特价为1.1万元—1.3万元/平方米（毛坯）。
倒逼发展商促后期经营
高力国际项目销售及推广部董事黄润满认为，地理位置优越、综合配套好的高质素公寓仍然值得考虑。
业内人士指出，商业公寓可说是在限购政策出台后才大行其道的“八面玲珑”产品，虽属商业性质，但实际上却往往突出居住的功能，很多产品在设计上也与普通住宅无异。不过和住宅楼盘相比，商业公寓归根到底还是属于投资性质，因此公寓单位的后期经营十分重要。
近期，公寓产品竞争激烈的形式也开始倒逼发展商为买家日后楼盘的出租和经营问题想出路。
有番禺的公寓楼盘就引入高端度假公寓的经营者途家，让自己出售的公寓产品在交楼后直接成为途家经营的酒店式公寓。也有科学城公寓楼盘为项目引进高端涉外酒店，让自己的公寓产品拥有高端酒店服务，将未来的租客瞄准外籍人士。
市场环境的发展和带动下，这些变化可谓也是投资者的“利好”。
论 评
社区商铺前期投资
回报期待不宜太高
●著名商业地产策划人 许悦玲
近期随部分品牌发展商在商业物业上推售力度的加大，很多以前在市场不多见的社区商业物业也推出市场，有稳定消费人群、定位周边居民衣食住行民生消费的社区商铺被认为是“未来最有升值潜力的绩优股”，但应该指出，一些新区新建楼盘的社区商业，投资者在前期不宜对投资回报率抱太高期望。
发展商通常会通过项目区域美好的远景规划及短期的高额投资回报来吸引投资者，但发展商总是更精明，优质商业物业，发展商如果不是在资金压力较大的情况下，都会采取持有或培育到更成熟时再推以赚更丰厚的利润。
如果在小区开发初期就和未交楼的住宅一起推出部分社区商铺，即便可以预见未来商铺的升值潜力，发展商也会将投资憧憬值、未来回报率考虑到销售价格中。虽然未来社区的居住人口可以作为消费人群的保证，但在入住率达到一定高度之前，都可以视为“养铺期”，这段时间的实际租金回报往往低于发展商的承诺或先前的预期，特别是对一些想把商铺投资做为短线炒作的买家，还可能出现资金被套的情况。
投资回报高的商业物业，投资风险也比较高。投资者购买商铺金额较大，因此更需慎重。
要明确商铺是否正规产权商铺，选择品牌开发商以确保资金的安全。实力雄厚的开发商往往拥有较完善的开发流程及众多合作伙伴，这能在一定程度上保证商铺的前景。
行内有句话叫“初级买家看地段，专业买家看规划”，社区商铺的规划也非常重要，社区商铺所对应的是规划路还是小区内街，对外来商铺的经营状况有很大影响。
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